「借名登記」還是要白紙黑字為上策

by Vince
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你是否聽說過「借名登記」?是不是對這個名詞有點印象,又不了解它的真正意義呢?仔細觀察一下,這個「借名登記」,可能會發生在自己,或是周遭的親朋好友身上,它沒事的時候就沒事,一旦有事的時候,很可能都是牽涉到鉅額利益的殘酷現實狀況,不可不慎。

依照最高法院判決的定義,稱「借名登記」者,為當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,仍由自己管理、使用、處分,他方允將就該財產為出名登記之契約。原則上,法律認定「借名登記」契約的有效性,它屬於民法未規定之「無名契約」,類推適用「委任」的規定。

你可能會問,買房子當然是登記給自己,怎麼會去登記別人的名字呢?其實這種情況很多,像是:

(1)老公出錢買房,為了給老婆一個保障,於是房子登記在老婆名下;

(2)爸媽因為名下房子太多,因為稅務考量,就直接把房子登記給孩子;

(3)投資客買房,為了方便向銀行貸款,就找了很多人頭出來辦登記;

(4)為了逃避債務追討,就刻意把房子登記給一個不相關的人;

(5)幾個人合夥投資不動產,該個物件只登記在單一個人身上;

(6)或是因為其他法令限制(買農地或國宅),在辦理不動產登記的當下,當事人無法符合資格去登記,所以就先找個親友去辦登記了…,各種狀況不勝枚舉。

之所以會決定要借名登記,借名之人應該對於出名人有著一定程度的信任度,然而這一份信任,是否能經得起人性或是現實面的考驗,的確存在著很大的問題,否則這社會上也不會有這麼多借名登記的爭議了。

我曾經為此諮詢過多位律師,他們大多表示依照法律實務,若真的發生爭議,首先借名人要證明「借名登記」的法律關係存在。也就是說,若是能提出書面之借名登記契約書的直接證據,這樣子勝算就提高了不少。但不幸的是,很多人就是因為出自於「信任」,苦於拿不出來直接證據來證明借名登記的關係,於是吃了不少悶虧。

但也不是這樣子借名人就只能認輸了,借名人還可以舉證一些間接證據或事實,作為法律上攻防的工具,否則這些知法犯法的出名人,也太容易就得逞了吧?!

請你注意一件事,主張借名登記者,在法律訴訟當中,要負起舉證之責任。法律圈中有句名言「舉證之所在,敗訴之所在。」,負舉證責任之一方,若未能拿出足夠的證明,很可能因此遭受到敗訴的結果。

那些算是間接的證據或事實呢?

(1) 第三方證人證詞 – 證明當初借名登記的原因為何? 有當初的代書或陪同親友可作證人?

(2) 不動產買賣契約書 — 證明不動產是由誰簽定買賣契約的? 貸款文件?

(3) 出資證明 – 證明是由誰支付購屋價款的?

(4) 所有權狀 – 證明權狀是由誰保管的?

(5) 房屋稅及地價稅單 – 不動產持有期間的稅捐是由誰繳納的?

(6) 不動產持有期間的實際使用人為何? 租賃契約或收租紀錄?

借名登記所牽涉的法律問題還有很多,像是借名登記法律關係終止的返還請求權、侵權行為、債務不履行、不當得利等請求權消滅時效,或是刑事上的背信或侵占罪名是否成立,但這已經超過了我的能力範圍。

只想提醒大家一件大重點,若你有借名登記的需求時,為了避免日後美夢變成了噩夢,請您一定記得要白紙黑字,請律師把關讓雙方簽好借名登記契約書,這才是一勞永逸的辦法,與其事前麻煩一點,不要將來悔恨不已。

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