什麼是住一或住二？什麼又是丁種建築用地？帶您了解土地使用分區和使用地的重要性！

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為了落實國土的發展規劃，和更有效率的營建管理，我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。

一、「都市土地」

「都市土地」是依照《都市計畫法》實施都市計畫範圍內之土地。根據內政部的統計資料，在105年底，已實施都市計畫的地區共計435處，約佔了我國13%的土地面積。「都市土地」得視實際的發展情形，劃定為下列各種使用分區，分別限制其使用：

1、住宅區。

2、商業區。

3、工業區。

4、行政區。

5、文教區。

6、體育運動區。

7、風景區。

8、保存區。

9、保護區。

10、農業區。

11、其他使用區。

以上的各類使用分區，代表著不同的使用目的和需要。

而每個使用分區又可再依各自的需要，依照使用強度(也就是「建蔽率」和「容積率」)，再往下細分為幾個等級（如住一、住二、住三…等）。

對此，我們常會有的一個疑問就是，為什麼才隔了幾條巷子的距離，兩塊土地的價格會差了那麼多?

這是因為每個使用分區，可能會有不同的「建蔽率」和「容積率」規定，所以在土地的估價上，它就會成為影響土地價格的重要因素之一。而在同一個區域內，有著愈高容積率或建蔽率的土地，通常價格也會比較高。

我們就以台北市的土地使用分區規則來舉例：

我們從以上的圖示會發現到，只針對單一的住宅區，就可再細分為八個等級，從「住一區」一直到「住四之一」區，每一個分區都有不同的容積率和建蔽率規定，當然在使用強度和土地價格上，也會差距了很多倍。

二、「非都市土地」：

「非都市土地」則是指都市計畫範圍以外之土地，並依照《區域計畫法》的規定，劃分成11種的使用分區，並編定19種的使用地，佔了約87%的大部分國土面積。

「非都市土地」共劃分了11種使用分區：

特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。

其下再編定為19種的使用地類別，比較常見的有以下幾種：

＊甲種建築用地：

供山坡地範圍外之農業區內建築使用 (建蔽率60％，容積率240％。)

＊乙種建築用地：

供鄉村區內建築使用 (建蔽率60％，容積率240％。)

＊丙種建築用地：

森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用 (建蔽率40％，容積率120％。)

＊丁種建築用地：

供工廠及有關工業設施建築使用 (建蔽率70％，容積率300％。)

另外還有農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地…等類別。

確認「土地使用分區」的重要性

既然在不同的區域，有著不同的「土地使用分區」規定，而往往購屋的陷阱就藏在這裡面，也是購屋者要多留意的地方，。市場上最常見的「土地使用分區」違規住宅，就是工業住宅。

這一類蓋在工業用地的住宅，在建商的包裝下，一般人很難察覺到有何不同，房子不但可以作為住家使用，還可以登記公司作營業使用，在比較低廉的售價誘惑之下，購屋者還以為撿到便宜貨了。如果事前未經確認，不小心買到了這種違規產品，那麼你可能會有一籮筐的問題等著被解決。

首先，工業住宅整體上的出入環境較為複雜，並不是單純的住家規劃，其居住品質堪慮；

其次，辦理房貸時，你將會碰到銀行意願不高，貸款成數比一般住宅低的問題。就算你能順利住進去了，未來還有可能會收到政府寄來的罰單或改善函令，煩不勝煩。

最後，當你決定要出售以後，也會面臨到市場接受度不高，乏人問津的困境。

所以，在買房之前，記得要先查證房子座落的「土地使用分區」，才能避免未來的消費糾紛，此事大意不得。

要如何查詢房子的「土地使用分區」？

要查詢房子的土地使用分區，你有幾種方式：

找出房子所在的土地謄本，查一下土地標示部的「使用分區」及「使用地類別」欄位，你就知道答案了。

若是這兩個欄位顯示為「空白」，那就表示這塊土地應該是「都市土地」。這時你可連線至內政部營建署的「全國土地使用分區資料查詢入口網」(https://luz.tcd.gov.tw/)，在輸入了縣市、路名或地址之後，只要利用電腦或手機，你就可以輕鬆查到該筆土地的使用分區。

或是可連線到各縣市的土地使用分區查詢網站，它們不但可以提供查詢的功能，還可以申請核發土地使用分區的證明。