大樓的空地、露臺、屋頂平台共有部分,可以約定為買方專用嗎?

by Vince
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在寸土寸金的都市裡生活,家家戶戶為了能有更多的使用空間,不管是頂樓加蓋,或是陽台外推的情況,大家應該是看的習以為常了吧!

我們先不去討論透天厝的部分,畢竟它是獨立的產權,處理起來比較單純;但如果是公寓大廈裡面的住戶,他們也來個便宜行事,把自己住家旁邊的空地、露臺、或是屋頂平台,自行加蓋一個鐵皮屋,或是搭個棚架來停車,這樣的作法對於其他的住戶,勢必會造成不便,或是居住權益上的受損。



到底我們的法律,是如何認定公寓大樓的共有產權和使用權呢?

民法第799條有規定:

稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物…」。

所謂的「專有部分」,就是指我們的住家內部,由所有權人單獨所有的空間;

至於「共有部分」就是專有部分以外的空間,像是空地、露臺或是屋頂平台,除非另外有約定,否則就是由全體共有人共同管理之。如果其中的一個住戶,未經過全體住戶同意,就自行將共有空間占為己用,這時候該如何處理呢?

很簡單,這棟大樓的其他住戶,可以基於對共有物的所有權,為了全體共有人的利益,請求這位住戶將占用的空間清空,並歸還給大家。


那麼,換一個角度來思考,有什麼方法可以將「共有部分」,提供給個別的住戶使用嗎?

第一種方法是,住戶以簽訂分管契約,另行約定共有部分的使用方式。

第二種方法是,在建商開始銷售房子時,就分別和各住戶簽訂了共有空間的專用約定,這種「約定專用」,就是為了杜絕日後住戶搬入後的使用爭議,也是現行普遍的作法。

對於這些取得使用權的住戶,雖然可以合法的使用這些共有空間,但是它的用途,只能限於這些空間的原本使用性質,如果超出了限制範圍,恐怕還是有問題的。

值得一提的是,如果某一住戶賣掉房子,對於新接手的住戶來說,不論是分管契約,或是約定專用,在已知或可得知,有分管契約或約定專用的存在時,新住戶不可以藉口說他不知情,而拒絕接受這個約定的約束效力。

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