買房的價格是高還是低,要如何判斷呢?

by Vince
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相信大家都看過最近的一個房仲廣告,它主打買方買到一間高於市價幾百萬的被騙案例,先不管到底誰對或誰錯,我個人覺得房仲的形象又被踩到地板上,實在是很不甘心,畢竟很多房仲人員,也都是誠實努力的工作賺錢,不值得被這樣對待。

Vince先問大家一個問題,你長這麼大買過這麼多東西,有那一個商品,會老老實實的公布成本出來給你知道的?二手車/二手包/還是二手家具?這些商品都沒有,只有不動產才會揭露出來,雖然它也還有一些人為刻意誤導,或是價格太過極端的特殊案件,這些情況的確會讓人產生誤解,不過大部分的成交價格,還是有其參考性的。

那你們說廣告上的被騙案例,到底是怎麼發生的?除了〝真的〞是百分百相信房仲之外,我覺得買方事前做的基本功課不足,更是值得我們去正視的,因為我們這輩子都有機會去買房子。內政部的實價登錄制度,已經推行了超過十年以上,而且現在都是揭露到詳細地址,沒有掩飾或狡辯的空間。而且各類型的不動產廣告平台,也都有提供實價登錄的查詢服務,你說想要買間幾百萬或是幾千萬的房子,你們都不去查詢一下,房子附近的成交行情大概是多少錢?這樣子實在說不過去吧?!

我們先不去討論建商新成屋,為了維持一定的房價水準,可能會有的「上有政策下有對策」作法,有關於中古屋的實價登錄部分,我覺得比較會有認知差異的原因,可能是發生在「車位的坪數大小」。因為實價登錄的房子坪數,原則上都是設定以「包含車位坪數」的算法,其實各個不動產廣告平台,也都是這樣的算法。這種包含車位坪數的算法,和絕大多數人對於房子價格的算法是不一樣的,也就是因為這樣,很多的誤會就發生了。

在某一個特定區域內,假設它們的屋齡/建材/位置都差不多,那麼房子的每坪單價,應該會是接近的。但是,我們一旦把車位坪數,納入每坪單價來計算的話,對於車位坪數小的房子,你所計算出來的每坪銷售單價,就會比較高;反之,就會比較低。所以我們在比較實價登錄的房子價格時,一定要把車位的坪數排除在外,這樣子的比較才會站在同一個基礎上,這樣子的比較也才有意義啊。

關於車位坪數的算法,其實也是有學問的,因為車位的價格是另外計算的,它不算在房子本身裡面,所以有些建商,會刻意把車位的面積少算一點,然後再把少算的面積放到公設裡面,間接地拉高了公設比和可銷售的坪數,這部分也是你多付給建商的錢。

一個標準停車位,是以2.5公尺(寬度) x 5.5公尺(長度) = 13.75平方公尺(約4.2坪)來計算的,而且車道的面積,通常也會被算在車位內,所以停車位的登記坪數,會從6~7坪,一直到13~16坪的都有。

若是很不幸地,你的車位面積,只有算入標準車位的4坪多或高出一些,那麼車道的面積,很有可能就被建商放到公設面積去計算了!

換一種方式來解釋,就同一個案來說:

當車位登記的坪數愈小,被少算的面積可能會被放到公設裡面,連帶的公設比就會比較高,而建商就可以多賣一些坪數;相反地,若車位坪數愈大,公設比就相對較低,對買方會比較有利。

依我的觀察,車位面積落在8~12坪左右的,算是正常水準,若是低於這個水準可能要自求多福了;若是高於這個水準,甚至是超過15坪以上的,算是這個建商有佛心來著,要記上嘉獎一次。

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