你如果想找房仲幫忙賣房子，這時房仲會先請你簽一份「委託銷售契約書」，簽訂後房仲才能依規定開始銷售你的房子。那麼問題來了…
一、「委託銷售契約書」分為那幾種？
「委託銷售契約書」有兩種：
- 「專任委託銷售契約書」（簡稱「專任約」）
- 「一般委託銷售契約書」（簡稱「一般約」）
二、「專任約」和「一般約」的差別在那裏？
- 「專任約」就是只委託一家房仲業者出售，不得再委託其他業者處理賣房事宜，屋主也不可以私下交易。
- 「一般約」則是委由多家房仲業者一起出售房子，屋主也可以自行交易。
三、「專任約」和「一般約」，簽那一種對我比較好？
這因人而異，主要是以「屋主心態」、「房子條件」、還有「屋主對於房仲的信任度」來綜合考量，沒有一定的答案。
1、屋主心態
對於想省麻煩的屋主來說，簽「專任約」的最大優點，就是只需要面對同一家仲介，後續溝通上相對單純。還有就是仲介費多少錢該付的就付，沒打算自己來賣的屋主，也會考慮「專任約」。
拿到「專任約」的仲介，通常會願意多花一點資源在你的物件上，比如說製作帆布條廣告，在宣傳DM上列為主打物件，或是要求店內人員優先帶看你的物件…等等，努力爭取在委託期限內成交。
要不然委託期間一旦到期，屋主有可能就會改成只簽「一般約」，這對於房仲是比較不利的，而且之前已經投入的成本，可能也會因為無法成交而有損失。
相反的，若你想要讓你的房子有很多的宣傳，有更多人能看到你的房子出售資訊，甚至是有考慮自售，不想被某一家房仲綁住的屋主，那你就選「一般約」。
2、房子條件
如果你的房子賣相極佳，客觀的條件都不錯，價格也合理，有很多人都有興趣購買。這時，你能很快把房子賣掉，又不用付仲介費，誰還要找仲介賣房子呢？那自己來賣就好啦？
但是在現實中，往往情況都不是如此的。
大多數的屋主，都有我家孩子才是最棒的心態，認為自己的房子條件比別人好，價格絕不能低於行情的賤賣。所以你會發現有蠻多的物件，在網站上放了很久都沒有賣掉，大概就是這樣的原因所導致的。
為了避免落入這一個盲點，你要先去了解一下市場行情。
當你了解到你的房子是，屋況好、地點佳、開價又合理，那就會是一個受買方歡迎的好物件，自然它受到關注的機會就比較多，那就選擇「一般約」就好。
萬一不是以上的狀況，比如說你的房子有些狀況、或屬於高總價的類型，或是你很堅持你的售價不願降價…等等，潛在的客戶數比較少，需要有人去用心銷售的物件，我會建議你，選擇一個你感覺不錯，可以信任的房仲簽訂「專任約」。
3、屋主對房仲的信任度
一般人對於房仲的觀感，偏向只靠一張嘴吃飯的負面刻板印象，雖然不盡公平，但也某些程度地，反映出未來房仲人員要精進的方向。在茫茫的眾多房仲店裡面，要找到一個值得你信任的房仲來幫你服務，這難度真的有點高。
我建議你可以透過以下的三種方法來篩選。
- 親朋好友的介紹。
- 查詢不動產網站(例如「591」或「樂屋網」)的銷售物件介紹，去看看他對於銷售物件的介紹，是否有用心準備？
- 測試性的去鄰近區域看房子，從過程中找出你認為優質的仲介人員或店頭。
如果這樣都還找不到你理想中的人選，那就先簽「一般約」；如果有找到不錯的人選，雙方可以針對銷售期間、預計採取的銷售動作、和回報機制談清楚一點，確認ok再來簽訂「專任約」。
在台灣，大部分的屋主都是選擇「一般約」，委託期間大約在3個月左右，希望能透過多家房仲一起來賣，達到快速成交的目的；而房仲偏好的「專任約」就比較少。
我歸納之前的買賣屋經驗，和大家分享以下的個人觀點：
- 「一般約」的物件，就像是三個和尚沒水喝的道理，房仲是人人有機會，個個沒把握。因為很有可能明天就被其他房仲賣掉了，所以每家店會投入的資源有限，除非你的物件真的很受歡迎，不然就是耐心地等吧，不會因為比較多人在賣，就會比較快賣掉。
我再舉個例子，你是否曾經在網路找某一間房子，結果卻一次跑出來了好幾個在價格、坪數、樓層都一模 一樣，但是卻由不同房仲銷售的物件？結果是令人眼花撩亂！這就是簽「一般約」的後遺症，沒錯，你的房子是有很多人在賣，曝光度增加了，但對於買方來說，廣告都出現在同一個地方，還要煩惱到底該找誰談才好？這樣子有比較好嗎？
- 既然簽一般約的房仲沒有絕對把握能賣掉房子，所以只要碰到有買方出價的時候，那就傾向先收斡旋金或是要約書，接下來就趕快找屋主談價錢，不太會去幫屋主守住價格。
- 同時有多家房仲帶看，房子本身的環境會比較髒亂，也會有忘了關燈關窗的情況發生，在物件的維護上易有漏洞。若在意這一類問題的屋主，就要多加考慮是否要簽「一般約」。
- 但是，若不加思考就簽「專任約」也不一定好，如果你選錯人簽專任幫你賣，在那一段無人聞問的委託期間，你會有叫天天不應的難熬心情。
所以，總結一下，我覺得簽「一般約」或是「專任約」，不能說那一種約就一定比較好，契約的本身不是問題，當事人的觀念才是重點，要有達到雙贏的共識為最佳結果。
屋主單方面的希望房子要賣得快，價格要高，又準備砍人家仲介費的「好處全拿」想法，這大可不必，房仲也是很聰明的，沒人會做賠本生意。
若是你的房子是房仲眼中的蘋果件，你可以開出對你比較有利的條件，那簽「一般約」就好了，不用被「專任約」給限制住。但如果不是蘋果件，或甚至是被列為難賣的房子，就可考慮簽「專任約」，讓有意願的房仲用心花時間，投入更多資源來幫你賣。
此時屋主也要掌握住「沒有白吃的午餐」原則，表示我們可以簽「專任約」的合作態度，但是房仲也要承諾會好好幫你賣。雙方先把該做的事談清楚，你認為條件ok了才去簽「專任約」，沒有那一方是註定的受益者或受害者。
