萬一踩到地雷,不小心買到了海砂屋或漏水屋,該怎麼辦才好?

by Vince
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買房子很怕碰到海砂屋,或是漏水屋的地雷物件,從這種房子的外表看不太出有異狀,要等到住進去一段時間後,購屋者才會慢慢地發現問題。這類問題嚴重的會攸關人的健康和安全,假如花錢能解決那就還好,有時就算你花錢也解決不了的。換作是我的話,真的想大哭一場。



  1. 賣方的擔保責任

房子的出賣人,要對買方負起「交付無瑕疵買賣標的物的責任與義務」。

依照民法第354條規定:

物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

這條規定的意思是,在賣方把標的物「交付」給買方「之前」,對於它的價值、效用和品質,都要負擔起應有的責任,保證標的物沒有相關的滅失或減少問題。

所以,這裡提到的瑕疵,指的是在「交屋前就存在的瑕疵」,若是在交屋後才造成的瑕疵,那就不在賣方的擔保範圍內了。


  1. 買方的請求權利

既然房子的賣方有瑕疵擔保責任,那麼買方應該要如何請求他負責呢?

民法第359條規定:

買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

依照上面的規定,買方可以請求賣方 (1)解除契約,或是 (2)減少價金,但是只有瑕疵的情節重大者,才可以主張解約,否則你就只能請求減少價金,以避免會有處理過當的不公平情形發生。


  1. 請求權的期限規定

這裡提到的請求權期限規定,常會讓大家感到困惑,到底該如何適用才是正確的?

依照民法第365條的規定,我的理解是:

(1)買方應該要在賣方交屋之後,盡快檢查有沒有瑕疵,若是發現有瑕疵,就應該在發現後盡快通知賣方(拍照及寄出存證信函)。

(2)若是屬於無法馬上發現的瑕疵,也應該在發現時立刻通知賣方,要求賣方負起瑕疵擔保責任。

(3)在(1)和(2)的情況下,買方都已經通知賣方了(拍照及寄出存證信函),如果賣方置之不理,這時買方要在通知後的六個月內行使權利,也就是要提起訴訟,這樣才算是一個完整的請求權利過程。

(4)但若是屬於賣方故意不告知的瑕疵類型,在前面所提到買方的六個月請求期限就不予適用,這是個特例。

(5)買方的請求權,會在交屋的五年後自動消滅。


我做個總結,買方在交屋後的五年內,若是發現有瑕疵要盡快通知賣方。若是賣方置之不理,買方要在通知後的六個月內對賣方提起訴訟,否則逾期就失效了。


  1. 賣方用「現況交屋」來推卸責任?

蠻多的中古老屋買賣,都會加註「現況交屋」的約定,希望能規避未來的瑕疵擔保責任。

但是這個「現況」,指的是什麼現況?

若是賣方在簽約前,就已經確實告知房屋現況(例如漏水處),並把它寫在契約裡面,依照民法的規定,賣方對於已告知之房屋現況,不負瑕疵擔保責任。

但如果是賣方沒有在契約,或是標的物現況說明書中註明清楚,只是在契約內加註了「現況交屋」的模糊字眼,等到買方事後才發現有瑕疵的話,這樣又會引發爭議,賣方不一定能全身而退。

建議買方在簽訂相關契約時,一定要詳細的審閱契約內容,若是碰到有疑問或意見的部分,就應該提出來,讓買賣雙方討論後再作內容的商議或修改,以妥善保障自己的權益。


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