找房仲賣房子,要簽專任委託 ,還是一般委託比較好?

by Vince
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你如果想找房仲幫忙賣房子,這時房仲會先請你簽一份「委託銷售契約書」,簽訂後房仲才能依規定開始銷售你的房子。那麼問題來了…

一、「委託銷售契約書」分為那幾種?

「委託銷售契約書」有兩種:

  1. 「專任委託銷售契約書」(簡稱「專任約」)
  2. 「一般委託銷售契約書」(簡稱「一般約」)

二、「專任約」和「一般約」的差別在那裏?

  1. 「專任約」就是只委託一家房仲業者出售,不得再委託其他業者處理賣房事宜,屋主也不可以私下交易。
  2. 「一般約」則是委由多家房仲業者一起出售房子,屋主也可以自行交易。


三、「專任約」和「一般約」,簽那一種對我比較好?

這因人而異,主要是以「屋主心態」、「房子條件」、還有「屋主對於房仲的信任度」來綜合考量,沒有一定的答案。


1、屋主心態

對於想省麻煩的屋主來說,簽「專任約」的最大優點,就是只需要面對同一家仲介,後續溝通上相對單純。還有就是仲介費多少錢該付的就付,沒打算自己來賣的屋主,也會考慮「專任約」。

拿到「專任約」的仲介,通常會願意多花一點資源在你的物件上,比如說製作帆布條廣告,在宣傳DM上列為主打物件,或是要求店內人員優先帶看你的物件…等等,努力爭取在委託期限內成交。

要不然委託期間一旦到期,屋主有可能就會改成只簽「一般約」,這對於房仲是比較不利的,而且之前已經投入的成本,可能也會因為無法成交而有損失。

相反的,若你想要讓你的房子有很多的宣傳,有更多人能看到你的房子出售資訊,甚至是有考慮自售,不想被某一家房仲綁住的屋主,那你就選「一般約」。


2、房子條件

如果你的房子賣相極佳,客觀的條件都不錯,價格也合理,有很多人都有興趣購買。這時,你能很快把房子賣掉,又不用付仲介費,誰還要找仲介賣房子呢?那自己來賣就好啦?

但是在現實中,往往情況都不是如此的。

大多數的屋主,都有我家孩子才是最棒的心態,認為自己的房子條件比別人好,價格絕不能低於行情的賤賣。所以你會發現有蠻多的物件,在網站上放了很久都沒有賣掉,大概就是這樣的原因所導致的。

為了避免落入這一個盲點,你要先去了解一下市場行情。

當你了解到你的房子是,屋況好、地點佳、開價又合理,那就會是一個受買方歡迎的好物件,自然它受到關注的機會就比較多,那就選擇「一般約」就好。

萬一不是以上的狀況,比如說你的房子有些狀況、或屬於高總價的類型,或是你很堅持你的售價不願降價…等等,潛在的客戶數比較少,需要有人去用心銷售的物件,我會建議你,選擇一個你感覺不錯,可以信任的房仲簽訂「專任約」。


3、屋主對房仲的信任度

一般人對於房仲的觀感,偏向只靠一張嘴吃飯的負面刻板印象,雖然不盡公平,但也某些程度地,反映出未來房仲人員要精進的方向。在茫茫的眾多房仲店裡面,要找到一個值得你信任的房仲來幫你服務,這難度真的有點高。

我建議你可以透過以下的三種方法來篩選

  1. 親朋好友的介紹。
  2. 查詢不動產網站(例如「591」或「樂屋網」)的銷售物件介紹,去看看他對於銷售物件的介紹,是否有用心準備?
  3. 測試性的去鄰近區域看房子,從過程中找出你認為優質的仲介人員或店頭。



如果這樣都還找不到你理想中的人選,那就先簽「一般約」;如果有找到不錯的人選,雙方可以針對銷售期間、預計採取的銷售動作、和回報機制談清楚一點,確認ok再來簽訂「專任約」。

在台灣,大部分的屋主都是選擇「一般約」,委託期間大約在3個月左右,希望能透過多家房仲一起來賣,達到快速成交的目的;而房仲偏好的「專任約」就比較少。


我歸納之前的買賣屋經驗,和大家分享以下的個人觀點:

  1. 「一般約」的物件,就像是三個和尚沒水喝的道理,房仲是人人有機會,個個沒把握。因為很有可能明天就被其他房仲賣掉了,所以每家店會投入的資源有限,除非你的物件真的很受歡迎,不然就是耐心地等吧,不會因為比較多人在賣,就會比較快賣掉。

我再舉個例子,你是否曾經在網路找某一間房子,結果卻一次跑出來了好幾個在價格、坪數、樓層都一模 一樣,但是卻由不同房仲銷售的物件?結果是令人眼花撩亂!這就是簽「一般約」的後遺症,沒錯,你的房子是有很多人在賣,曝光度增加了,但對於買方來說,廣告都出現在同一個地方,還要煩惱到底該找誰談才好?這樣子有比較好嗎?

  1. 既然簽一般約的房仲沒有絕對把握能賣掉房子,所以只要碰到有買方出價的時候,那就傾向先收斡旋金或是要約書,接下來就趕快找屋主談價錢,不太會去幫屋主守住價格。
  2. 同時有多家房仲帶看,房子本身的環境會比較髒亂,也會有忘了關燈關窗的情況發生,在物件的維護上易有漏洞。若在意這一類問題的屋主,就要多加考慮是否要簽「一般約」。
  3. 但是,若不加思考就簽「專任約」也不一定好,如果你選錯人簽專任幫你賣,在那一段無人聞問的委託期間,你會有叫天天不應的難熬心情。


所以,總結一下,我覺得簽「一般約」或是「專任約」,不能說那一種約就一定比較好,契約的本身不是問題,當事人的觀念才是重點,要有達到雙贏的共識為最佳結果。

屋主單方面的希望房子要賣得快,價格要高,又準備砍人家仲介費的「好處全拿」想法,這大可不必,房仲也是很聰明的,沒人會做賠本生意。

若是你的房子是房仲眼中的蘋果件,你可以開出對你比較有利的條件,那簽「一般約」就好了,不用被「專任約」給限制住。但如果不是蘋果件,或甚至是被列為難賣的房子,就可考慮簽「專任約」,讓有意願的房仲用心花時間,投入更多資源來幫你賣。

此時屋主也要掌握住「沒有白吃的午餐」原則,表示我們可以簽「專任約」的合作態度,但是房仲也要承諾會好好幫你賣。雙方先把該做的事談清楚,你認為條件ok了才去簽「專任約」,沒有那一方是註定的受益者或受害者。

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