為什麼銀行核貸金額和我們預期的有落差?銀行又是如何來決定呢?

by Vince
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買房子要關心的事情,實在是蠻多的。首先,要釐清自己的需求,選定你想要找的區域和房子條件,再挪出時間去勤勞的看屋及比較,好不容易挑出了理想目標,接下來要努力的談到滿意價格,最後選個黃道吉日來簽約。

提醒你走到這裡,整件事情還沒完喔,還有一件重要的工作要搞定,那就是「房屋貸款」。

大部分的人買房子,都會辦理房屋貸款,我們常會聽到購屋者抱怨銀行核貸的結果,和他們原先的預期有落差,假設買一千萬的房子,若是核貸少了一成額度,那就是一百萬,一下子要去那裡籌這麼一大筆錢? 這時確實會讓人措手不及,不知道該如何是好。

會產生這個落差,除了是消費者被銷售人員的話術誤導之外,消費者事先缺乏對房屋貸款的足夠了解,也是造成這類糾紛的主要原因。


想從銀行拿到令人羨慕的貸款額度和利率嗎?要先確認你是否具備了以下條件:

一、收入穩定

銀行身為債權人,它最在意的事,就是借款人未來是否能順利的還錢。 所以

  1. 你服務的公司規模大小 (最好是前五百大或一千大的企業)、
  2. 從事行業的穩定性 (最好是軍公教 或 醫師、律師、會計師、建築師)、
  3. 在目前工作的服務年數 (最好是穩定一點,不要常常換工作),

銀行會對以上的幾點調查清楚,進而決定他們可以核准的貸款額度是多少。

有些人會問到,他們是作業務或小生意買賣的,實際上的收入很不錯,若是有接到訂單就會有一大筆錢入帳,但就是唯獨沒有薪資轉帳或是扣繳憑單的證明,這樣子會影響到銀行核貸的結果嗎?

是的,在銀行的眼中,「收入高」比不上「收入穩定」,因為收入若是不穩定,就可能會有還不起錢的風險,因此讓自己的收入保持穩定,是你首先要作到的事。

二、信用良好

借款人除了收入穩定有能力還錢以外,銀行也會將借款人的信用好壞,當作是一個評估重點。

  1. 避免發生跳票或信用卡遲繳的狀況

你一旦有跳票,進而導致票據信用顯示為不良, 除非在退票後的7日內補足存款,並申請註銷退票記錄,否則開票人的信用就會受到影響。

另外,像是信用卡的繳款不正常也是一樣的道理,就算你事後立即把卡債還清了,但是這個遲繳記錄,仍然會註記在聯徵裡面,而且是從清償日起的6個月內都查得到,萬萬大意不得。


  1. 避免同一時間送多家銀行申請貸款

房屋貸款是銀行的主要放款業務,競爭一向是很激烈,所以消費者可以挑的產品選項也就隨之變多了。

但不要急著只想找到最好的貸款條件,你就同時向好幾家銀行申請貸款,這樣子會在聯徵紀錄中,留下了多次查詢的紀錄,這對銀行來說是一個大忌,大多數的銀行會懷疑是否他的財務狀況欠佳,所以才需要如此頻繁的向銀行申請借款,因此傾向拒絕核貸,或是即使核貸的條件也不會太好。


  1. 避免使用分期付款購物

這一點是包含我在內,都有可能會忽略的部分。因為光是一個雙11的檔期,就不知道有多少人選擇分期零利率來瞎拚了,可以晚點付錢又還可以省下利息,但是這個分期付款,會容易讓銀行懷疑申請人的財務能力。銀行可能會認為,你連這個小錢都要分期了,那你還能順利的還房貸嗎?

站在不同的立場,對同一件事就會有不同的解讀,畢竟是銀行要借你錢,他們的看法最重要,為了讓你的申請案能順利過關,還是盡量避免在貸款之前,去作分期付款或是買車貸款的大額貸款。


三、房子條件好

房屋貸款的本質,就是拿房子作為抵押品來借錢。所以,凡是地點好、容易轉手和主流規格的房子,通常貸款成數會比較高;其他像是屋齡、屋況、生活機能優劣、有無車位或嫌惡設施…等因素,這些也都會影響銀行放款的成數。

  1. 地點

普遍來說,精華區的房子比較保值,轉手性強,銀行會給比較高的貸款成數。所以在台北市或新北市的幾個優質區域,一般都能拿到八成以上的貸款成數,在外圍一些的區域,貸款成數就會隨之遞減,可能只有八成,以此類推,在更外圍的區域,可能就會低於八成了。

針對貸款的成數,大多數人有一個迷思,這裡所說的七成或八成貸款,並不一定是基於買賣的成交價,也有可能只是銀行內部的鑑定價格,而這個鑑價是來自銀行保守的估計,它比起市價低了許多,所以最後的核貸結果,當然是和你的預期差了一大截。


  1.  房屋型態

你若是拿小套房去申請貸款,因為它的產品總價較低,是投資客喜歡的標的類型;也由於它的室內面積比較小,間接造成高公設比,讓整體評估的條件比較差,這兩個因素都會讓銀行的借款意願降低。

所以,除非地段極佳,這一類小於15坪的套房產品的核貸成數會比較低,甚至有些銀行不願承作小套房的貸款,要特別留意。


  1. 屋齡屋況

屋齡比較大的房子,通常會需要比較多的修繕費,再加上多數的銀行有借款人年紀加上屋齡的總和,不得大於特定門檻的限制,因此新房子比起老房子來說,更容易拿到好的貸款條件。


  1. 嫌惡設施

不動產的附近有電塔、變電所、高架橋、焚化爐或殯儀館…等嫌惡設施,房價會比其他區域的類似物件來的便宜些,這也影響著銀行放款的意願度。


四、銀行關係良好

若是你有長期往來的銀行,例如是該行的存戶、薪資戶、或理財客戶等,因為銀行能透過過往的交易資料,更加的了解你這個人,所以你也比較有談判的籌碼,可以得到更優惠的貸款條件。


以上就是銀行在審核大家的房屋貸款申請時,主要會參考的評核標準,它雖然有點繁雜,但也算是有一定的規則可循。

因此在決定買房「之前」,我們應該要弄清楚銀行審核貸款的標準和相關流程,事先做好應有的準備,並且避免踩到銀行考量的地雷點,相信這是更有勝算的作法。

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