升息時代去買房子,這決定好嗎?停看聽,量力而為才是上策!

by Vince
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最近開始升息了,銀行每升一次利息,全台灣數以百萬計的房貸族就要心痛一次。身處於這個無法避免的大趨勢下,包含我在內的房貸族,未來恐怕還要痛好幾次才會停止,請大家務必要撐住啊…

有房貸的人要多繳利息,一定會心痛;但是不買房只租房的人,就可以裝作沒事的置身事外嗎?我看是未必,萬物皆漲是比較有可能的結局!


問一個每個人的人生必考題,「買房好,還是租房好?」

首先,我們可以用一個簡單的數學邏輯來思考:

若是買房的每月總負擔成本,「低」於每月租房的成本,那你就應該「買房」。

若是買房的每月總負擔成本,「高」於每月租房的成本,那你就應該「租房」。


這個道理還蠻簡單的,因為租房的成本很容易算出來,所以我們的重點在釐清買房的總負擔成本會是多少。當你仔細地列出買房的成本項目時,或許你會意外地發現,這裡面有很多的隱形成本,就連屋主本人都可能會漏掉的。所以最後計算出來的金額,可能會是超乎你想像的多,不只是每個月繳的房貸利息和管理費而已!


我大致整理出來,擁有一間房子的的總負擔成本有以下幾項:

  1. 房貸利息:請注意,這裡指的是利息,並「不」包含你償還的本金。舉個例子,你每個月繳房貸一萬元,它可能是還了本金九千元,再加上利息一千元。所以這一項成本,你應該是算一千元的利息,而不是一萬元的本金加利息。
  2. 管理費:若是社區或大樓型態的不動產,大部分都要繳管理費。
  3. 保險費:若是你有房貸,每年就會有火險及地震險的帳單要付。
  4. 地價稅和房屋稅:每年度依照政府的公告地價及房屋現值來課稅。
  5. 養護費用:像是屋頂防漏/水塔清潔/電梯或冷氣養護/外牆清潔…費用。
  6. 交易費用:像是仲介費、代書費、價金履保費、政府收的契稅…等等。
  7. 房屋折舊:東西用久了,原則上,價值就會有一定程度的減損。
  8. 土地增值稅和房地合一稅:根據在不同時間買進的不動產,政府會依其持有的期間長短,並搭配其他條件的計算,向賣方收取土增稅及房地合一稅。


因為這裡面有許多的項目是一次性費用,它並不是每月支付的,要記得先除以你預計使用房子期間的總月數,這樣會比較容易和每個月支付的租金作比較。

若是你加總了上述1-8項的總負擔成本,結果是低於我們每月要付的租金,那我們應該就是買房比較划算;反之,則是租房會比較划得來。

這是很簡單的道理吧? 但我覺得會有差異的部分,是一些大家容易遺漏的隱形成本項目,像是房屋折舊或各類的稅費…等等,以至於會低估了持有房產期間的成本。


接下來,就是考慮房貸的問題。在之前超低利率的時代,這也是吸引大家由租轉買的一大誘因。但是,現在已經轉為升息的趨勢,絕對不要輕忽利息增加的負擔,心態上應該要小心謹慎才好。

房貸是可以幫助你一圓美夢的強力工具,卻也可能會因為繳不出房貸而被斷頭拍賣,反而變成是你惡夢的開始。所以,究竟會是美夢或是惡夢,其中一個重要的關鍵,就是你要「量力而為」。

如我先前的建議,大家不但要把買房當作長期性的目標去積極看待,而且要先求有再求好,不要奢求一步到位。因為不動產會隨著人生不同階段,而有不同的需求,也可以依需求來做適度的調整,比如說小屋換大屋,透天換成大樓,或是從城市搬到鄉下…,它是可以活化變現的資產,只是不動產的處分需要較長的時間,這部分要有心理準備。

如果你準備要購置人生的第一間房子,你現在優先要作的,並不是要你超出能力去貸款,硬是買下蛋黃區的大新房,反而主要是找尋符合需求的較小坪數+低單價物件,二手房也無所謂;如果可以忍受更長的通勤時間,蛋白區或蛋殼區會有更多的選擇。將貸款金額控制在你可以負擔的範圍之內,腳踏實地開始你的人生換屋計畫。

這一間房可能離你理想中的夢想屋,還有一大段距離,也可能需要你熬過一段節衣縮食,拚命繳貸款的痛苦期間,但是它也有可能,讓你未來的人生朝著更好的方向邁進。

這主要在於你的挑選眼光,像是你的住房需求有沒有被滿足,房子本身是否具有增值性,或是對自己財務資金的管控能力,都會影響最後的成敗。


最後,我還想討論一點,很多人說你一旦決定買房,因為有繳房貸的壓力,這樣就會相對犧牲了生活品質,變成背了一身房貸的屋奴…等等。

我不是很認同這種說法,因為你究竟會不會變成屋奴,主要取決於你的經濟條件,和你有沒有量力而為去貸款買房,彼此有著密切關係,這部分只有你自己最清楚,別人沒辦法幫你做決定,也沒辦法去一概而論。

因為你若是選擇租屋,的確是不用繳房貸或其他持有成本,但是你要繳租金,這就要去比較兩者開支的多寡,而且房貸繳完,房子是自己的,但是房租繳完,房子還是房東的。

再來,因為不用繳房貸,你就理當會有比較好的生活品質嗎?這是有可能性,但它的可能性建立在你把省下來的錢,好好的存下來,並且持續投資在比房產有更高報酬的用途之下,它才會成立,這個做法是有難度的。更值得擔心的是,若你的生活品質是建立在把省下來的錢,去享受消費性的商品或服務,這種看似活在當下的及時行樂作法,我只能祝福你們能一直的持續下去。

你現在沒錢,不代表未來也會沒錢,所以不要這樣子就輕易放棄買房了,就像我之前提到的,買房是一個需要長期規劃的事情,這是一個人生大決定,務必要謹慎以對。而且,不管你現在決定是要買房或租房,你都要開始存錢,你一旦有了錢,你就更有能力去面對未來的不確定變化,說不定那一天你忽然決定要買房了,最怕到那時還是兩個口袋空空,這些年來賺的錢,都不知道花在那裡?!若真的是這樣,那是一件蠻悲慘的事。


建議您買房要停看聽,量力而為才是上策!也祝福大家,順利度過這個沒人知道結局的大動盪時代!

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