我到底是買房好，還是租房好？

經常看到網路上有人在討論，年輕人出了社會以後，到底要買房好，還是租房好？我覺得這個大哉問，是沒有標準答案的。每個人在人生的不同階段，就會有不同的居住需求。當每個人用不同的角度來看待需求，就會有不同的處理方式，這沒辦法簡單去用對或錯來衡量的。

但這可能是我們人生中最重要的幾個決定之一，儘管你很難決定，我們還是應該要冷靜去面對，避免讓你在缺乏相關了解，或是執著在某種一廂情願的想法之下，作出會讓你後悔莫及的判斷。

既然買房好或租房好，是一個沒有標準答案的問題，那麼我們就要意識到一件事，在你身邊周遭的人，對於這個問題的看法，很可能是出自於他們的價值觀、 自身條件或是以往的經驗，而這些看法並不能完全適用在你的身上。你可以將這些看法視為參考，但絕對不要盲目地盡信，關鍵還是在於，你對這件事的了解程度深淺。

若是你問我的看法？我會提醒大家先要有一個認知，不動產是高總價的資產，它偏向是中長期的決定，就和你的人生規劃一樣，將會影響你一段很長的時間，所以你要抱持十分謹慎的態度來面對它，切忌在衝動之下做出決定。除非你是投資客，腦中想的是高出低進，那就另當別論了。

同時，現在我們身處的是高齡化社會，大家活得愈來愈久，未來的人有可能平均活到90歲，或甚至到100歲以上，在這個長期大趨勢之下，對照於現在只有20~30幾歲的年輕人來說，至少還有50年以上的人間時光。

若是以這個角度來看，就值得你去認真想想，對於買房或租房的題目，是否要用更長遠一些的眼光，而不只是侷限在個人目前的條件或想法來思考。

總之，我會建議每個人要從多個面向，以長期性的人生經營角度，去謹慎思考不動產的有關議題。

儘管不動產所牽涉的層面錯綜複雜，我想從三個面向來探討，嘗試整理出一點頭緒。

第一個面向就是資金面

這也是讓很多人買房夢想破滅的最主要原因。說起來的確很現實，你若是沒錢，就不要奢談夢想？！尤其是對於剛入社會不久，口袋深度和處理房產的相關經驗都還不太多的年輕人來說，租屋的需求應該會比較大，因此我覺得可以先從「買屋」及「租屋」的花費來思考。

用一個簡單的邏輯來思考：

若是買房的每月總負擔成本，「低」於每月租房的成本，那你就應該「買房」。若是買房的每月總負擔成本，「高」於每月租房的成本，那你就應該「租房」。這個道理還蠻簡單的，因為租房的成本很容易算出來，所以我們的重點在釐清買房的總負擔成本會是多少。

當你仔細地列出買房的成本項目時，或許你會意外地發現，這裡面有很多的隱形成本，就連屋主本人都可能會漏掉的。所以最後計算出來的金額，可能會是超乎你想像的多，而不只是每個月繳的房貸利息和管理費而已！

我們大致整理出來，擁有一間房子的的總負擔成本有以下幾項：

1. 房貸利息：這個項目是最容易讓人了解的部分。(在現在超低利率的時代 ，這也是吸引大家由租轉買的一大誘因。)
2. 管理費：若是社區或大樓型態的不動產，大部分都要繳管理費。
3. 保險費：若是你有房貸，每年就會有火險及地震險的帳單要付。
4. 地價稅和房屋稅：每年度依照政府的公告地價及房屋現值來課稅。
5. 養護費用：像是屋頂防漏/水塔清潔/電梯或冷氣養護/外牆清潔…費用。
6. 交易費用：像是仲介費、代書費、價金履保費、政府收的契稅…等等。
7. 房屋折舊：東西用久了，原則上，價值就會有一定程度的減損。
8. 土地增值稅和房地合一稅：根據在不同時間買進的不動產，政府會依其持有的期間長短，並搭配其他條件的計算，向賣方收取土增稅及房地合一稅。

請注意！因為這裡面有許多的項目是一次性費用，並不是每月支付的，要記得先除以你預計使用房子期間的總月數，這樣比較容易和每月支付的租金作比較。

若是你加總了上述1-8項的總負擔成本，結果是低於我們每月要付的租金，那我們應該就是買房比較划算；反之，則是租房會比較划得來。

這是很簡單的道理吧? 但我覺得會有差異的部分，是一些大家容易遺漏的隱形成本項目，像是房屋折舊或各類的稅費…等等，以至於會低估了持有房產期間的成本。

資金面的另一個考量點，就是房貸。

房貸是個可以幫助你一圓美夢的強力工具，卻也可能會因為繳不出房貸而被斷頭拍賣，反而變成是你惡夢的開始。所以，究竟會是美夢或是惡夢，其中一個重要的關鍵就是，你要量力而為。

如我先前的建議，大家不但要把買房當作長期性的目標去積極看待，而且要先求有再求好，不要奢求一步到位。因為不動產會隨著人生不同階段，而有不同的需求，也可以依需求來做適度的調整處分，比如說小屋換大屋，透天換成大樓，或是從城市搬到鄉下…，它是可以活化變現的資產，只是一般來說，不動產的處分需要較長的時間，這部分要有心理準備。

如果你準備要購置人生的第一間房子，你現在優先要作的，並不是要你超出能力去貸款，硬是買下蛋黃區的大新房，反而主要是找尋符合需求的較小坪數+低單價物件，二手房也無所謂；如果可以忍受更長的通勤時間，蛋白區或蛋殼區會有更多的選擇。將貸款金額控制在你可以負擔的範圍之內，腳踏實地開始你的人生換屋計畫。

這一間房可能離你理想中的夢想屋，還有一大段距離，也可能需要你熬過一段節衣縮食，拚繳貸款的痛苦期間，但是它也有可能讓你未來的人生朝著更好的方向邁進。這主要在於你的挑選眼光，像是你的住房需求有沒有被滿足，房子本身是否具有增值性，或是對自己財務資金的管控能力，都會影響最後的成敗。

在此我還想討論一點，很多人說你一旦決定買房，因為有繳房貸的壓力，這樣就會相對犧牲了生活品質，變成背了一身房貸的屋奴…等等。

我不是很能認同這種說法，因為你究竟會不會變成屋奴，主要取決於你的經濟條件，和你有沒有量力而為去貸款買房，彼此有著密切關係，這部分只有你自己最清楚，別人沒辦法幫你做決定，也沒辦法去一概而論。

因為你若是選擇租屋，的確是不用繳房貸或其他持有成本，但是你要繳租金，這就要去比較兩者開支的多寡，而且房貸繳完房子是自己的，但是房租繳完，房子還是房東的。

再來，因為不用繳房貸，你就理當會有比較好的生活品質嗎？這有可能性，但它的可能性建立在你把省下來的錢，好好的存下來，並且持續投資在比房產更高報酬的用途之下，它才會成立，而這個做法是有難度的。更值得擔心的是，若你的生活品質是建立在把省下來的錢，去享受消費性的商品或服務，這種看似活在當下的及時行樂作法，我只能祝福你們能一直的持續下去。

你現在沒錢，不代表未來也會沒錢，所以不要這樣子就輕易放棄買房了，就像我之前提到的，買房是一個需要長期規劃的事情，這是一個人生大決定，務必要謹慎以對。而且，不管你現在決定是要買房或租房，你都要開始存錢，你一旦有了錢，你就更有能力去面對未來的不確定變化，說不定那一天你忽然決定要買房了，最怕到那時還是兩個口袋空空，這些年來賺的錢都不知道花在那裡了？！若真的是這樣，那是一件蠻悲慘的事。

第二個面向是價值面

一開始我們談的是資金面，其探討的焦點在於買房或租房兩者間費用的比較，和房貸負擔的合理性，主要的著眼點在於支出的多寡。

換個角度來看，你可能會為了不動產的增值性而去買房嗎? 支持買屋一派的論點，應該是贊成「有土斯有財」，或是「買不動產才保值，是抵抗通膨的最佳理財工具」的觀念；另一方面，支持租屋的人就會主張市場上的餘屋過多、或人口老化、或者是少子化，將導致房價下跌的可能性大幅提高。

你應該常會看到這一類的房價多空大論戰， 一邊公說公有理，一邊婆說婆有理，是不是讓你看得頭昏眼花，看完之後，也還是不知道該往那個方向才對呢？！

再次提醒你，這些說法都只是預測，因為對未來的事情，沒有人可以保證，你只能把這些意見當作參考，最終你還是要有自己的主張才行。或許又有人會問，那我們是不是要等個幾年，等到答案明白之後再作決定？若你真的要這麼做，到時候又會有兩個極端的結局。如果房價上漲，你的負擔會更加沉重，更是買不下手，而房價下跌時，你又擔心會不會再繼續往下走？恐怕屆時你可能還是進退兩難，做不出決定？！

我用我的方式去理解這件事。我去GOOGLE了一下房價指數，找到了從2000年到2018年為止，這十幾年的房價變動趨勢圖，大家可以看到全台灣各地區的房價指數，整體變動的趨勢都是往上揚，而且上揚的角度還蠻大的。不可諱言的，這也和我這些年所體會到的房價趨勢一樣，漲多跌少是基本的調性。

(圖片來源：財經M平方)

我絕對認同房子是要拿來住的，而不是拿來炒的，也支持政府的各種調控政策，因為整個社會能夠安居樂業，才是我們每個人的福氣。

但是你仍然要了解，政府採取的這些政策，只能一定程度的遏止房價的惡意炒作，我們不應該有過度的期待。而且其中的一些調控政策，像是社會住宅的推動，不但有戶數的限制，它更是需要時間去完成，可能要過個幾年之後，才會慢慢地看到效果，絕對不是萬靈丹。尤其華人社會對於持有不動產的重視程度，是成為不動產長期價格支撐的一個重要原因，這部分很難只拿其他國家的因應法令或做法，進而要求推動修法或制度，就天真以為它就會一夕改變的。

因此，既然短期之內不可能改變這個趨勢，那我們選擇接受它，以理性的態度來面對它，我認為會是比較妥當的。

或許有些人不認同我這個想法，認為居住正義的主張仍然要堅持下去，我尊重這個理念，但我覺得最起碼，你要採取務實性的堅持作法，一方面繼續支持不動產政策的大方向改變，另一方面則是要適度地參與社會原有的運作機制，如此才能讓自己的人生，不會暴露在長期的風險之下。

只要不是出現金融海嘯等級的經濟風暴，或不可抗力的天災人禍，我是支持不動產價值有著長期性保值的觀點。

最後一個面向，就是使用面

若是我們只以使用面的角度來分析，因為它少了大家對於房價漲跌的預測，或是許多價值觀爭論的不確定性，我覺得整件事情都會單純多了。一旦確定對於房子使用上的需求點，你就能夠清楚的釐清，到底是買房好，還是租房比較好了。

使用面的需求考量因人而異，有人喜歡住在固定一處的歸屬感，有人對於家的建構有其獨特的喜好或限制，這個需求在出租房子的普遍條件上，會比較難被滿足。但是，也有些人喜歡每隔一段時間，就換到不同的區域或不同的房子去住，享受著異地帶來的新奇感覺。或是因為工作的要求，會有比較高的變動性可能，這類型人就不適合居住在固定處，則是選擇租屋去滿足其特定的住房需求一族，這也算是一種需求。

因為每個人的需求非常的多樣化，像是生活機能的強弱、大樓或透天、坪數空間大小、地段樓層、屋齡…，甚至是風水，都可能是你作出買房或租房決定的一個關鍵因素。

也就是因為這樣，你也很難一下子就找到滿足需求的房子。除了多看多比較以外，我建議大家要先釐清你的需求優先順序，那些是一定要被滿足的必要需求，那一些是可有可無的次要需求。這個優先順序可以幫你在面對各式各樣的房子時，冷靜地篩選出接近需求項目的房子，不會慌張行事。另外，一旦你有明確的需求條件，身旁的親友們或是你委託房仲，也更有機會幫你找到接近需求的房子。

如果你是選擇租房的人，對於所承租的房子本身，能夠變動的幅度就會有所限制，而且基本條件也應該比自住的較差一些(因為好的房子，理當留給房東自己住…)，這是租屋者的宿命。

而且，你真的可以租房一輩子嗎？我如果是房東，我也會對房客的條件有所篩選，萬一房客有個什麼意外，那要怎麼辦？這個房東未必會說出的隱性理由，也是打算長期租屋的人要考量的。

所以，綜上所述，我作個結論，買屋者在使用面上的優勢，除了少數特定需求以外，明顯的高於租屋者太多了，因此我在使用面的角度，也是給買房這一邊投下贊成票。

順帶一提，雖然說自住者對於房子買進的價格，比較不那麼在意，房子住起來舒服愉快最重要。但沒人喜歡買到高價，尤其是房價高點，假如一坪能少個一萬塊，整個房子買下來，少說就有幾十萬的差距了，這樣總是和自己的荷包過不去，買房之後原本會有的欣喜感，恐怕會轉成一股淡淡的懊悔。要避免讓你買到波段高價的風險，就是你要開始多做功課，多安排時間去看房，當你看久了看多了，自然而然就會有一種房感，你就比較能掌握住重點，改天輪到你要做決定時，也就能從容不迫地來面對。

關於這個買房好，或是租房好的題目，談到最後呢，我想要說的是，不管你現在的經濟能力或狀況是如何，都請把不動產當作是你人生中的一個重要題目，它對每個人的居住品質，或是財務面的影響是巨大的，我們要持續性的去接觸它和了解它，不要事不關己。

人生很長，會產生的變化也很多，值得你用長期性的眼光去規劃它。當然，這個人生不應該被買房這件事給綁架，但也不應該被短期的想法或享樂而有所耽誤。你應該盡力去找出，什麼事是你最想要的，接下來盤點你手上現有的資源，並思考如何積極的累積資源，讓你在未來更有機會去完成你的夢想。