銀行又升息了!我們小老百姓該怎麼辦呢?

by Vince
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這個世界變得真快,兩年前我才寫了一篇低利率時代,是否要轉貸的文章,才過了兩年時間,現在竟然又要考慮升息帶來的種種問題了。看到這幾天的全球股市一直跌,想必大家的心情都好不到那裏去,到底接下來該怎麼辦呢?

在短短的幾個月內,美國一口氣就連續幾次調升3碼的利率,而且FED說還沒有升完,他們的目標是要將通膨控制在2%以內。Vince聽過幾位財經專家的分析,這個通膨大趨勢,似乎無法在短時間內就降到2%的,所以到底要升到哪裡才會停下呢? 不過,誰又知道呢?兩年前我們碰到全球一直拼命降息的時候,也不會想到今天又轉為大力升息的誇張景象。

全台灣和我一樣,背負著沉重房貸的朋友們,除了只能默默的被多扣利息錢以外,我們還能做什麼呢?在這段未知的期間,我建議大家不要只傻傻的工作或存錢,還是要多抬頭關心一下外在大環境,盡可能保持從容的心態來面對才好。Vince在網路收集了各方對於不動產的專業觀點,大家有空看看吧!


(1)央行點火升息 房貸市場 恐陷M型化發展 (內容來源:中時新聞網)

中央銀行不斷升息,除了房貸「地板價」利率將跳到1.81%,國銀業者指出,更大的轉變在台灣房貸市場將走向「M型化發展」,財資力雄厚的借款戶取得1.81%利率的比重「有增無減」,但財資力不足者恐怕更容易面臨銀行以拉高利率、調降成數的方式來取得房貸,房貸條件將隨著借款人的財資力而「兩極化發展」。

(2)買氣縮 銀行憂房市供過於求 (內容來源:中時新聞網)

央行升息,銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言,有觀察到房市供過於求的問題,而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸,因此供過於求問題未來會更嚴重,銀行基於風控,對於擔保品的估價也會更嚴格,因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的,產生有0.5至1成的落差。

(3) 升息後座力漸強 專家:房市出現五衰現象 (內容來源:聯合新聞網)

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,央行限縮資金行情,有後座力漸強的趨勢,已出現五衰現象。

首先從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率,已經從去年第一季將近20%的年增率,降到今年7月的12.2%波段新低。

其次,建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%。

第三,比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語。

第四,商用不動產前三季(統計至9/16)交易量993億元,年減18.7%。

第五,土地前三季(統計至9/16)交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。

(4) 升息大戰!現在買房好嗎?(內容來源:工商時報)

針對升息影響,台經院產經資料庫總監劉佩真表示,近期除了利率的調升,再加上房市政策尚未鬆綁,以及疫情衝擊夾擊之下,房市的表現以及能見度有趨緩的態勢。在升息氛圍中,將會扭轉民眾對於房市的預期,現階段來說房市交易量會比較受到影響,就買方來說預期未來負擔會比較大一點,會希望賣方能夠降價,但賣方會考慮現在土地的購地成本、建材成本乃至於缺工問題,現在成本面還是比較大的,所以幾乎沒有降價的空間。

觀察產業走勢,劉佩真指出,新案的開價還是一直在往上,導致買賣雙方對於價格的認知會拉大,會拉長交易的時間,觀望的氛圍就會濃厚一點。她認為,短期之間影響會是交易量的部分,價格方面還是有成本上的支撐點,加上開方商有獲利的考量,所以不見得有降價的意願,推估未來房價會維持微幅上揚,這也會是短期內的一個趨勢。

房仲業者台灣房屋集團副總裁首席周鶴鳴也認為,央行升息是以抑制通膨為前提,連續升息也反應目前台灣經濟還在健康成長階段,以今年來說,根據央行最新預測,2022年的經濟成長率預估仍達3.75%,但是國內還是受到疫情影響內需,所以只升了半碼,且本次央行沒有祭出第五波信用管制,顯示先前的政策在市場發酵,預估後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。

不過,針對房價是否會因為利率的調升變化,前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,除了利率影響以外,超額供給也是造成房價波動的原因。統計2017至2021年底,建造執照有69萬2,740棟,使用執照則是48萬3,005棟,兩者差距達20萬9,735棟,也就是說陸續最少還有約21萬戶的建造執照陸續會完工,將造成部分地區超額供給的情況出現,像是中南部尤其台南善化、新市房價漲幅就達1~2倍,如果缺乏產業群聚以及就業效應,蛋白區、蛋殼區這些地方未來房價一定會跌。

至於何時是進場買房以及投資的最佳時機,莊孟翰表示,目前還是以觀望為主,不急於現在進場,況且整個國家的疫情並沒有結束,國際上烏俄戰爭也尚未結束;種種因素都會牽涉到物價、油價的波動,包含營建成本、人力等等,成本的變動太多。因此,他建議,目前按兵不動才是比較好的選擇。

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