大樓頂樓發現有漏水,應該找誰來負責修繕?

by Vince
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上個月下了好長時間的雨,這梅雨下的著實讓人受不了,內心充滿著鬱悶,就連房子也要經過它嚴格的考驗,過不了這關的,可能會不時的浮現問題,漏水就是常見的狀況。

我既然選擇來做房仲,當然已經有心理準備,早晚會碰到這類型的客訴糾紛。但是這次發生漏水的現場,卻是在大樓頂樓上方的樓地板,那麼這個問題應該要找誰來處理才對呢?

撇開買賣雙方的對立立場不提,作為中間第三方的仲介,兩邊都是我的客戶,我都不想得罪。我除了要先緩解彼此的不快或不諒解以外,如何公平的就事論事,依照情理法的綜合考量來妥善解決問題,這是我想要做到的結果。


我們先看看法律是如何規定的吧?

按照「公寓大廈管理條例」第10條和第11條的規定來看:

「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」

「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。」


另外,「民法」第799條也有規定到:

「數人區分一建築物,而各有其一部者,該建築物及其附屬物之共同部份,推定為各所有人之共有,其修繕費及其他負擔,由各所有人,按其所有部分之價值分擔之。」


若是單純按照以上的法條來解讀,只要認定它是大樓各住戶共有的樓地板,而且不屬於特定人為之破壞所產生的漏水問題,應該是要由全體區分所有權人來分擔修繕費用的。這個解釋也有實際的法院判決可以支持其論點的,應該沒有問題。

但想要順利解決這類型的糾紛,我個人認為最大的問題,不是來自於法律條文本身,而是在法律觀念的落實面。

以往常見的實務作法,就可能會有非頂樓的住戶,主張頂樓平台的修繕與他們無關,因為他們都沒有去使用頂樓平台,或是聽說別人也都是這麼處理的,藉此作為拒絕分擔修繕費用的理由。我碰到的這個社區也是差不多的情形,我請新屋主先去問管委會,確認管委會的態度,避免自行處理公共建物的問題,最後反而惹上一堆麻煩,徒增困擾。但管委會主委就在內部群組上回覆說,先前社區對此已有開會共識,因為該社區戶數少,經費有限,所以各住戶自己的問題就請自己解決,管委會就不負責處理了??!!


若是你聽到這種回覆,面對總共只有兩三萬塊的修繕費用,應該沒有幾個人,會繼續走法律途徑來據理力爭的,通常就自己摸摸鼻子去自行處理了吧,畢竟以後大家在同一社區,未來還要常常見面的,鬧得太僵也不是好辦法。但萬一它是大範圍的重大修繕問題,動輒要花數十萬或是更多的金額,實在無法以一己之力來解決的,那到底該怎麼做才好呢?

就拿我這個案子來說,在新屋主支付給前屋主的價金和買賣範圍,因為雙方並沒有就公共設施的瑕疵擔保責任,有另外寫下特別的約定,前屋主也在不動產說明書表示沒有漏水問題,所以這個瑕疵擔保範圍,應該也包含了公共設施。

當然新屋主可以向前屋主主張瑕疵擔保權利,主張要減少價金的損害賠償,或協助其解決漏水問題。但如果要把漏水問題修復,新屋主仍需要對法律上負有修繕責任的人,也就是管委會,請求管委會來修復漏水問題,這時管委會不能只是用以前開會的決議來逃避責任了,因為公共部分就是屬於全體區分所有權人的權責,既然全體所有權人有權利使用它,那麼就有義務來負起修繕的責任。


那麼,到底新屋主是要去找前屋主,還是管委會呢?

建議要分成兩個方向來同時進行:

原屋主:要負擔「瑕疵擔保責任」和「損害賠償責任」。

管委會:要負擔「修繕責任」和「損害賠償責任」。

因為原屋主和管委會各自負擔起不同的責任,各自要解決不同的問題,所以兩個人都要找。


最後要提的是,依照內政部頒定的「公寓大廈規約範本」, 有關於重大修繕或改良之標準如下:

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合:(請就下列四者勾選其一,未勾選者視為選擇1.之情形)

1.新臺幣十萬元以上

2.逾公共基金之百分之五。

3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。

4.其他標準:                  。


依照以上的規定選項,一般來說,修繕金額超過新台幣十萬元的話,就必須經由「區分所有權人會議」決議通過後,才能夠動工;反之,如果修繕金額沒有超過十萬元,則直接由社區管委會決定就可以了。


因為漏水問題的牽涉層面很多,很難一言以蔽之,以上分享純屬我針對這次的服務過程,所瞭解到的相關法令和處理方式,若有寫的不對之處,懇請您的指正。

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