請房仲向屋主議價,要選斡旋金,還是要約書?

by Vince
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當你看到中意的房子,想進一步向屋主出價購買時,這時房仲會提供「斡旋金」和「要約書」兩個方案給你選擇,後續再由房仲向屋主進行議價。

一、「斡旋金」

為了配合台灣常有的議價習慣,房仲為了先確認買方的購買意願,會請買方簽訂「買賣議價委託書」,並提出少許的價金給房仲,作為房仲向賣方協調價格的籌碼及擔保,藉以表示其購買的高度意願。

如果屋主願意出售,這筆「斡旋金」就會直接轉為定金,視為買賣價金的一部分,之後再來簽訂正式的買賣合約。如果屋主不願意出售,那房仲就將「斡旋金」無息退還給買方。

二、「要約書」

在房子還沒成交之前,買方不必先拿出錢,而是由買方把願意購買的金額跟條件,寫在「要約書」內,再交由房仲和屋主洽談。

為了怕有少數的不肖房仲,拿了斡旋金之後就捲款潛逃,容易產生消費的糾紛。所以內政部就要求房仲業者,應該要主動告知客戶有「斡旋金」,和內政部版「要約書」的兩種方法可選擇。若是發現房仲有隱匿,或故意不告知兩者區別和替代關係的情形時,將有違反公平交易法的問題。

「要約書」如果經賣方簽章同意,並送達買方時,預約即為生效成立。使用「斡旋金」和「要約書」的兩者法律效果是相同的。



「斡旋金」和「要約書」的差別在那裏?

  1. 事先付款

「斡旋金」:買方需先支付幾萬塊到十萬元的款項,這沒有一定的規定。一般來說,房仲比較偏好「斡旋金」的方式。不過他們應該也不希望收太多,畢竟這只是一個買方誠意的表現,大金額的現金保管,對房仲店頭也是有風險的事。

因為不動產買賣的金額很大,常常會碰到人心一日數變的狀況發生,有一筆「斡旋金」在手上,房仲會感覺買方變卦的機率降低,同時也可以把這份買方的誠意傳達給賣方,讓兩方更容易達成共識。


「要約書」:買方在成交之前,都不用支付任何款項,避免有資金上的糾紛。但是這方式在賣方的「個人感受」上,較不容易接受到買方足夠的購買意願,而且實務上也的確比較容易發生,像是買方簽了要約書,而後房仲向賣方要約成功,買方卻在事後反悔的糾紛事件。


  1. 出價後的撤回

「斡旋金」:如果在斡旋的有效期間內,而且屋主還沒簽名之前,若買方變心不想買了,要盡量用可以證明時間先後的書面紀錄通知房仲,以求順利拿回斡旋金,否則會容易造成日後的爭議。

「要約書」:買方簽署要約書之後,一直到房仲將賣方簽過名的要約書送回之前,隨時都可以撤回要約。但是撤回要約書,有方式上的限制。買方必須以存證信函,或者是親自送達「撤回書」(用電話告知就不行喔!),才會有效。如果沒有遵守上述方式,就不會發生撤回的效力,賣方仍可以針對這個有效的要約,表示同意出售並簽名。


  1. 議價成立後的反悔

「斡旋金」:在議價成功之後,若買方反悔,賣方可以沒收這筆定金。但若是賣方反悔,則是要加倍返還所收的定金。

「要約書」如果賣方同意並簽回要約書之後,買賣雙方有人反悔,反悔的一方必須支付,買賣總價的3%違約金給另一方。儘管簽要約書的時候,買方沒先給錢,但若是買方反悔不買,屋主和仲介可以向買家提告,要求買家以「要約書」上的價格購買。買個房子要扯到上法院,這也是一件麻煩事啊!所以不要誤以為,因為你沒付斡旋金,就可以隨便簽要約,又隨便反悔喔…


「斡旋金」和「要約書」,選那一種對我比較好?

若想要聽我的建議,我會說:依照你對這個物件的喜好,和房仲的信任程度來選擇。

如果你對於要出價買的房子,只有一般的喜歡程度,那麼就簽「要約書」就好(但是還是要注意,用要約書成交之後反悔的後果,會比較嚴重);

若是你非常中意,選擇「斡旋金」會比較好,它的確有助於鬆動賣方的心防或底線。

至於對房仲的信任,我還是要提醒大家,房仲是來幫你買到房子的,他們不是你的敵人,好的房仲會是你買房的一大助力。

為了保護自身權益,你當然可以有所防備,例如是將斡旋金限制在一個金額以下、或是直接約在房仲店簽斡旋合約,用實際行動去化解你心中的疑慮。這樣子,你讓房仲好作事,也就是讓你更容易達成目標,不是嗎?

最後,你買到想要的房子,屋主能順利拿到錢,房仲也可以賺到仲介費,三方都有好處才是圓滿的結果。

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