房子賣給別人,房東可以隨時請房客搬離不租了嗎?

by Vince
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幾年前,王先生把房子出租給陳小姐,彼此相處的還算是融洽。但由於某個緊急的變故,王先生必須要盡快把房子賣掉籌錢,於是他準備讓客人來看房子,並告知陳小姐預計來看房的時間。

聽到房東的說法,陳小姐當下覺得很沮喪,因為好不容易才安定下來,現在又準備要搬家了。可是也沒有辦法,畢竟這不是自己的房子。同時她也在納悶著,在租約還沒到期之前,房東到底有沒有權利先帶人來看房呢?



租約未到期之前,房東要經過房客同意之後,才能帶人來看房。所以答案是,房東沒有權利這樣作!

實務上,是有不少房東為了想縮短房子的閒置期,減少空租的損失,於是在租約還沒到期之前,就會要求先帶人來看房。看到大家都這麼作,似乎也沒有什麼問題吧?!

這裡要釐清的是,王先生是房子的所有權人,他擁有房子的所有權,隨時都可以買賣這間房子。但是他已經把房子租給陳小姐了,在租約的有效期間內,陳小姐就有這間房子的使用權。

關於所有權和使用權,這是兩種不同的權利,各位房東要好好了解喔!所以王先生若是要讓房仲,或是其他人進入這間房子,就必須要在事前得到陳小姐的同意才行,否則房客陳小姐就可以控告,房東王先生觸犯了侵入住居罪。


這事情還沒完,接下來還有續集。

過了一個月之後,房子順利賣掉了。此時房東王先生又來找陳小姐了,他想請陳小姐在房子過戶完畢之後就搬走。這次,陳小姐沒這麼好欺負的了。她早就預想到會有這麼一天,所以也先做好了功課,

陳小姐向房東主張「買賣不破租賃」的原則。在租約未到期之前,房東把房子賣給了其他人,但對房客的租約不受影響!

什麼是「買賣不破租賃」原則?你有空可以查一下,民法在第425條有規定:

「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」


也就是說,當你的租約還沒到期之前,房東即使已經把房子賣給別人,但這不會影響你的租約,原來簽訂的租約依然有效,只是房東換成了別人,後續房客就把房租定期交給新房東,你一樣可以繼續住下去的。而且這位新房東,對於原來租約中的各種條件都要遵守,不可以無故解約,或者是任意的調漲房租。

這條法律的立法目的,原本是傾向保障弱勢的承租人,這樣他們就不會被出租人欺負,隨時面臨可能被人趕著搬家的風險,演變成無家可歸的困境。

但是,也可能有人會濫用這條法律,所以需要公證租賃契約的但書規定。例如在房子被拍賣之前,原屋主和第三人先簽一個假的租約,讓第三人住在裡面,也準備來主張「買賣不破租賃」以便阻止房子被拍賣之後的交屋程序。若真讓原屋主得逞,這樣的結果會對新屋主不利。

所以,當租期長於五年或是未定期限者,民法規定租約必須要在公證之後,才能適用「買賣不破租賃」的原則,而原房客才可以對新屋主主張承租的權利。


台灣有數以百萬計的租屋族,大家對於保障自身權益的法律觀念,要隨時謹記在心,不必只能勉強自己去配合房東,你可以合情合理的,與房東溝通出一個對大家都好的作法,才是雙方的福氣。

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