當Vince聽到有人買房子時，不幸碰到屋主一屋二賣的情況，我都覺得買方實在很倒楣，他一輩子難得一次的買房喜悅，這下子全部都泡湯了。更慘的是，若他已經付給屋主一部分的款項了，那麼所牽涉到的金錢索討問題，恐怕將會曠日廢時，甚至求償無門。
一、什麼是一屋二賣？
簡單的說，一屋二賣就是屋主A先與第一位買方B，雙方簽訂了不動產買賣契約，但是A和B尚未辦理不動產所有權的移轉登記 (俗稱為過戶)，然後屋主A又把房子賣給第二位買方C，然而這次辦好了過戶手續。
在這個時候，你說這個房子是屬於誰的？
重點來了…
在我們的法律上，是以地政事務所登記簿上的所有權人，作為所有權人的判斷依據。
我們以上面所舉的例子來說，因為第二位買方C已經辦好了過戶手續，所以不動產的登記名義人是C，所以C才是真正的所有權人。
那麼或許你會問，明明是買方B先和賣方A簽的買賣契約，為什麼法律會認定是買方C才有所有權呢？
我再繼續為大家說明：
一個買賣不動產的完整過程，分為 (A)債權行為 與 (B)物權行為。
(A)債權行為：
我們簽訂的買賣契約，是屬於債權行為的部分。
債權行為的特色就是有相對性，卻沒有排他性。
也就是說賣方A可以和好幾個人簽買賣契約，例如買方B和C；他也可以決定將房子過戶給其中的某一個人，例如買方C。只是賣方A最後要對其他沒有取得所有權的人，負起債務不履行的賠償責任。
所以，這時簽了買賣契約，有債權效力的買方B，他只有請求賣方A履行契約的權利，若是不幸地碰到A不履行契約，也就是不把房子賣給B了，這時候B能夠做的，就是請求A給付因為債務不履行的損害賠償，但它不能對抗買方C，也就是說B沒有權力要求C把房子登記給B。
B沒有主張C要返還不動產的權利，也沒有因為B比C先簽了買賣契約，所以C與A的買賣契約就會變成無效的說法。這樣大家了解了嗎?
(B)物權行為：
而賣方A將房子登記給買方C的動作，這是物權行為。
物權行為的特色就是有絕對性，權利人可以對其他人主張他的權利，其他人都不能拒絕。
在這個例子中，因為C已經是不動產的所有權人，若是發生了買方B，或是其他人住在房子裡面不肯走的意外情況時，他就有權利要求這些人搬離。
經過以上的說明，你就可以了解到，
在不動產的買賣交易中，不動產的所有權歸屬，是以誰先完成不動產的登記來判斷的，
而不是由誰先簽訂買賣契約來決定。
一般人對於這個觀念的誤解，也是為什麼會有這麼多糾紛產生的原因。
二、為什麼會發生一屋二賣呢？
最惡質的一屋二賣，就是屋主或建商惡意詐騙，刻意和好多位的買方簽訂買賣契約，等收到這些買方支付的款項之後，就捲款潛逃了。
還有在房價處於上漲趨勢的過程中，屋主已經先和一位買方簽了買賣契約，在房子還未過戶完成之前，又碰到另一位買方出的價錢更高，因此讓屋主改變決定，把房子賣給了出價高的買方。
不管是那一種，沒拿到房子的買方都是受害者，他受害的範圍包括了沒能買到房子的好機會，以及已經付出去的錢，恐怕會有拿不回來的風險。
三、該如何預防一屋二賣？
建議大家買屋時，記得用以下的方法來保護自己的權益：
(A)買賣不動產一定要作「價金履約保證」或「價金信託」
這是最簡單的方式，整個費用也不高 (一般是買賣總價的萬分之六，買賣方各負擔一半)，這種小錢千萬不要省。
一旦有了「價金履保」或「價金信託」，雖然並不代表著就能完全沒問題，但是萬一真的碰到問題時，至少你的錢還在專戶裡面，這時候人只要心安了一大半，也才能妥善地去處理問題。
再來，真的碰到想要惡意詐騙的賣方時，當你提出要作「價金履保」的要求時，他可能也會預想到，後續的價金取得有其難度，說不定就會自動打退堂鼓，這也是一個趨吉避凶的小撇步喔。
(B)在完成不動產買賣的簽約後，盡快辦理所有權移轉登記。
在買賣雙方簽完合約之後，買方有可能會碰到賣方提出不能馬上辦理過戶的理由。比如說賣方有稅務的考量，或是貸款限制的原因…等等。
這時你可以先請代書辦理「預告登記」，讓賣方無法再把房子賣給其他人或是去設定抵押，等到賣方延後辦理過戶的事由完成後，再由買方出具同意書來辦理塗銷，這也是一招。
但是要提醒你，辦好預告登記並不代表就能一勞永逸了，如果碰到屋主被其他人申請強制執行，房子被法院查封拍賣，或是被政府徵收，或法院判決的特殊情況時，即使你已經先辦好預告登記了，但這仍然是沒有用的，這一部分你要特別留意。
(C)若你買的是預售屋，優先找有好名聲的建商。
首先我建議你，買預售屋最好要選擇有好名聲的建商，先把預售屋的交易風險有效降低，作為你第一優先的考量點，不要單純的被宣傳手法迷的暈頭轉向。好房子以後再看就有，但是錢只要一付出去了，就可能會有拿不回來的風險。
再來，要確認建商使用的履約保證機制是那一種，不是每種機制的履保效果都是相同的，目前可分為五種方式：
(1)「價金返還之保證」：
這個作法是當建商無法履約時，金融機構會把買方已經繳納的款項全部退還。這種有第三方的金融機構出面保證，比起其他的方式來說，這個做法最有保障。
(2)「不動產開發信託」 和 (3)「價金信託」：
這是最常見的預售屋履約保證機制，它是將買方付的購屋價金，存放在信託銀行的信託專戶中控管，並且專款專用於建商興建房屋所需的費用。
這兩種信託機制，主要是為了防止建商將資金或買方支付的價金，挪作為他用。但是萬一建商倒閉，受託銀行只能盡力協助續建，但銀行並沒有保證返還價金，或是一定會完工交屋的責任。
(4)「同業連帶擔保」 和 (5)「公會連帶保證」：
這兩種機制是當建商無法交屋時，由同意擔保的建商或公會負責交屋，它雖然有保證的形式，但未必就有保證的效力或意願。
聽說有少數的建商，會利用人頭開設了幾家建設公司，再利用這些建設公司，做為同業連帶擔保的公司，讓購屋者誤以為有建商保證就沒問題，但其實他們背後都是同一家建商，一旦發生問題時，應該是求償無門的結果居多。
以上就是內政部規定的五種預售屋履約保證機制，每家建商選擇的做法也都不一樣，我們務必要先了解裡面的差異，謹慎地做出決定，不要以為說只要有作履約保證，就沒有問題了，買房子要小心謹慎一點，這個原則總是不會錯的。
