為什麼銀行核貸金額和我們預期的有落差？銀行又是如何來決定呢？

買房子要關心的事情，實在是蠻多的。首先，要釐清自己的需求，選定你想要找的區域和房子條件，再挪出時間去勤勞的看屋及比較，好不容易挑出了理想目標，接下來要努力的談到滿意價格，最後選個黃道吉日來簽約。

提醒你走到這裡，整件事情還沒完喔，還有一件重要的工作要搞定，那就是「房屋貸款」。

大部分的人買房子，都會辦理房屋貸款，我們常會聽到購屋者抱怨銀行核貸的結果，和他們原先的預期有落差，假設買一千萬的房子，若是核貸少了一成額度，那就是一百萬，一下子要去那裡籌這麼一大筆錢？這時確實會讓人措手不及，不知道該如何是好。

會產生這個落差，除了是消費者被銷售人員的話術誤導之外，消費者事先缺乏對房屋貸款的足夠了解，也是造成這類糾紛的主要原因。

想從銀行拿到令人羨慕的貸款額度和利率嗎？要先確認你是否具備了以下條件：

一、收入穩定

銀行身為債權人，它最在意的事，就是借款人未來是否能順利的還錢。所以

銀行會對以上的幾點調查清楚，進而決定他們可以核准的貸款額度是多少。

有些人會問到，他們是作業務或小生意買賣的，實際上的收入很不錯，若是有接到訂單就會有一大筆錢入帳，但就是唯獨沒有薪資轉帳或是扣繳憑單的證明，這樣子會影響到銀行核貸的結果嗎？

是的，在銀行的眼中，「收入高」比不上「收入穩定」，因為收入若是不穩定，就可能會有還不起錢的風險，因此讓自己的收入保持穩定，是你首先要作到的事。

二、信用良好

借款人除了收入穩定有能力還錢以外，銀行也會將借款人的信用好壞，當作是一個評估重點。

你一旦有跳票，進而導致票據信用顯示為不良，除非在退票後的7日內補足存款，並申請註銷退票記錄，否則開票人的信用就會受到影響。

另外，像是信用卡的繳款不正常也是一樣的道理，就算你事後立即把卡債還清了，但是這個遲繳記錄，仍然會註記在聯徵裡面，而且是從清償日起的6個月內都查得到，萬萬大意不得。

房屋貸款是銀行的主要放款業務，競爭一向是很激烈，所以消費者可以挑的產品選項也就隨之變多了。

但不要急著只想找到最好的貸款條件，你就同時向好幾家銀行申請貸款，這樣子會在聯徵紀錄中，留下了多次查詢的紀錄，這對銀行來說是一個大忌，大多數的銀行會懷疑是否他的財務狀況欠佳，所以才需要如此頻繁的向銀行申請借款，因此傾向拒絕核貸，或是即使核貸的條件也不會太好。

這一點是包含我在內，都有可能會忽略的部分。因為光是一個雙11的檔期，就不知道有多少人選擇分期零利率來瞎拚了，可以晚點付錢又還可以省下利息，但是這個分期付款，會容易讓銀行懷疑申請人的財務能力。銀行可能會認為，你連這個小錢都要分期了，那你還能順利的還房貸嗎？

站在不同的立場，對同一件事就會有不同的解讀，畢竟是銀行要借你錢，他們的看法最重要，為了讓你的申請案能順利過關，還是盡量避免在貸款之前，去作分期付款或是買車貸款的大額貸款。

三、房子條件好

房屋貸款的本質，就是拿房子作為抵押品來借錢。所以，凡是地點好、容易轉手和主流規格的房子，通常貸款成數會比較高；其他像是屋齡、屋況、生活機能優劣、有無車位或嫌惡設施…等因素，這些也都會影響銀行放款的成數。

普遍來說，精華區的房子比較保值，轉手性強，銀行會給比較高的貸款成數。所以在台北市或新北市的幾個優質區域，一般都能拿到八成以上的貸款成數，在外圍一些的區域，貸款成數就會隨之遞減，可能只有八成，以此類推，在更外圍的區域，可能就會低於八成了。

針對貸款的成數，大多數人有一個迷思，這裡所說的七成或八成貸款，並不一定是基於買賣的成交價，也有可能只是銀行內部的鑑定價格，而這個鑑價是來自銀行保守的估計，它比起市價低了許多，所以最後的核貸結果，當然是和你的預期差了一大截。

你若是拿小套房去申請貸款，因為它的產品總價較低，是投資客喜歡的標的類型；也由於它的室內面積比較小，間接造成高公設比，讓整體評估的條件比較差，這兩個因素都會讓銀行的借款意願降低。

所以，除非地段極佳，這一類小於15坪的套房產品的核貸成數會比較低，甚至有些銀行不願承作小套房的貸款，要特別留意。

屋齡比較大的房子，通常會需要比較多的修繕費，再加上多數的銀行有借款人年紀加上屋齡的總和，不得大於特定門檻的限制，因此新房子比起老房子來說，更容易拿到好的貸款條件。

不動產的附近有電塔、變電所、高架橋、焚化爐或殯儀館…等嫌惡設施，房價會比其他區域的類似物件來的便宜些，這也影響著銀行放款的意願度。

四、銀行關係良好

若是你有長期往來的銀行，例如是該行的存戶、薪資戶、或理財客戶等，因為銀行能透過過往的交易資料，更加的了解你這個人，所以你也比較有談判的籌碼，可以得到更優惠的貸款條件。

以上就是銀行在審核大家的房屋貸款申請時，主要會參考的評核標準，它雖然有點繁雜，但也算是有一定的規則可循。

因此在決定買房「之前」，我們應該要弄清楚銀行審核貸款的標準和相關流程，事先做好應有的準備，並且避免踩到銀行考量的地雷點，相信這是更有勝算的作法。