買賣不動產要作履約保證嗎? 它的好處是什麼呢?

by Vince
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大家應該都知道,買賣不動產是人生中的大事,要謹慎以對。

但你可能還不知道,不動產交易最好要選擇「履約保證」,才是聰明的做法。


一、「履約保證」的好處

不動產的交易過程漫長且複雜,有時會發生我們不樂見的狀況,例如是一屋二賣的詐騙案件、賣方不配合辦過戶、遇到假買家 / 假屋主、或是遲遲收不到尾款…等等,根據我的實務經驗,買賣不動產會碰到類似的問題糾紛,機率是蠻大的。

你會不會那麼倒楣去碰到?這沒有人可以保證。但是只要你碰到了,你將可能面臨不小的損失,而且求償的過程費時耗神,有時候還不一定能夠拿的回來。

如果你在交易前選擇了「履約保證」,你的風險就可以有效的降低,這是它的好處。

那什麼是「履約保證」呢?

不動產的買賣雙方在簽約時,透過建經公司,或銀行等公正的第三方,開立一個信託專戶,藉此存取並保管著買方各階段支付的價金,等到代書完成了產權移轉登記和點交程序,而且建經公司或銀行端,也確認買方已經完成所有款項的支付,這時才會將信託專戶的款項,撥款到賣方指定的銀行帳戶。

建經公司或銀行,在不動產的交易中,扮演著監督買賣雙方的角色。憑藉與地政士搭配的作業流程管理,包括了買方付款與賣方過戶,避免在交易過程中產生問題,進而導致另一方的損失。

有效提升不動產交易安全,就是「履約保證」的好處所在。



二、「履約保證」的保證內容是什麼?

所謂的「履約保證」,它的完整名稱應該是「買賣價金信託履約保證」,主要是提供不動產買賣價金的保管,至於這筆買賣最後能不能成交,或是會不會碰到交易中的各類糾紛,就不屬於「履約保證」的保證範圍了。

「履約保證」有點像是你去買保險的概念,買了保險,不能保證你就不會碰到風險,但是真的碰到時,它能保護你有效的降低損失。

「履約保證」的收費標準是買賣價金的萬分之六,買賣方各支付一半。換算成一間一千萬的房子,它的履保費是六千塊,買賣方各負擔三千塊。你想想,只要支付一些錢就可以避免掉,交易中會碰到的許多風險與麻煩,這個服務CP值算是高的。

舉個例子,因為賣方的房子被查封拍賣,因此產權無法移轉;因為買方的個人財力不夠,遲遲付不出尾款;因為碰到詐騙集團,事後發現他們拿假的權狀來佯裝是屋主…還有很多的類似情況,都會讓不動產的交易無法進行下去,或是不能完成。

一旦發生了以上的問題,例如賣方的房子被查封,這時買方已經付了前幾期的款項,但是產權還登記在原屋主的名下,在準備過戶之前,才得知房子被查封不能辦過戶。

若是在沒有履約保證的狀況下,買方只能進行法律訴訟,這很可能會耗上很多年的時間;但是,如果你有選擇承作履保,買方就可依照履保合約的約定,順利取回信託帳戶內的已付價金。有沒有選擇履保的處理結果,兩者差別是很大的。

換成賣方的角度來看,你也可能會碰到買方付不出錢,或是反悔不買的情形,賣方同樣也可以依照履保合約的約定,進行催告或解除買賣契約的動作,並將專戶內的價金作為違約金,以保障自身的權益。


三、對於「履約保證」的正確認知

「履約保證」著重在保障買賣交易的價金安全,並不能避免整個交易過程的風險。我們不能過度去期待,以為只要選擇「履約保證」,就可以萬無一失了。

對於「履約保證」的正確認知應該是,它並不是萬靈丹,無法保證每一筆交易都能順利完成,但是它可以有效提升不動產交易的安全性。

對於買方,可以保障已支付的價金,會在取得產權之後才交付給賣方;對於賣方,則是因為買方可以安心的進行交易,進而提高的成交機率,對於交易的雙方都有好處。


所以,未來若有機會買賣不動產的時候,為了保障自己的權益,一定要記得選擇作履約保證,免得因小失大,你絕對是划不來的。

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