買賣不動產要作履約保證嗎? 它的好處是什麼呢？

大家應該都知道，買賣不動產是人生中的大事，要謹慎以對。

但你可能還不知道，不動產交易最好要選擇「履約保證」，才是聰明的做法。

一、「履約保證」的好處

不動產的交易過程漫長且複雜，有時會發生我們不樂見的狀況，例如是一屋二賣的詐騙案件、賣方不配合辦過戶、遇到假買家 / 假屋主、或是遲遲收不到尾款…等等，根據我的實務經驗，買賣不動產會碰到類似的問題糾紛，機率是蠻大的。

你會不會那麼倒楣去碰到？這沒有人可以保證。但是只要你碰到了，你將可能面臨不小的損失，而且求償的過程費時耗神，有時候還不一定能夠拿的回來。

如果你在交易前選擇了「履約保證」，你的風險就可以有效的降低，這是它的好處。

那什麼是「履約保證」呢？

不動產的買賣雙方在簽約時，透過建經公司，或銀行等公正的第三方，開立一個信託專戶，藉此存取並保管著買方各階段支付的價金，等到代書完成了產權移轉登記和點交程序，而且建經公司或銀行端，也確認買方已經完成所有款項的支付，這時才會將信託專戶的款項，撥款到賣方指定的銀行帳戶。

建經公司或銀行，在不動產的交易中，扮演著監督買賣雙方的角色。憑藉與地政士搭配的作業流程管理，包括了買方付款與賣方過戶，避免在交易過程中產生問題，進而導致另一方的損失。

有效提升不動產交易安全，就是「履約保證」的好處所在。

二、「履約保證」的保證內容是什麼?

所謂的「履約保證」，它的完整名稱應該是「買賣價金信託履約保證」，主要是提供不動產買賣價金的保管，至於這筆買賣最後能不能成交，或是會不會碰到交易中的各類糾紛，就不屬於「履約保證」的保證範圍了。

「履約保證」有點像是你去買保險的概念，買了保險，不能保證你就不會碰到風險，但是真的碰到時，它能保護你有效的降低損失。

「履約保證」的收費標準是買賣價金的萬分之六，買賣方各支付一半。換算成一間一千萬的房子，它的履保費是六千塊，買賣方各負擔三千塊。你想想，只要支付一些錢就可以避免掉，交易中會碰到的許多風險與麻煩，這個服務CP值算是高的。

舉個例子，因為賣方的房子被查封拍賣，因此產權無法移轉；因為買方的個人財力不夠，遲遲付不出尾款；因為碰到詐騙集團，事後發現他們拿假的權狀來佯裝是屋主…還有很多的類似情況，都會讓不動產的交易無法進行下去，或是不能完成。

一旦發生了以上的問題，例如賣方的房子被查封，這時買方已經付了前幾期的款項，但是產權還登記在原屋主的名下，在準備過戶之前，才得知房子被查封不能辦過戶。

若是在沒有履約保證的狀況下，買方只能進行法律訴訟，這很可能會耗上很多年的時間；但是，如果你有選擇承作履保，買方就可依照履保合約的約定，順利取回信託帳戶內的已付價金。有沒有選擇履保的處理結果，兩者差別是很大的。

換成賣方的角度來看，你也可能會碰到買方付不出錢，或是反悔不買的情形，賣方同樣也可以依照履保合約的約定，進行催告或解除買賣契約的動作，並將專戶內的價金作為違約金，以保障自身的權益。

三、對於「履約保證」的正確認知

「履約保證」著重在保障買賣交易的價金安全，並不能避免整個交易過程的風險。我們不能過度去期待，以為只要選擇「履約保證」，就可以萬無一失了。

對於「履約保證」的正確認知應該是，它並不是萬靈丹，無法保證每一筆交易都能順利完成，但是它可以有效提升不動產交易的安全性。

對於買方，可以保障已支付的價金，會在取得產權之後才交付給賣方；對於賣方，則是因為買方可以安心的進行交易，進而提高的成交機率，對於交易的雙方都有好處。

所以，未來若有機會買賣不動產的時候，為了保障自己的權益，一定要記得選擇作履約保證，免得因小失大，你絕對是划不來的。