在低利率的時代,轉貸究竟有沒有比較划算?

by Vince
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在全球低利率的時代,各家銀行紛紛宣布降息,然而這個鈔票印太多的大趨勢,在短時間內還看不到有改變方向的跡象。那麼,精打細算的房貸族們,該不該趁這個時候轉貸,多多少少省下一點利息錢?在決定要不要轉貸之前,又應該要評估那些重點呢?

我個人覺得,既然大家想要轉貸的前提,主要是想省下貸款利息的支出,那我們就從「轉貸是否能省錢」的角度來分析。

要達成「轉貸能省錢」的目的,

  1. 首先,我們要找到一個在利率上比較優惠的銀行;
  2. 同時也要評估,因為辦理轉貸隨之發生的各項費用。
  3. 確認最後能省下來的利息,會高過於轉貸的費用,

在滿足以上的條件之下,我們去辦理轉貸才會是划算,否則有可能只是白忙一場而已。


一、省下的利息

我們假設,以這次降息的平均幅度0.3%來作試算,若是房貸金額1,000萬元,一年就可以省下3萬元。

在這個假設下,前提是你先要確定,你目前配合的銀行利率,有沒有跟著調降。據了解,公股銀行都會主動降息,而民營的銀行部分,只要你的房貸是指數性房貸,或是採浮動利率的方案,都會定期作調整(例如每季調整一次)。

我的意思是,這次利率調降是全面性的調降,雖然別家銀行有調降,但是你目前配合的銀行可能也有調降,你務必要事先確認這一點。

再來,如果利率上真的有明顯落差,你還要確認你的貸款餘額,現在剩下多少錢?當然貸款餘額還很多的人,辦理轉貸就能省下更多的利息;但是對於貸款餘額已經不多的人,就要好好考慮轉貸的必要性了。


二、轉貸的費用

轉貸要額外付出多少的費用?結果可能會超乎你的想像。

我們來算一下:

  1. 銀行開辦費、徵信費、或是帳務管理費 (從幾千元到幾萬元不等)
  2. 因提前向目前貸款銀行還款而發生的違約金 (約為貸款金額的0.5~1%,依貸款合約而有差別。)
  3. 清償目前銀行房貸的塗銷費 (約為幾千元左右)
  4. 新辦房貸抵押的設定規費 (依貸款金款的千分之一來計收)
  5. 代書費 (約為幾千元左右)

因為每個人的條件不同,可能發生的轉貸費用也會有差異,所以大家的算盤要打得精一點。


三、決定是否轉貸

當你把可以省下來的利息,和可能發生的轉貸費用,兩者作一個比較,就可以知道轉貸的決定是否划算了。

但不論結果是不是划算的,我建議你就找目前配合的銀行先談談看,不用急著轉貸,可以把你在別家銀行談到的貸款條件告知,表達希望能比照辦理的想法,在商言商,在目前相當競爭的房貸市場下,說不定會有出人意外的結果,若真是如此,那就不用轉貸了。


最後,我再提一個和利息高低無關的考量點,那就是不同銀行對於房子的估價,或是貸款成數的認定標準可能會有差異。這將會影響到你最後能得到的核貸金額。

如果轉貸到新的銀行,讓你繳的利息會比較少,這樣子的結果很好。但如果新銀行的核貸金額,比起你目前的貸款餘額還要低,也就是說你必須要多準備一筆錢,先把目前銀行的貸款還清後,你才可以順利轉貸到新銀行。那麼,因為想省下利息錢而去轉貸,卻又多出了要提前還錢的麻煩事,這一來一往是否還值得呢?你可要多加考量喔。

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