我到底是買房好,還是租房好?

by Vince
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經常看到網路上有人在討論,年輕人出了社會以後,到底要買房好,還是租房好?我覺得這個大哉問,是沒有標準答案的。每個人在人生的不同階段,就會有不同的居住需求。當每個人用不同的角度來看待需求,就會有不同的處理方式,這沒辦法簡單去用對或錯來衡量的。

但這可能是我們人生中最重要的幾個決定之一,儘管你很難決定,我們還是應該要冷靜去面對,避免讓你在缺乏相關了解,或是執著在某種一廂情願的想法之下,作出會讓你後悔莫及的判斷。

既然買房好或租房好,是一個沒有標準答案的問題,那麼我們就要意識到一件事,在你身邊周遭的人,對於這個問題的看法,很可能是出自於他們的價值觀、 自身條件或是以往的經驗,而這些看法並不能完全適用在你的身上。你可以將這些看法視為參考,但絕對不要盲目地盡信,關鍵還是在於,你對這件事的了解程度深淺。

若是你問我的看法?我會提醒大家先要有一個認知,不動產是高總價的資產,它偏向是中長期的決定,就和你的人生規劃一樣,將會影響你一段很長的時間,所以你要抱持十分謹慎的態度來面對它,切忌在衝動之下做出決定。除非你是投資客,腦中想的是高出低進,那就另當別論了。

同時,現在我們身處的是高齡化社會,大家活得愈來愈久,未來的人有可能平均活到90歲,或甚至到100歲以上,在這個長期大趨勢之下,對照於現在只有20~30幾歲的年輕人來說,至少還有50年以上的人間時光。

若是以這個角度來看,就值得你去認真想想,對於買房或租房的題目,是否要用更長遠一些的眼光,而不只是侷限在個人目前的條件或想法來思考。

總之,我會建議每個人要從多個面向,以長期性的人生經營角度,去謹慎思考不動產的有關議題。



儘管不動產所牽涉的層面錯綜複雜,我想從三個面向來探討,嘗試整理出一點頭緒。


第一個面向就是資金面

這也是讓很多人買房夢想破滅的最主要原因。說起來的確很現實,你若是沒錢,就不要奢談夢想?!尤其是對於剛入社會不久,口袋深度和處理房產的相關經驗都還不太多的年輕人來說,租屋的需求應該會比較大,因此我覺得可以先從「買屋」及「租屋」的花費來思考。

用一個簡單的邏輯來思考:

若是買房的每月總負擔成本,「低」於每月租房的成本,那你就應該「買房」。若是買房的每月總負擔成本,「高」於每月租房的成本,那你就應該「租房」。這個道理還蠻簡單的,因為租房的成本很容易算出來,所以我們的重點在釐清買房的總負擔成本會是多少。

當你仔細地列出買房的成本項目時,或許你會意外地發現,這裡面有很多的隱形成本,就連屋主本人都可能會漏掉的。所以最後計算出來的金額,可能會是超乎你想像的多,而不只是每個月繳的房貸利息和管理費而已!

我們大致整理出來,擁有一間房子的的總負擔成本有以下幾項:

  1. 房貸利息:這個項目是最容易讓人了解的部分。(在現在超低利率的時代 ,這也是吸引大家由租轉買的一大誘因。)
  2. 管理費:若是社區或大樓型態的不動產,大部分都要繳管理費。
  3. 保險費:若是你有房貸,每年就會有火險及地震險的帳單要付。
  4. 地價稅和房屋稅:每年度依照政府的公告地價及房屋現值來課稅。
  5. 養護費用:像是屋頂防漏/水塔清潔/電梯或冷氣養護/外牆清潔…費用。
  6. 交易費用:像是仲介費、代書費、價金履保費、政府收的契稅…等等。
  7. 房屋折舊:東西用久了,原則上,價值就會有一定程度的減損。
  8. 土地增值稅和房地合一稅:根據在不同時間買進的不動產,政府會依其持有的期間長短,並搭配其他條件的計算,向賣方收取土增稅及房地合一稅。

請注意!因為這裡面有許多的項目是一次性費用,並不是每月支付的,要記得先除以你預計使用房子期間的總月數,這樣比較容易和每月支付的租金作比較。

若是你加總了上述1-8項的總負擔成本,結果是低於我們每月要付的租金,那我們應該就是買房比較划算;反之,則是租房會比較划得來。

這是很簡單的道理吧? 但我覺得會有差異的部分,是一些大家容易遺漏的隱形成本項目,像是房屋折舊或各類的稅費…等等,以至於會低估了持有房產期間的成本。


資金面的另一個考量點,就是房貸。

房貸是個可以幫助你一圓美夢的強力工具,卻也可能會因為繳不出房貸而被斷頭拍賣,反而變成是你惡夢的開始。所以,究竟會是美夢或是惡夢,其中一個重要的關鍵就是,你要量力而為。

如我先前的建議,大家不但要把買房當作長期性的目標去積極看待,而且要先求有再求好,不要奢求一步到位。因為不動產會隨著人生不同階段,而有不同的需求,也可以依需求來做適度的調整處分,比如說小屋換大屋,透天換成大樓,或是從城市搬到鄉下…,它是可以活化變現的資產,只是一般來說,不動產的處分需要較長的時間,這部分要有心理準備。

如果你準備要購置人生的第一間房子,你現在優先要作的,並不是要你超出能力去貸款,硬是買下蛋黃區的大新房,反而主要是找尋符合需求的較小坪數+低單價物件,二手房也無所謂;如果可以忍受更長的通勤時間,蛋白區或蛋殼區會有更多的選擇。將貸款金額控制在你可以負擔的範圍之內,腳踏實地開始你的人生換屋計畫。

這一間房可能離你理想中的夢想屋,還有一大段距離,也可能需要你熬過一段節衣縮食,拚繳貸款的痛苦期間,但是它也有可能讓你未來的人生朝著更好的方向邁進。這主要在於你的挑選眼光,像是你的住房需求有沒有被滿足,房子本身是否具有增值性,或是對自己財務資金的管控能力,都會影響最後的成敗。


在此我還想討論一點,很多人說你一旦決定買房,因為有繳房貸的壓力,這樣就會相對犧牲了生活品質,變成背了一身房貸的屋奴…等等。

我不是很能認同這種說法,因為你究竟會不會變成屋奴,主要取決於你的經濟條件,和你有沒有量力而為去貸款買房,彼此有著密切關係,這部分只有你自己最清楚,別人沒辦法幫你做決定,也沒辦法去一概而論。

因為你若是選擇租屋,的確是不用繳房貸或其他持有成本,但是你要繳租金,這就要去比較兩者開支的多寡,而且房貸繳完房子是自己的,但是房租繳完,房子還是房東的。

再來,因為不用繳房貸,你就理當會有比較好的生活品質嗎?這有可能性,但它的可能性建立在你把省下來的錢,好好的存下來,並且持續投資在比房產更高報酬的用途之下,它才會成立,而這個做法是有難度的。更值得擔心的是,若你的生活品質是建立在把省下來的錢,去享受消費性的商品或服務,這種看似活在當下的及時行樂作法,我只能祝福你們能一直的持續下去。

你現在沒錢,不代表未來也會沒錢,所以不要這樣子就輕易放棄買房了,就像我之前提到的,買房是一個需要長期規劃的事情,這是一個人生大決定,務必要謹慎以對。而且,不管你現在決定是要買房或租房,你都要開始存錢,你一旦有了錢,你就更有能力去面對未來的不確定變化,說不定那一天你忽然決定要買房了,最怕到那時還是兩個口袋空空,這些年來賺的錢都不知道花在那裡了?!若真的是這樣,那是一件蠻悲慘的事。


第二個面向是價值面

一開始我們談的是資金面,其探討的焦點在於買房或租房兩者間費用的比較,和房貸負擔的合理性,主要的著眼點在於支出的多寡。

換個角度來看,你可能會為了不動產的增值性而去買房嗎? 支持買屋一派的論點,應該是贊成「有土斯有財」,或是「買不動產才保值,是抵抗通膨的最佳理財工具」的觀念;另一方面,支持租屋的人就會主張市場上的餘屋過多、或人口老化、或者是少子化,將導致房價下跌的可能性大幅提高。

你應該常會看到這一類的房價多空大論戰, 一邊公說公有理,一邊婆說婆有理,是不是讓你看得頭昏眼花,看完之後,也還是不知道該往那個方向才對呢?!

再次提醒你,這些說法都只是預測,因為對未來的事情,沒有人可以保證,你只能把這些意見當作參考,最終你還是要有自己的主張才行。或許又有人會問,那我們是不是要等個幾年,等到答案明白之後再作決定?若你真的要這麼做,到時候又會有兩個極端的結局。如果房價上漲,你的負擔會更加沉重,更是買不下手,而房價下跌時,你又擔心會不會再繼續往下走?恐怕屆時你可能還是進退兩難,做不出決定?!

我用我的方式去理解這件事。我去GOOGLE了一下房價指數,找到了從2000年到2018年為止,這十幾年的房價變動趨勢圖,大家可以看到全台灣各地區的房價指數,整體變動的趨勢都是往上揚,而且上揚的角度還蠻大的。不可諱言的,這也和我這些年所體會到的房價趨勢一樣,漲多跌少是基本的調性。


(圖片來源:財經M平方)

我絕對認同房子是要拿來住的,而不是拿來炒的,也支持政府的各種調控政策,因為整個社會能夠安居樂業,才是我們每個人的福氣。

但是你仍然要了解,政府採取的這些政策,只能一定程度的遏止房價的惡意炒作,我們不應該有過度的期待。而且其中的一些調控政策,像是社會住宅的推動,不但有戶數的限制,它更是需要時間去完成,可能要過個幾年之後,才會慢慢地看到效果,絕對不是萬靈丹。尤其華人社會對於持有不動產的重視程度,是成為不動產長期價格支撐的一個重要原因,這部分很難只拿其他國家的因應法令或做法,進而要求推動修法或制度,就天真以為它就會一夕改變的。

因此,既然短期之內不可能改變這個趨勢,那我們選擇接受它,以理性的態度來面對它,我認為會是比較妥當的。

或許有些人不認同我這個想法,認為居住正義的主張仍然要堅持下去,我尊重這個理念,但我覺得最起碼,你要採取務實性的堅持作法,一方面繼續支持不動產政策的大方向改變,另一方面則是要適度地參與社會原有的運作機制,如此才能讓自己的人生,不會暴露在長期的風險之下。

只要不是出現金融海嘯等級的經濟風暴,或不可抗力的天災人禍,我是支持不動產價值有著長期性保值的觀點。


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最後一個面向,就是使用面

若是我們只以使用面的角度來分析,因為它少了大家對於房價漲跌的預測,或是許多價值觀爭論的不確定性,我覺得整件事情都會單純多了。一旦確定對於房子使用上的需求點,你就能夠清楚的釐清,到底是買房好,還是租房比較好了。

使用面的需求考量因人而異,有人喜歡住在固定一處的歸屬感,有人對於家的建構有其獨特的喜好或限制,這個需求在出租房子的普遍條件上,會比較難被滿足。但是,也有些人喜歡每隔一段時間,就換到不同的區域或不同的房子去住,享受著異地帶來的新奇感覺。或是因為工作的要求,會有比較高的變動性可能,這類型人就不適合居住在固定處,則是選擇租屋去滿足其特定的住房需求一族,這也算是一種需求。

因為每個人的需求非常的多樣化,像是生活機能的強弱、大樓或透天、坪數空間大小、地段樓層、屋齡…,甚至是風水,都可能是你作出買房或租房決定的一個關鍵因素。

也就是因為這樣,你也很難一下子就找到滿足需求的房子。除了多看多比較以外,我建議大家要先釐清你的需求優先順序,那些是一定要被滿足的必要需求,那一些是可有可無的次要需求。這個優先順序可以幫你在面對各式各樣的房子時,冷靜地篩選出接近需求項目的房子,不會慌張行事。另外,一旦你有明確的需求條件,身旁的親友們或是你委託房仲,也更有機會幫你找到接近需求的房子。

如果你是選擇租房的人,對於所承租的房子本身,能夠變動的幅度就會有所限制,而且基本條件也應該比自住的較差一些(因為好的房子,理當留給房東自己住…),這是租屋者的宿命。

而且,你真的可以租房一輩子嗎?我如果是房東,我也會對房客的條件有所篩選,萬一房客有個什麼意外,那要怎麼辦?這個房東未必會說出的隱性理由,也是打算長期租屋的人要考量的。

所以,綜上所述,我作個結論,買屋者在使用面上的優勢,除了少數特定需求以外,明顯的高於租屋者太多了,因此我在使用面的角度,也是給買房這一邊投下贊成票。

順帶一提,雖然說自住者對於房子買進的價格,比較不那麼在意,房子住起來舒服愉快最重要。但沒人喜歡買到高價,尤其是房價高點,假如一坪能少個一萬塊,整個房子買下來,少說就有幾十萬的差距了,這樣總是和自己的荷包過不去,買房之後原本會有的欣喜感,恐怕會轉成一股淡淡的懊悔。要避免讓你買到波段高價的風險,就是你要開始多做功課,多安排時間去看房,當你看久了看多了,自然而然就會有一種房感,你就比較能掌握住重點,改天輪到你要做決定時,也就能從容不迫地來面對。


關於這個買房好,或是租房好的題目,談到最後呢,我想要說的是,不管你現在的經濟能力或狀況是如何,都請把不動產當作是你人生中的一個重要題目,它對每個人的居住品質,或是財務面的影響是巨大的,我們要持續性的去接觸它和了解它,不要事不關己。

人生很長,會產生的變化也很多,值得你用長期性的眼光去規劃它。當然,這個人生不應該被買房這件事給綁架,但也不應該被短期的想法或享樂而有所耽誤。你應該盡力去找出,什麼事是你最想要的,接下來盤點你手上現有的資源,並思考如何積極的累積資源,讓你在未來更有機會去完成你的夢想。

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2 留言

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謝仁聖 2021 年 6 月 22 日 - 下午 1:18

好有質感的分享

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Vince 2021 年 6 月 23 日 - 上午 10:01

謝謝您的讚美 希望對大家有所幫助!

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