幾年前，王先生把房子出租給陳小姐，彼此相處的還算是融洽。但由於某個緊急的變故，王先生必須要盡快把房子賣掉籌錢，於是他準備讓客人來看房子，並告知陳小姐預計來看房的時間。
聽到房東的說法，陳小姐當下覺得很沮喪，因為好不容易才安定下來，現在又準備要搬家了。可是也沒有辦法，畢竟這不是自己的房子。同時她也在納悶著，在租約還沒到期之前，房東到底有沒有權利先帶人來看房呢？
租約未到期之前，房東要經過房客同意之後，才能帶人來看房。所以答案是，房東沒有權利這樣作！
實務上，是有不少房東為了想縮短房子的閒置期，減少空租的損失，於是在租約還沒到期之前，就會要求先帶人來看房。看到大家都這麼作，似乎也沒有什麼問題吧?！
這裡要釐清的是，王先生是房子的所有權人，他擁有房子的所有權，隨時都可以買賣這間房子。但是他已經把房子租給陳小姐了，在租約的有效期間內，陳小姐就有這間房子的使用權。
關於所有權和使用權，這是兩種不同的權利，各位房東要好好了解喔！所以王先生若是要讓房仲，或是其他人進入這間房子，就必須要在事前得到陳小姐的同意才行，否則房客陳小姐就可以控告，房東王先生觸犯了侵入住居罪。
這事情還沒完，接下來還有續集。
過了一個月之後，房子順利賣掉了。此時房東王先生又來找陳小姐了，他想請陳小姐在房子過戶完畢之後就搬走。這次，陳小姐沒這麼好欺負的了。她早就預想到會有這麼一天，所以也先做好了功課，
陳小姐向房東主張「買賣不破租賃」的原則。在租約未到期之前，房東把房子賣給了其他人，但對房客的租約不受影響！
什麼是「買賣不破租賃」原則？你有空可以查一下，民法在第425條有規定：
「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
也就是說，當你的租約還沒到期之前，房東即使已經把房子賣給別人，但這不會影響你的租約，原來簽訂的租約依然有效，只是房東換成了別人，後續房客就把房租定期交給新房東，你一樣可以繼續住下去的。而且這位新房東，對於原來租約中的各種條件都要遵守，不可以無故解約，或者是任意的調漲房租。
這條法律的立法目的，原本是傾向保障弱勢的承租人，這樣他們就不會被出租人欺負，隨時面臨可能被人趕著搬家的風險，演變成無家可歸的困境。
但是，也可能有人會濫用這條法律，所以需要公證租賃契約的但書規定。例如在房子被拍賣之前，原屋主和第三人先簽一個假的租約，讓第三人住在裡面，也準備來主張「買賣不破租賃」，以便阻止房子被拍賣之後的交屋程序。若真讓原屋主得逞，這樣的結果會對新屋主不利。
所以，當租期長於五年或是未定期限者，民法規定租約必須要在公證之後，才能適用「買賣不破租賃」的原則，而原房客才可以對新屋主主張承租的權利。
台灣有數以百萬計的租屋族，大家對於保障自身權益的法律觀念，要隨時謹記在心，不必只能勉強自己去配合房東，你可以合情合理的，與房東溝通出一個對大家都好的作法，才是雙方的福氣。
