買房子很怕碰到海砂屋，或是漏水屋的地雷物件，從這種房子的外表看不太出有異狀，要等到住進去一段時間後，購屋者才會慢慢地發現問題。這類問題嚴重的會攸關人的健康和安全，假如花錢能解決那就還好，有時就算你花錢也解決不了的。換作是我的話，真的想大哭一場。
- 賣方的擔保責任
房子的出賣人，要對買方負起「交付無瑕疵買賣標的物的責任與義務」。
依照民法第354條規定：
「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
這條規定的意思是，在賣方把標的物「交付」給買方「之前」，對於它的價值、效用和品質，都要負擔起應有的責任，保證標的物沒有相關的滅失或減少問題。
所以，這裡提到的瑕疵，指的是在「交屋前就存在的瑕疵」，若是在交屋後才造成的瑕疵，那就不在賣方的擔保範圍內了。
- 買方的請求權利
既然房子的賣方有瑕疵擔保責任，那麼買方應該要如何請求他負責呢？
民法第359條規定：
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
依照上面的規定，買方可以請求賣方 (1)解除契約，或是 (2)減少價金，但是只有瑕疵的情節重大者，才可以主張解約，否則你就只能請求減少價金，以避免會有處理過當的不公平情形發生。
- 請求權的期限規定
這裡提到的請求權期限規定，常會讓大家感到困惑，到底該如何適用才是正確的？
依照民法第365條的規定，我的理解是：
(1)買方應該要在賣方交屋之後，盡快檢查有沒有瑕疵，若是發現有瑕疵，就應該在發現後盡快通知賣方(拍照及寄出存證信函)。
(2)若是屬於無法馬上發現的瑕疵，也應該在發現時立刻通知賣方，要求賣方負起瑕疵擔保責任。
(3)在(1)和(2)的情況下，買方都已經通知賣方了(拍照及寄出存證信函)，如果賣方置之不理，這時買方要在通知後的六個月內行使權利，也就是要提起訴訟，這樣才算是一個完整的請求權利過程。
(4)但若是屬於賣方故意不告知的瑕疵類型，在前面所提到買方的六個月請求期限就不予適用，這是個特例。
(5)買方的請求權，會在交屋的五年後自動消滅。
我做個總結，買方在交屋後的五年內，若是發現有瑕疵要盡快通知賣方。若是賣方置之不理，買方要在通知後的六個月內對賣方提起訴訟，否則逾期就失效了。
- 賣方用「現況交屋」來推卸責任？
蠻多的中古老屋買賣，都會加註「現況交屋」的約定，希望能規避未來的瑕疵擔保責任。
但是這個「現況」，指的是什麼現況？
若是賣方在簽約前，就已經確實告知房屋現況(例如漏水處)，並把它寫在契約裡面，依照民法的規定，賣方對於已告知之房屋現況，不負瑕疵擔保責任。
但如果是賣方沒有在契約，或是標的物現況說明書中註明清楚，只是在契約內加註了「現況交屋」的模糊字眼，等到買方事後才發現有瑕疵的話，這樣又會引發爭議，賣方不一定能全身而退。
建議買方在簽訂相關契約時，一定要詳細的審閱契約內容，若是碰到有疑問或意見的部分，就應該提出來，讓買賣雙方討論後再作內容的商議或修改，以妥善保障自己的權益。
