如何申請自用住宅的地價稅優惠呢?

by Vince
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當各位有了房子之後,每年都會定期收到房屋稅及地價稅的繳納稅單,這也是持有不動產的一項必要稅費支出。我們今天先來談談地價稅。


【地價稅的課徵方式】

地價稅是在每年度11月1日至11月30日課徵的。而地價稅的稅基是按照每一位土地所有權人,在每一個直轄市或縣市轄區內之「地價總額」計徵之。而「地價總額」又是從土地所有權人,依法定程序「申報地價」的總額得之。

你可能會問,什麼是「申報地價」?我沒有去申報什麼地價啊?沒有錯!絕大多數人都會有這樣的問題。那麼我們就先來了解政府的相關法令。

政府每兩年舉辦規定地價或重新規定地價時,應於公告地價之次日起 30 日內,受理土地所有權人申報地價,以作為課徵地價稅之依據。

土地所有權人得參考公告地價,增減百分之二十以內申報地價,申報之地價超過公告地價百分之一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價;如未申報地價者,則按公告地價百分之八十為其申報地價。

以上咬文嚼字地講了一堆,簡單的說,就是政府會定期公告土地的公告地價,土地所有權人可以在公告後的一個月內,主動向政府申報你認為的合理地價,但是你申報的地價,又只能在政府公告地價的上下20%範圍內,不能夠超過這個範圍。因為絕大多數人都沒有去申報地價,所以政府就是以公告地價的80%,作為你的「申報地價」了。


【地價稅稅率】

地價稅是採取累進稅率來課徵的,基本稅率是千分之十。

當土地所有權人的「地價總額」超過了「累進起點地價」之後,政府就會將超過「累進起點地價」的部份,開始去課徵千分之十五起算的地價稅,當你的「地價總額」超過「累進起點地價」愈多時,就會被課徵更高稅率的地價稅,一直到千分之五十五的稅率為止。

好康的是,對於適用「自用住宅用地」的地價稅課徵,政府則給予千分之二的優惠稅率。這個稅率比起基本稅率的千分之十,可以少繳很多的地價稅 (等於是少繳了五分之四的 地價稅),這是你應享有的權益,千萬不要忘記去申請了。


【申請自用住宅用地優惠稅率的條件】

那什麼是「自用住宅用地」呢?  它要符合以下的幾項條件:

(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬,於該地辦竣戶籍,

(2)且無出租或營業用之住宅用地,

(3)而土地上的房子也是屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬的,

只要符合以上條件的土地所有權人,就可以去申請「自用住宅用地」。


另外,「自用住宅用地」還有其他的兩個條件限制:

第一個是面積上的限制。在都市土地未超過三公畝(約90.75坪),非都市土地未超過七公畝(約211.75坪)的部分才能適用

第二個限制條件是,土地所有權人、配偶及未成年之受扶養親屬,只能有一處適用。所以,如果你有兩間以上的自用住宅 ,你可以將你的直系親屬戶籍,像是成年子女、父母、或祖父母,遷到第二間以上的自用住宅,這樣子就可以繼續享受優惠稅率的好處,不會受到只能適用一處的限制。


【申請自用住宅用地優惠稅率的期限】

請大家注意!適用以上申請條件的土地所有權人,要在每期地價稅開徵的40日前(也就是9月22日),向稅捐稽徵機關申請核定。若是逾期申請者,就只能從下一期才能開始適用了。已經核定而且用途沒有改變的,就只要申請一次就好,以後可以不用每年度再作申請。


【如何申請?】

你可以向各縣市的稅捐稽徵單位申請,應備證件有:

  • 申請書、
  • 戶口名簿影本、
  • 建物所有權狀影本 (申請書上已填註建號及納稅義務人本人、配偶、未成年子女之戶籍資料者免附)

還有一個更方便的申請方法,那就是土地所有權人「本人」,到戶政事務所辦理戶籍異動登記時,就一併勾選地價稅自用住宅用地的申請,這樣就不用再額外跑去稅捐稽徵單位申請了。但是,你若是選擇在戶政事務所申請自用住宅用地稅率課徵地價稅,僅限於由土地所有權人「本人」提出申請,若是其配偶、直系親屬遷入戶籍時,是無法代替本人申請的。

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