別只想到賺錢,買預售屋要買的安心才重要!

by Vince
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有人說,買預售屋就是用未來的價格,去購買未來才會蓋好的房子,因為購屋者看好房價會繼續上漲,相信賺錢的美夢會成真。若問我的看法,我是不會考慮買預售屋的,雖然預售屋絕對有它的好處。為什麼我不會考慮呢?主要是因為它沒辦法眼見為憑,我會買得不安心。

我挑選房子的重要標準是,【通風、採光和室內格局】,這些標準在成屋的判斷上面,會比較簡單,若是去看預售屋的話,你就要有很好的想像力。在預售屋的短暫銷售過程中,你人就坐在建商精心打造的接待中心裡面,此起彼落的賀成交聲,會讓你無來由的激動了起來,也不自覺往美好的方向去想像。

另外,買房子你要了解的地方很多,銷售人員也有他們要訴求的賣點,兩邊所關注的焦點,往往不一定會相同,在一個不經意間,你很有可能就會漏掉某個重要的面向,尤其是雙方在買賣一個還沒出現過的標的物。所以我會建議大家,要先把你拿到的平面圖和格局圖,好好的了解一番,並且發揮想像力去想像它,避免讓你買到的,和最後交到你手上的房子,兩個是天差地遠的不同世界。

一開始,就先從建物基地的座向,和四周臨路的大環境,作逐一的檢視。

你要了解到基地東西南北的方向,想想會不會有西曬,或是採光被擋住的問題;那一條路會是未來的主要通行路線,想想會不會有塞車的疑慮;附近空地的規畫用途是什麼,想想要不要買高一點的樓層以保留視野;或是地下停車位的出入口規劃在那裡,想想會不會有噪音的干擾…等等,這時候想像力就會變得很重要。


再來,房子內部的格局及動線,也要發揮想像力。根據格局圖,你要開始想像走進房子裡的動線及視線,當你打開大門,會先看到的是客廳,還是餐廳?客廳會不會太小或面寬太窄?走到每個房間的動線是否流暢?陽台曬衣服的位置在那裏?或是考慮到風水,有沒有穿堂煞或是開門見灶的問題。這些條件和你要選擇買那一棟樓,那一個樓層,和那一間房,都有著密切的關係,

若是以上這些問題,你都考慮清楚了,你還是要買預售屋的話,Vince誠心建議,買預售屋最好要選擇有好名聲的建商,先把預售屋的交易風險有效降低,作為你第一優先的考量點,不要單純的被宣傳手法迷的暈頭轉向。好房子以後再看就有,但是錢只要一付出去了,就可能會有拿不回來的風險。同時要確認建商使用的履約保證機制是那一種方式,不是每種機制的履保效果都是相同的,目前可分為五種方式:


(1)「價金返還之保證」:這個作法是當建商無法履約時,金融機構會把買方已經繳納的款項全部退還。這種有第三方的金融機構出面保證,比起其他的方式來說,這個做法最有保障。


(2)「不動產開發信託」 和 (3)「價金信託」:這是最常見的預售屋履約保證機制,它是將買方付的購屋價金,存放在信託銀行的信託專戶中控管,並且專款專用於建商興建房屋所需的費用。

這兩種信託機制,主要是為了防止建商將資金或買方支付的價金,挪作為他用。但是萬一建商倒閉,受託銀行只能盡力協助續建,但銀行並沒有保證返還價金,或是一定會完工交屋的責任。


(4)「同業連帶擔保」 和 (5)「公會連帶保證」:這兩種機制是當建商無法交屋時,由同意擔保的建商或公會負責交屋,它雖然有保證的形式,但未必就有保證的效力或意願。

聽說有少數的建商,會利用人頭開設了幾家建設公司,再利用這些建設公司,做為同業連帶擔保的公司,讓購屋者誤以為有建商保證就沒問題,但其實他們背後都是同一家建商,一旦發生問題時,應該是求償無門的結果居多。




以上就是內政部規定的五種預售屋履約保證機制,每家建商選擇的做法也都不一樣,我們務必要先了解裡面的差異,謹慎地做出決定,不要以為說只要有作履約保證,就沒有問題了。

可以參考一下,我昨天看到的不幸消息,或許這個新聞只是剛開始,買房子千萬不要心存僥倖。【買預售血本無歸】建商欠債落跑留爛攤 買預售屋簽履約保證也沒救 (yahoo.com)


還是再次的提醒大家,買房子是需要長期規劃的事,你務必要量力而為,多看多比較,才能找到讓你安心舒服的家。

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