香港人移民台灣及買房的注意事項

by Vince
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受到香港反送中運動的影響,這一兩年選擇來台灣居留或定居的香港人人數,都呈現了大幅增加的趨勢。若是你也有這樣的人生規劃,先恭喜你,台灣的確是個宜居的好地方,這裡有好的人,好的風景,和好的生活環境,住在這裡很安心,也很舒服。若你也能認同和接受這一塊土地的好與不好,非常歡迎把台灣當作你未來的家鄉。

移民要考慮的事情是千頭萬緒,這時候你要考慮的不只是一個人,或一個星期的事,而是一個家庭一輩子的問題。Vince整理了一些有關移民和置產相關的內容,提供給你們參考,希望能夠幫得到大家。


一、香港人購買台灣房產的資格

持有中華民國國籍的僑胞,可以用本國人的身份購買,和台灣人沒有差別。若是沒有中華民國國籍的人,都必須以外國人的身份辦理。

因為香港已列入台灣附條件平等互惠之國家或地區,所以你只要持有香港永久居民身份證,  而且除了英國國民(海外)護照或香港護照之外,沒有其他地區或國家的旅行證照,這樣子你就可以用自用、投資或公益的名義:

購買:住宅、寫字樓、工廠、店面、外僑子弟學校、使領館及公益團體會所、醫院、教堂…等產品。

不可購買:林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、軍事用地及領域邊境。

上述可以購買的房產面積及所在地點,要受到房產所在地的當地政府所訂之限制規範。而購買的房產,並沒有轉賣期限的限制。

有些人會問到,香港人可不可以買台灣的農地或是農舍呢?

根據台灣土地法的規定,雖然農地沒有被列在外國人不得移轉、設定負擔或租賃的土地類型;但是土地法也有規定,外國人要符合一定條件的農牧經營,也就是要符合農委會公告之「農業技術密集或資本密集類目標準」之農牧經營投資,才可以取得農地或農舍的。因此評估香港人若要買台灣的農地或農舍,還是有一定難度的。


二、置業流程

1、你可以透過地產代理商 (台灣人習慣稱為「房仲」) 來尋找合適的房子,在完成交易之後需要支付服務費用給地產代理,台灣的仲介費是以買賣總價的6%作為收費上限,由買賣雙方各自負擔。

2、你也可以自行透過線上平台來找房子,像是「591」、「樂屋網」、「好房網」,都是台灣人常用的房產平台。

3、先請房仲查清楚房產產權,並經其協助確認買賣條件,在與業主完成交易之後,房仲會安排地政士,進行房產成交之後的產權登記。

在完成房產產權登記之後,你就會取得政府核發的房產所有權狀。在台灣,有關於房產的買賣、移轉或是其他相關事宜,因為牽涉到複雜的法令規定,大部分的買賣雙方都是委託「地政士」(台灣人習慣稱為「代書」),來處理後續的房產產權登記事宜,這樣會比較省時省心有效率。

而「地政士」是必須通過台灣的國家考試,並取得開業執照之後,才能夠合法執業的專業人士。因為「地政士」負責的是高總價房產之產權登記,建議大家要謹慎作挑選,以妥善保障你應有的權益。


4、辦理房產產權登記過戶時,必須經過房產所在地的直轄市或縣市政府核准。 

政府的核准程序如下:
(a)向地政事務所提出購屋申請登記。
需要檢附的文件有:

* 土地登記申請書。

* 登記原因證明文件:例如買賣契約書或贈與契約書。

* 土地所有權狀。

* 土地權利變更之權利人及義務人身分證明文件。

* 繳稅或免稅證明文件(例如土地增值稅或贈與稅繳清或免稅證明書)。

* 土地使用分區證明(屬於非都市土地者免檢附)。

* 授權書(若本人不能親自申請,須加附授權書)。

* 其他經中央地政機關規定應提出之證明文件。

(b)由地政事務所進行審查。
(c)若審查通過,由房屋所在地的直轄市或縣市政府核准購屋申請。
(d)再向內政部備查,並函覆地政事務所。
(e)由地政事務所辦理房產產權登記。


整個房產的買賣流程,從簽約至交屋,大約要二個月左右。


三、購置房產費用與稅率

  1. 仲介費:政府規定以房產買賣總價的6%,作為收取服務費的上限。實務上通常是由賣方支付4%以內,買方支付2%以內的水準,但是並沒有一定的標準,可以視個案來議定。
  2. 代書費:代書收費是以「筆」來計算的(若你買一間房子,就有土地和建物各一筆,總共是兩筆)。每增加一筆或一人,就另行加計費用。這個部分費用大約在新台幣2 ~ 3萬元左右。
  3. 契稅:是由取得不動產所有權的人,也就是買方要來繳納。契稅的計算是由政府評定的房屋價值 (注意!這裡並不是用實際的交易價格來計算的),乘上6%的稅率得之。
  4. 印花稅:也是由不動產的買方負責繳納。它是由政府評定的土地和房屋價值 (都比實際交易的價格低了很多),乘上0.1%的稅率得之。
  5. 登記規費:包含了房產登記的登記費,以及核發權利書狀的書狀費。
  6. 房屋貸款(按揭)相關費用:(a)貸款徵信費和開辦費。(b)抵押權設定費。(c)抵押權設定登記代書費。(d)住宅火險及地震險費用。
  7. 房產持有稅(房屋稅和地價稅):絕大多數的台灣房產,都是取得房屋及土地的所有權,地上權的房產型態比較少見。房地的所有權人必須分別於每年的5月及11月,繳納房屋稅和地價稅。

四、如何移民與居留台灣?

(A)移民:大致上可分為五種方式

  1. 依親移民:如果你已有直系親屬(含配偶),擁有台灣的身分證,就可以依照這個方法申請居留證,進而申請定居,再取得台灣身分證。
  2. 投資移民:要先在台灣開立銀行戶頭,再從香港匯入600萬台幣用作商業用途,例如開設新公司,或投資現有的台灣公司,確實有經營 (必須聘請兩位以上的台灣籍員工) 及繳稅,就可以申請居留證。但是「買房子」不算是投資活動,所以不能作為申報投資移民的條件。開設公司所涉及的稅率,主要有每兩個月要申報一次的營業稅(稅率5%),還有就是公司營業所得稅(稅率20%),每年有盈利時要繳交。
  3. 創業移民:此項目的申請門檻較高,像是在政府認可的國際性募資平台,募集到兩百萬台幣以上的資金、進駐創業園區/育成中心、創業設計競賽獲獎、或取得國內外專利權等多種項目,公司營運規模也有符合一定的標準,而且連續居留滿五年,每年在台居住183天以上,才可以申請定居。據了解,因為程序較為繁複,以此方法申請通過的人數及比例都是偏低。
  4. 技術移民:此種申請方法不需要金錢的投資,只要能提出在專業領域的證照或證明文件,就可以申請居留證,算是最容易的一種申請方式。
  5. 升學移民:這種方式適合在台灣讀書畢業的學生,他們在畢業後直接在台灣工作,並通過政府的評核,而且第五年工資超過基本工資的兩倍 (月薪四萬八千元台幣,相當於港幣一萬二千元。),在留台工作滿五年之後,就可以申請定居,取得台灣身分證。

(B)居留:分成兩大類的符合條件

1.連續居留滿一年(一年內得出境30日,出境次數不限)
2.連續居留滿二年,且每年在台居住270日以上


五、房屋貸款(按揭)

台灣銀行承作外國人的房貸(按揭)業務,普遍上採取比較保守嚴苛的態度,外國人須有「長期居留證」和「工作資歷」才能成為貸款的評估,核貸的金額大約在5~6成的水準。

有些銀行可以承認國外的收入,但如果在台灣能有收入就更好了。另外,許多銀行也會要求有台灣籍的保人才可以貸款。建議您若是有購屋需求,最好先和台灣的銀行往來至少半年以上,將來辦貸款會比較順利。


六、「居留證」v.s.「身分證」

「居留證」是用於證明沒有台灣戶籍的外國人,在台灣合法居留的身分證件像是外僑居留證、或永久居留證、或港澳人士居留證。「居留證」比較容易取得,且申請的門檻較低。

當你有了「居留證」,你就可以享受台灣的全民健保及國民年金,小孩子就可以去就學。但是這時你只能在自己所營運的公司地址內工作,還不能在出外工作。

「身分證」則是中華民國國民的身分證明,而未滿十四歲者,則是以戶口名簿或戶籍謄本來代替。

身分證」的取得則是較為複雜,要滿足以下的幾個條件:

  1. 要先取得「居留證」之後
  2. 每年有183天以上合法居留之事實
  3. 繼續5年以上才能申請「身分證」
  4. 在申請「身分證」時,必須先放棄原國籍身份

取得「身分證」之後,就可以享有台灣公民的權利,例如選舉投票。但是持有「居留證」,除了不能享有公民權利之外,其餘的生活需求都能夠被滿足。所以兩者之間的取捨,要以每個人的考量而有所不同。


七、香港人移居台灣的主要選擇地點

 以台灣主要的六個城市來統計:(以2019年統計資料為準,括弧內數字為年成長率)

1、新北市:2,774人 (13.6%)  (鄰近台北市,生活機能強,生活成本較台北低)

2、台北市:2,418人 (12.6%)  (台灣的首善之都)

3、台中市:1,392人 (22.3%)  (氣候環境宜人,城市規劃佳)

4、桃園市:1,126人 (16.7%)  (鄰近國際機場,方便出國往返,年輕人口較多)

5、高雄市:1,112人 (17.7%)  (位於台灣南部,離香港最近)

6、台南市: 496人 (15.7%)  (台灣文化古城,生活氣息悠閒)

小計:11,009人 (15.3%)


八、香港 v.s. 台灣 房地產相關差異

  1. 香港的房產普遍是以地上權為主,它沒有土地的所有權,只有使用權。而在台灣買房,絕大多數都是買到房子和土地的所有權,反而是地上權的型態比較少。
  2. 香港是以「平方英呎」為計算房屋面積的單位,台灣是以「坪」為單位。

1 「坪」 =  35.58「平方英呎」 =  3.31「平方公尺」

30「坪」 =  1,067「平方英呎」 =  99.2「平方公尺」

  1. 香港房子的公設比(發水率)約在20~30%的水準,而台灣的新房普遍在30%以上,比起香港要高一些。
  2. 台灣樓價:一般新樓的平均樓價 (視各區域或個案,而有所差別):

(a)台北市約80至100萬新台幣一坪(約5,500至7,000港元一呎);

(b)新北市40至60萬一坪(約2,750至4,200港元一呎)

(c)其他如台中市、桃園市、高雄市和台南市,則是約25至35萬一坪(約1,750至2,500港元一呎)。


Vince祝福大家都能在新的土地上,重新開始自己的精彩人生!

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2 留言

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劉小姐 2021 年 11 月 20 日 - 下午 6:43

您好,請問有售屋仲介服務嗎?

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Vince
Vince 2021 年 12 月 9 日 - 下午 1:58

劉小姐,不好意思,我今天才看到您的訊息。若是您還未找到服務人員,或是未來有碰到甚麼問題,我都很樂意幫您服務,謝謝!手機/Line : 0936266095 奇霖不動產張先生.

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