碰到屋主一屋二賣的情況,購屋者要如何保護自己呢?

by Vince
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當Vince聽到有人買房子時,不幸碰到屋主一屋二賣的情況,我都覺得買方實在很倒楣,他一輩子難得一次的買房喜悅,這下子全部都泡湯了。更慘的是,若他已經付給屋主一部分的款項了,那麼所牽涉到的金錢索討問題,恐怕將會曠日廢時,甚至求償無門。


一、什麼是一屋二賣? 

簡單的說,一屋二賣就是屋主A先與第一位買方B,雙方簽訂了不動產買賣契約,但是A和B尚未辦理不動產所有權的移轉登記 (俗稱為過戶),然後屋主A又把房子賣給第二位買方C,然而這次辦好了過戶手續。


在這個時候,你說這個房子是屬於誰的?


重點來了…

在我們的法律上,是以地政事務所登記簿上的所有權人,作為所有權人的判斷依據。

我們以上面所舉的例子來說,因為第二位買方C已經辦好了過戶手續,所以不動產的登記名義人是C,所以C才是真正的所有權人。


那麼或許你會問,明明是買方B先和賣方A簽的買賣契約,為什麼法律會認定是買方C才有所有權呢?


我再繼續為大家說明:

一個買賣不動產的完整過程,分為 (A)債權行為 與 (B)物權行為。

(A)債權行為:

我們簽訂的買賣契約,是屬於債權行為的部分。

債權行為的特色就是有相對性,卻沒有排他性

也就是說賣方A可以和好幾個人簽買賣契約,例如買方B和C;他也可以決定將房子過戶給其中的某一個人,例如買方C。只是賣方A最後要對其他沒有取得所有權的人,負起債務不履行的賠償責任。

所以,這時簽了買賣契約,有債權效力的買方B,他只有請求賣方A履行契約的權利,若是不幸地碰到A不履行契約,也就是不把房子賣給B了,這時候B能夠做的,就是請求A給付因為債務不履行的損害賠償,但它不能對抗買方C,也就是說B沒有權力要求C把房子登記給B。

B沒有主張C要返還不動產的權利,也沒有因為B比C先簽了買賣契約,所以C與A的買賣契約就會變成無效的說法。這樣大家了解了嗎?


(B)物權行為:

而賣方A將房子登記給買方C的動作,這是物權行為。

物權行為的特色就是有絕對性,權利人可以對其他人主張他的權利,其他人都不能拒絕。

在這個例子中,因為C已經是不動產的所有權人,若是發生了買方B,或是其他人住在房子裡面不肯走的意外情況時,他就有權利要求這些人搬離。


經過以上的說明,你就可以了解到,

在不動產的買賣交易中,不動產的所有權歸屬,是以誰先完成不動產的登記來判斷的,

而不是由誰先簽訂買賣契約來決定。

一般人對於這個觀念的誤解,也是為什麼會有這麼多糾紛產生的原因。



二、為什麼會發生一屋二賣呢?

最惡質的一屋二賣,就是屋主或建商惡意詐騙,刻意和好多位的買方簽訂買賣契約,等收到這些買方支付的款項之後,就捲款潛逃了。

還有在房價處於上漲趨勢的過程中,屋主已經先和一位買方簽了買賣契約,在房子還未過戶完成之前,又碰到另一位買方出的價錢更高,因此讓屋主改變決定,把房子賣給了出價高的買方。

不管是那一種,沒拿到房子的買方都是受害者,他受害的範圍包括了沒能買到房子的好機會,以及已經付出去的錢,恐怕會有拿不回來的風險。


三、該如何預防一屋二賣?

建議大家買屋時,記得用以下的方法來保護自己的權益:

(A)買賣不動產一定要作「價金履約保證」或「價金信託」

這是最簡單的方式,整個費用也不高 (一般是買賣總價的萬分之六,買賣方各負擔一半),這種小錢千萬不要省。

一旦有了「價金履保」或「價金信託」,雖然並不代表著就能完全沒問題,但是萬一真的碰到問題時,至少你的錢還在專戶裡面,這時候人只要心安了一大半,也才能妥善地去處理問題。

再來,真的碰到想要惡意詐騙的賣方時,當你提出要作「價金履保」的要求時,他可能也會預想到,後續的價金取得有其難度,說不定就會自動打退堂鼓,這也是一個趨吉避凶的小撇步喔。


(B)在完成不動產買賣的簽約後,盡快辦理所有權移轉登記。

在買賣雙方簽完合約之後,買方有可能會碰到賣方提出不能馬上辦理過戶的理由。比如說賣方有稅務的考量,或是貸款限制的原因…等等。

這時你可以先請代書辦理「預告登記」,讓賣方無法再把房子賣給其他人或是去設定抵押,等到賣方延後辦理過戶的事由完成後,再由買方出具同意書來辦理塗銷,這也是一招。

但是要提醒你,辦好預告登記並不代表就能一勞永逸了,如果碰到屋主被其他人申請強制執行,房子被法院查封拍賣,或是被政府徵收,或法院判決的特殊情況時,即使你已經先辦好預告登記了,但這仍然是沒有用的,這一部分你要特別留意。


(C)若你買的是預售屋,優先找有好名聲的建商。

首先我建議你,買預售屋最好要選擇有好名聲的建商,先把預售屋的交易風險有效降低,作為你第一優先的考量點,不要單純的被宣傳手法迷的暈頭轉向。好房子以後再看就有,但是錢只要一付出去了,就可能會有拿不回來的風險。

再來,要確認建商使用的履約保證機制是那一種,不是每種機制的履保效果都是相同的,目前可分為五種方式:

(1)「價金返還之保證」:

這個作法是當建商無法履約時,金融機構會把買方已經繳納的款項全部退還。這種有第三方的金融機構出面保證,比起其他的方式來說,這個做法最有保障。

(2)「不動產開發信託」 和 (3)「價金信託」:

這是最常見的預售屋履約保證機制,它是將買方付的購屋價金,存放在信託銀行的信託專戶中控管,並且專款專用於建商興建房屋所需的費用。

這兩種信託機制,主要是為了防止建商將資金或買方支付的價金,挪作為他用。但是萬一建商倒閉,受託銀行只能盡力協助續建,但銀行並沒有保證返還價金,或是一定會完工交屋的責任。

(4)「同業連帶擔保」 和 (5)「公會連帶保證」

這兩種機制是當建商無法交屋時,由同意擔保的建商或公會負責交屋,它雖然有保證的形式,但未必就有保證的效力或意願。

聽說有少數的建商,會利用人頭開設了幾家建設公司,再利用這些建設公司,做為同業連帶擔保的公司,讓購屋者誤以為有建商保證就沒問題,但其實他們背後都是同一家建商,一旦發生問題時,應該是求償無門的結果居多。



以上就是內政部規定的五種預售屋履約保證機制,每家建商選擇的做法也都不一樣,我們務必要先了解裡面的差異,謹慎地做出決定,不要以為說只要有作履約保證,就沒有問題了,買房子要小心謹慎一點,這個原則總是不會錯的。

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