不動產交易稅費 — 契稅、印花稅和登記規費的課徵繳納

by Vince
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介紹完了「持有稅」的房屋稅及地價稅之後,接下來我要說明不動產稅費的第二大類,也就是「交易稅費」。顧名思義,「交易稅費」是當你的不動產發生了買賣、贈與、或是其他處分交易時,買賣雙方依法應該要繳納的稅,以及相關的費用。

交易稅費的種類相當多,主要包括了有「契稅」、「印花稅」、「登記規費」、「仲介費」、及「代書費」 等幾個大項。



一、「契稅」

我國的稅法規定,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納「契稅」。要注意一點,不只是買賣不動產的時候,才要繳納契稅,總共有六種的情況需要繳納,而且其適用的稅率也不盡相同。


「契稅」計算公式: 核定契價   ×  稅率


「契稅」的適用稅率:

「買賣」、「贈與」、「占有」   :       6%     

「承典 」  : 4%    

「交換」、「分割」         :        2%


契稅的規定,是由取得不動產所有權的人,也就是買方要來繳納。但因為已開徵土地增值稅區域的土地,免課徵契稅,所以契稅就是針對房屋現值 (這是評定的價值,並不是房屋實際的買賣價格) 去課徵。


二、「印花稅」

不動產之買賣、贈與、設定典權、交換、分割時,所訂立之契約,必須繳納「印花稅」才具契約效力。(和「契稅」相比較,「印花稅」少了「占有」的情況適用)


「印花稅」計算公式:公定契約書上之土地及建物總價  ×  千分之一

和契稅一樣,印花稅也是由不動產的買方負責繳納。

依據印花稅法的規定,凡是在國內立書契據的文書,都要在繳納印花稅之後才有法定效力。像是交易金額龐大的不動產契約,都一定要繳納印花稅之後,地政機關才會受理不動產產權移轉的登記申請。請注意這裡的契約,指的是去地政機關辦理不動產登記用的公契,而不是買賣雙方私下簽訂的交易契約。

在2019年,行政院已經通過廢止實施已達幾十年的印花稅,後續只要此案經過立法院的三讀程序,以後大家就可以少繳些稅了(雖然印花稅的金額不算是大筆的,但能夠少繳一點也是好事…)。不幸的是,因為某些政治上的考量,最近又聽說廢止印花稅法的議題,沒有被排為優先推動的事項,殘念!


三、「登記規費」

「登記規費」就是地政事務所受理一般登記業務時,依規定向申請人收取的費用,例如向地政事務所申請地籍謄本的費用。當你取得土地及地上的建築改良物時,就需要到該不動產轄區內的地政事務所,辦理土地及建物移轉登記,以確保不動產權利,並且繳納登記規費。


「登記規費」可再細分為以下的幾個項目:

(1) 登記費:依法聲請為土地及建物的權利變更登記,這時應由權利人按照「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一,繳納登記費。

但若是建物所有權的第一次登記,則是按照建物的權利價值,繳納千分之二的登記費。

(2) 書狀費:土地及建物登記需要核發權利書狀的情形,就需繳納書狀費,書狀費每張80元。辦理買賣所有權移轉登記時,地政機關繕發的土地及建物所有權狀,就是一例。

(3) 工本費:當你想要瞭解某筆土地及建物的產權登記狀態,可以到地政事務所申請登記簿謄本;或是要知道某筆土地和周圍土地的相關位置,也可以申請地籍圖謄本來確認。電腦列印謄本每張收費20元。 

(4) 閱覽費:僅申請閱覽地籍圖之藍晒圖、複製圖或是電子處理的地籍資料者,申請人需繳納閱覽費。閱覽費則是依照不同的閱覽內容,而有不同的收費規定。


四、「仲介費」

根據內政部頒訂之不動產仲介經紀業報酬計收的規定,房屋仲介向買賣雙方收取的仲介費,不得超過成交價金的6%,而實務上,大多是落在3~5%左右的收費水準。


五、「代書費」

代書就是地政士,代書以接受權利人及義務人雙方,對於不動產地政登記作業的委託,代辦申請土地登記移轉之業務。代書收費是以「筆」來計算的(若土地、建築改良物各一筆,那就是總共兩筆),每增加一筆或一人,就另行加計費用。這部分的費用大約在幾萬元的範圍內。


六、「 房屋貸款相關費用」

不動產的金額龐大,所以大多數的買賣案件,都會需要辦理房屋貸款。因為房貸牽涉到的房貸成數、利率、或償還年限,各家銀行的方案都有很大的差異,評估時務必要衡量自身的條件,並多方比較,找出對自己最有利的方案。

而相關的費用有下列幾項: 

(1) 貸款徵信費和開辦費:依各銀行的收費規定,約3,000元至5,000元不等。

(2) 抵押權設定費:抵押權設定金額 × 千分之一。

(3) 抵押權設定登記代書費:約2,500元至6,000元不等。

(4) 住宅火險及地震險費用:依各產險公司的收費規定,其費率大致相近。若有提前償還貸款的情形,可以要求退還預繳之保險費。


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