現在有房地合一稅,想把不動產留給子女,「贈與」還是個好方法嗎?

by Vince
754 views

隨著房價的一去不回頭,做父母的不禁要煩惱自己的孩子,將來該如何買到安身立命的小窩呢?這也是Vince開始納入思考的一件大代誌…

在過去的年代,長輩想把不動產留給子女,「贈與」是大多數人會想到的作法。但是現在有房地合一稅,整個的思維就不一樣了。你若是沒弄清楚就去辦贈與,恐怕會讓子女未來要繳的房地合一稅,比你辛苦省下來的贈與稅還高出一大截,到時就只能欲哭無淚了。


我們想要算出房地合一稅,你先要知道「房地交易所得」。

我把「經由繼承或受贈取得不動產」的「房地交易所得」計算式,標示如下:


「房地交易所得」 = 

(1)交易時之成交價額    

      (減去)

(2)(繼承或受贈時之「房屋評定現值」及「公告土地現值」)(依物價指數調整後) 

      (減去)

(3)因取得、改良及移轉而支付之費用。


如果你現在將不動產以「贈與」的方式過戶給子女,在未來的某一天,子女可能因為理財或搬家的原因想要出售它,這時候政府將會依照子女當初受贈時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」來認定不動產的成本,並不是用大家以為的市價來認定成本。

又因為政府公告的「房屋評定現值」和「公告土地現值」,比起市價來說,普遍上都是偏低了許多,所以這個認定方式,就會讓子女的「房地交易所得」無形地變多,連帶後續要繳的房地合一稅也就會變多了。 


看到這裡,你明白我的重點了嗎?

現在有房地合一稅的規定,子女因為繼承或受贈取得的不動產,或許當初取得時是省了不少贈與或遺產稅;但如果說你現在想要賣掉它,你要有心理準備,有可能會繳更多的房地合一稅。


因為這關乎你的權益甚大,Vince舉個例子來說明。

父母親在贈與子女不動產的當下,不動產市價是1,000萬元,評定現值是600萬元。而父母親也妥善利用了(a)不動產市價與評定現值的落差,(b)贈與附有負擔,或是(c)贈與稅免稅額,以三種節稅作法齊下的結果,就是父母親不用繳任何的贈與稅,乍看之下,似乎省下了幾十萬的贈與稅

但是,假設子女在取得不動產之後,當年度就把它賣給別人,售價為1,100萬。依照房地合一稅的規定,受贈不動產的取得成本,就是以房地評定現值的600萬來計算,而不是受贈時的1,000萬市價來認定

「房地合一稅」的計算式 : 

房地交易所得 : 1,100萬 – 600萬 = 500萬

房地合一稅     :500萬 * 45% = 225萬


一開始,父母親是省下了幾十萬的贈與稅,但是因為子女當年度就出售,又繳了兩百多萬的房地合一稅,這樣子一來一回,當初父母親贈與不動產的節稅初衷,不但無法實現,現在試算起來,反而要繳更多的稅金給政府喔。


我的結論是,在現今房地合一稅的規定下,若是想以贈與不動產的方式來節稅,這時候我們要考慮的層面,就不能只想到贈與者可以省下來的贈與稅而已。有關於受贈者的想法,更會是一個評估重點,如果他們取得不動產之後,想要馬上就賣掉,後續要繳納的房地合一稅,也要事先規劃清楚。不然,贈與人和受贈人在沒有取得共識的狀況下就貿然行事,原本的一件好事,轉眼間就功虧一簣了。

你也許也會喜歡以下文章 :

留言