你準備買房子前,為何一定要審閱不動產說明書呢?

by Vince
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請房仲帶你去看房子,在參觀了房子本身和周邊環境後,發現它的大廳明亮氣派、房間格局方正、公設豐富且新穎,旁邊又有美麗的公園,這時腦海中已浮現一個美麗的新家畫面了。


先別急,記得請房仲提供你房子的「不動產說明書」,等你看完再來決定也還不遲啊!

「不動產說明書」就是做完不動產產權調查後的書面結果。它將不動產在地政機關的登記權利內容、目前使用及管理的現況、有沒有已知的瑕疵、有沒有停車位、附近有沒有嫌惡設施、或是否為凶宅的內容…等等,作成一份書面報告,以便讓購屋者可了解這間房子的諸多客觀條件。其目的是要提醒購屋者一些沒看到,或是可能被忽略,但卻是非常重要的購屋資訊


這份「不動產說明書」是按照內政部公布的「不動產經紀業管理條例」規定,它由房仲經紀業製作,有必須要揭露的項目內容,並經過委託人(也就是賣方)簽章確認之後,再由房仲交付給購屋者(買方)審閱及解說,這是房仲業在執行業務上的必要動作。

若是接下來很順利地,買賣雙方準備要簽訂買賣契約書的時候,房仲應該將「不動產說明書」交付買方,並由買方在「不動產說明書」上簽章,這份「不動產說明書」就被視為買賣契約書的一部分。

透過以上的簽章確認過程,有效避免交易過程中,或交易完成之後不必要的糾紛發生,這就是落實「不動產說明書」的主要目的。



一份完整的「不動產說明書」,主要包括了以下內容:


壹、應記載事項

一、建築改良物(以下簡稱建物)

(一)建物標示、權利範圍及用途

(主要將登記簿、地籍圖、建物平面圖及建物標示圖的內容,整理於其中。)

(二)建物所有權人或他項權利人

(三)建物型態與現況格局(屬於大樓、華廈、公寓、套房或透天)

(四)建物權利種類及其登記狀態

(五)建物目前管理與使用情況

(查明有無分管協議、被占用、非法使用、夾層、約定共有、或約定專用)

(六)建物瑕疵情形

(查明有無漏水、違建、因火災地震所造成損害或危險、樑柱明顯裂痕)

 (七)停車位記載情形(停車位的類型及編號)


 

   二、基地

       (一)基地標示

       (二)基地所有權人或他項權利人

       (三)基地權利種類及其登記狀態(查明有無設定抵押、或限制登記)

       (四)基地目前管理與使用情況(確認有無分管協議)

       (五)基地使用管制內容(確認使用分區、建蔽率、容積率、或禁限建地區)


 三、重要交易條件

       (一)交易種類

       (二)交易價金

       (三)付款方式

       (四)應納稅費項目、規費項目及負擔方式 

       (五)賣方是否有附加之設備

       (六)他項權利及限制登記之處理方式

  (七)有無解約、違約之處罰

       (八)其他交易事項


    四、其他重要事項

       (一)周邊環境(周邊半徑300公尺內的重要環境設施)

       (二)是否已辦理地籍圖重測

(三)是否公告徵收

       (四)是否為直轄市或縣(市)政府列管之山坡地住宅社區

  (五)本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形


貳、不得記載事項

  一、不得記載本說明書內容僅供參考。

  二、不得記載繳回不動產說明書

  三、不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。

  四、不得記載以「不動產委託銷售標的現況說明書」、「不動產委託承購標的現況說明書」、「要約書標的現況說明書」或「建物現況確認書」,替代「不動產說明書」之內容

  五、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形


看完了以上的說明,是不是覺得這份「不動產說明書」,就像是一份詳細的房子履歷表,把這間房子全面性地確認過一遍,再以書面呈現在你的面前?

它真的很重要!但有的時候,因為還來不及製作,或是製作上的人力或成本有限,房仲可能會有推託之詞,表示要等到你確定買的時候才可以看?!

這時千萬不要被房仲給矇了,只要是你看中喜歡的物件,若是想進一步的了解物件狀況時,都可以要求房仲提供「不動產說明書」審閱,不會說只有在付了斡旋金,或是要確定簽約才能看,這一點在購屋時要謹記在心,以保障自己的權益。


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