當你看到中意的房子，想進一步向屋主出價購買時，這時房仲會提供「斡旋金」和「要約書」兩個方案給你選擇，後續再由房仲向屋主進行議價。
一、「斡旋金」
為了配合台灣常有的議價習慣，房仲為了先確認買方的購買意願，會請買方簽訂「買賣議價委託書」，並提出少許的價金給房仲，作為房仲向賣方協調價格的籌碼及擔保，藉以表示其購買的高度意願。
如果屋主願意出售，這筆「斡旋金」就會直接轉為定金，視為買賣價金的一部分，之後再來簽訂正式的買賣合約。如果屋主不願意出售，那房仲就將「斡旋金」無息退還給買方。
二、「要約書」
在房子還沒成交之前，買方不必先拿出錢，而是由買方把願意購買的金額跟條件，寫在「要約書」內，再交由房仲和屋主洽談。
為了怕有少數的不肖房仲，拿了斡旋金之後就捲款潛逃，容易產生消費的糾紛。所以內政部就要求房仲業者，應該要主動告知客戶有「斡旋金」，和內政部版「要約書」的兩種方法可選擇。若是發現房仲有隱匿，或故意不告知兩者區別和替代關係的情形時，將有違反公平交易法的問題。
「要約書」如果經賣方簽章同意，並送達買方時，預約即為生效成立。使用「斡旋金」和「要約書」的兩者法律效果是相同的。
「斡旋金」和「要約書」的差別在那裏？
- 事先付款
「斡旋金」：買方需先支付幾萬塊到十萬元的款項，這沒有一定的規定。一般來說，房仲比較偏好「斡旋金」的方式。不過他們應該也不希望收太多，畢竟這只是一個買方誠意的表現，大金額的現金保管，對房仲店頭也是有風險的事。
因為不動產買賣的金額很大，常常會碰到人心一日數變的狀況發生，有一筆「斡旋金」在手上，房仲會感覺買方變卦的機率降低，同時也可以把這份買方的誠意傳達給賣方，讓兩方更容易達成共識。
「要約書」：買方在成交之前，都不用支付任何款項，避免有資金上的糾紛。但是這方式在賣方的「個人感受」上，較不容易接受到買方足夠的購買意願，而且實務上也的確比較容易發生，像是買方簽了要約書，而後房仲向賣方要約成功，買方卻在事後反悔的糾紛事件。
- 出價後的撤回
「斡旋金」：如果在斡旋的有效期間內，而且屋主還沒簽名之前，若買方變心不想買了，要盡量用可以證明時間先後的書面紀錄通知房仲，以求順利拿回斡旋金，否則會容易造成日後的爭議。
「要約書」：買方簽署要約書之後，一直到房仲將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但是撤回要約書，有方式上的限制。買方必須以存證信函，或者是親自送達「撤回書」(用電話告知就不行喔！)，才會有效。如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可以針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。
- 議價成立後的反悔
「斡旋金」：在議價成功之後，若買方反悔，賣方可以沒收這筆定金。但若是賣方反悔，則是要加倍返還所收的定金。
「要約書」如果賣方同意並簽回要約書之後，買賣雙方有人反悔，反悔的一方必須支付，買賣總價的3%違約金給另一方。儘管簽要約書的時候，買方沒先給錢，但若是買方反悔不買，屋主和仲介可以向買家提告，要求買家以「要約書」上的價格購買。買個房子要扯到上法院，這也是一件麻煩事啊！所以不要誤以為，因為你沒付斡旋金，就可以隨便簽要約，又隨便反悔喔…
「斡旋金」和「要約書」，選那一種對我比較好？
若想要聽我的建議，我會說：依照你對這個物件的喜好，和房仲的信任程度來選擇。
如果你對於要出價買的房子，只有一般的喜歡程度，那麼就簽「要約書」就好(但是還是要注意，用要約書成交之後反悔的後果，會比較嚴重)；
若是你非常中意，選擇「斡旋金」會比較好，它的確有助於鬆動賣方的心防或底線。
至於對房仲的信任，我還是要提醒大家，房仲是來幫你買到房子的，他們不是你的敵人，好的房仲會是你買房的一大助力。
為了保護自身權益，你當然可以有所防備，例如是將斡旋金限制在一個金額以下、或是直接約在房仲店簽斡旋合約，用實際行動去化解你心中的疑慮。這樣子，你讓房仲好作事，也就是讓你更容易達成目標，不是嗎？
最後，你買到想要的房子，屋主能順利拿到錢，房仲也可以賺到仲介費，三方都有好處才是圓滿的結果。
