有點複雜的「不動產交易流程」,看完Vince精心整理的重點,讓你馬上秒懂!

by Vince
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你是否都聽別人說,買賣房子的流程很複雜的,大多數人碰到是一個頭兩個大。到底它是有多複雜啊?你想不想在短時間內,一次搞懂整個流程呢?就讓Vince來為你說明吧!

第一步,請先看一下Vince幫大家製作的「不動產交易流程圖」。



你有沒有看到,「簽約」、「用印」、「完稅」和「交屋」的四個區塊?這就是不動產交易流程的四大階段,後續我就會逐一的說明。


一、「簽約」

「簽約」指的是簽訂「不動產買賣契約」。

買賣雙方備妥了相關文件,例如是身分證、印章或授權書,讓地政士 (也就是代書) 確認彼此的身份後,並進行簽約用印。在這個時間點,買方應該要支付「簽約款」,金額大約是總價款的5~10%。


二、「用印」

「用印」就是地政士在登記申請書、所有權移轉契約書、增值稅和契稅申報書…等等,這些有關於土地登記或稅務的申辦文件上,蓋好雙方印章的手續。

在「簽約」之後的幾天內,就會進入到「用印」的階段。按照規定,買方準備一般用的私章就可以了,但賣方要準備的是「印鑑章」,「印鑑章」要向戶政事務所申請才能拿到,它不是一般的印章就可以的。這個「印鑑章」在法律上的目的,就是代表著你個人的意思表示,以示慎重。

買賣雙方也會將報稅及過戶所需要的證明文件,交給地政士核對確認,以便讓他進行後續的不動產過戶登記手續。在「用印」這個時間點,買方應該要支付「用印款」,金額大約是總價款的5~10%。

接下來,地政士會整理申報契稅和土地增值稅的資料,再向不動產所在地的稅捐機關申請送件。因為要繳完該繳納的稅之後,地政機關才會進行不動產的過戶程序。

在「用印」這個階段,通常會費時比較久,因為它牽涉到稅捐機關要去查明賣方,也就是原屋主,是否適用有關於自用住宅的土地增值稅優惠條件,而這個程序需要比較久的時間。

一般來說,申請適用自用住宅的土地增值稅案件,大約需要20個工作天,至於一般的案件,則是在7個工作天內就可以完成了。而契稅的申請大約也是在7個工作天內完成。

在此同時,買方若是要辦理房屋貸款的話,有關貸款銀行的徵信及估價動作,也會開始進行。




三、「完稅」

當申請土地增值稅及契稅的稅單核發之後,地政士就會通知賣方繳納土地增值稅,而買方繳納房屋契稅,這個買賣雙方各自支付稅款的動作,就叫作「完稅」。在「完稅」這個時間點,買方應該要支付完稅款,金額大約是總價款的5~10%。

在繳納完稅款之後,地政士會開始辦理產權的過戶登記,以及買方的房屋貸款手續。若是此時賣方還有房貸尚未還清時,地政士就會進行代償和抵押權塗銷的動作,以確保買方得到的不動產產權是沒問題的。在此之前,地政士也會請買方開立一張與尾款相同金額的本票,作為尾款的擔保。


四、「交屋」

在買方付清了尾款,而代書也拿到新的不動產權狀之後,代書會將買賣雙方約到房子現場進行點交,確認房子的狀況和各項設備,分別結算各項稅費,並且讓買方拿到房地權狀、拿回當初簽的尾款保證本票、還有房子的鑰匙,這個程序就是「交屋」。


以上提到的四大階段,在一切情形都正常的狀況下,大約在一個月到一個半月的時間內,就可以完成整個程序。希望我的重點說明,能讓你對不動產的交易流程,有更進一步的了解喔!

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9 留言

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王小姐 2022 年 1 月 19 日 - 下午 1:42

您好,如果買賣雙方的代書報稅時間點搞錯,導致買方須再補繳10%的稅,課稅比率由35%變成45%,請問這狀況有機會挽救嗎?謝謝。

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Vince
Vince 2022 年 1 月 19 日 - 下午 2:01

您好 我是沒處理過這種案件,不過房地合一稅的交易日期認定標準很清楚,成屋都是以完成登記日為準,模糊空間不大. 妳可以請代書或自行去找國稅局承辦人員詢問或申訴,有試才有機會. 以上建議.

財政部北區國稅局表示,配合110年4月28日修正公布所得稅法(下稱房地合一稅2.0),財政部已於110年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,供徵納雙方遵循,並自今年7月1日生效。
該局說明,「房地合一課徵所得稅申報作業要點」主要規範申報之相關細節,其中交易日及取得日之認定原則規定如下:房屋、土地交易以「完成所有權移轉登記日」為準;以設定地上權方式之房屋使用權則為「權利移轉之日」;預售屋及其坐落基地為「訂定買賣契約之日」;符合一定條件股份或出資額,其屬證券交易稅條例所稱有價證券者,為「買賣交割日」;屬上開有價證券以外者,為「訂定買賣契約之日」。
該局補充說明,房地合一稅2.0已於110年7月1日起正式上路,個人交易105年1月1日以後取得之房地均適用。

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王小姐 2022 年 1 月 20 日 - 下午 10:34

VINCE您好:
謝謝您的回覆,非常感恩^^

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王小姐 2022 年 1 月 24 日 - 下午 2:17

VINCE您好:
結果是賣賣雙方代書申報時間弄錯,導致我們必須補10%的稅,實在很冤枉。請問政府有項政策是若2年內重購自住可免徵/退稅,小屋換大屋 (低價屋換高價屋),可全額折抵 (即全部減免或全部退還),那如果是大屋換小屋的話,那就依比例來退還稅款或減免應要繳稅額度。因原土地/房屋持有人共四位,若重購是否也須登記這四位呢?若登記一位,可否退該人繳納的稅款?以上疑問,謝謝。

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Vince
Vince 2022 年 1 月 24 日 - 下午 2:54

王小姐 妳好 我特別打去北區國稅局詢問此問題. 答案是要以妳買賣的金額為準 來決定妳可退回多少房地合一稅. 比如說,去年賣掉的房子是4000萬,妳的持分是1/4 而妳繳的房地合一稅是100萬;現在妳拿到你的一千萬之後,再買了一間600萬的房子,妳就可以退回60萬房地合一稅. 但若是你買了1200萬的房子,那最多就是退100萬的稅,以上提供參考.

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王小姐 2022 年 1 月 25 日 - 下午 2:21

VINCE您好:
了解,我跟家人討論看看,如果有機會希望能和您合作,非常感謝^^

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Vince
Vince 2022 年 1 月 25 日 - 下午 2:34

王小姐,真心謝謝您給我的機會,很感動!但我現在以房仲業務為主,沒作代書了,因為一人公司的工作時間有限. 如果您有需要代書服務的話,我可以介紹我的老師前輩給您認識,還請您了解,謝謝!希望妳的事情有一個好的結局.

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陳小姐 2022 年 4 月 3 日 - 上午 4:07

請問農地合約已簽定,上面註明如有道路部分則依買賣價扣除金額,但現地主不照合約走,且想將土地內坪路中的道路坪數免費送政府,這牽涉到簽約內容,及實際簽約坪數,地主有權任意更改嗎?

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Vince
Vince 2022 年 4 月 5 日 - 上午 8:08

既然合約都有白紙黑字註明, 那地主應該就無權單方面更改, 更何況你們雙方簽約應該有找代書吧, 他的看法為何? 是否有其他應該注意的地方? 地主想把道路坪數免費送政府, 這和依買賣價扣除價金, 對你的權益有影響嗎? 提供您參考.

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