你知道如何查詢實價登錄嗎? 一個重要步驟教你看懂,每坪價格竟然會落差幾萬塊的暗黑手法!

by Vince
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內政部的「實價登錄」系統已經上線了好多年,它成為大家在交易不動產時的一個共同參考依據。

若是想要買賣不動產,不管你是要委託房仲,或是由自己來處理,請都務必要熟悉「實價登錄」系統,這是你保護自身權益的重要工具,它能避免讓你因為資訊上的落差,因而成為交易中的弱勢一方。

但是你知道要如何使用它嗎?會不會很困難呢?

其實一點也不難,以下就是我整理的「實價登錄」系統使用步驟,相信你看完之後,就能輕鬆地使用這套系統了。



1、到內政部的「不動產交易實價查詢服務網」。(https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action)

你可能會發現,現在許多不動產的入口網站,都已經提供了「實價登錄」的查詢服務,而我們這裡就以內政部的官方網站來說明。

2、依照你的需求,先選擇下方圖示的「不動產買賣」、「不動產租賃」、或「預售屋買賣」的其中一項。

(本文圖片來源:內政部網站)

我們這裡就點選「不動產買賣」來做說明點選之後,系統會要求你輸入驗證碼,輸入後就可以進到系統查詢了。


3. 逐一輸入「縣市」、「鄉鎮市區」、「種類」和「交易期間」的條件之後,按下「搜尋」就可以開始查詢。


但是依照這樣的查詢條件,可能會查到太多的交易資料,讓你無所適從。

所以你可以再按下「多條件」的按鈕,以便設定更多的篩選條件,幫助你更快找到需要的相關物件。



4. 按下「多條件」按鈕之後,就會出現以下的畫面,可以讓你設定更多的條件,例如總價、單價、坪數或屋齡,以便進行更細部的搜尋。



5. 另外,你也可以在「建物型態」或「使用分區」的欄位中,去勾選更細部的篩選條件。





6. 在查詢畫面的下方,提供門牌或地標的定位功能,以便讓您進行更精準的查詢。



7. 按下「搜尋」之後,你會看到符合搜尋條件的交易資料,每十筆呈現在同一頁。你也可以依照「總價」、「單價」、「年月」、「路名」的不同條件,去作升降冪的排序動作。



8. 當你點擊任何一筆的交易資料,地圖就會標示出你所選取的那一筆房屋,並且將該筆房屋的詳細資料顯示出來。



9. 這裡顯示的物件詳細資料,包括了交易年月、總價、單價、坪數、建物門牌、建物型態、格局、有無車位、有無電梯、屋齡、總樓層、還有房屋所在的樓層資訊。

目前並沒有顯示特定的門牌號,以每30號作為一個區段,但行政院已於日前提案修法,將成交案件的門牌號或地號完整顯示,日前已經過立法院三讀通過。


當你按下左下角的「交易明細」按鈕時,則會出現更細部的資料如下圖,像是土地區段、移轉面積、使用分區、建物各登記部分的移轉面積、建材種類、和建築完成日期…等等資料。


另外,在「交易明細」這個畫面當中,有兩個重要的地方要特別注意:


第一個是「備註資料」的欄位。這個欄位不一定在每筆交易資料中都會出現,而是在該筆不動產有特殊的情況需要備註時,例如房屋有夾層、包含增建或未登記的坪數、屬於特殊關係人的交易、或是載明各種稅費的負擔方式…等等,且當事人在申報時有額外輸入資料時,才會顯示出來。


第二個是「建坪單價計算」的按鈕。


這個「建坪單價試算」的功能,在某些程度,可以幫助你把比較接近實際的建物單價呈現出來,而不會因為有停車位面積的加入計算,而被嚴重扭曲。


如以上圖例所示,建物加上車位的交易總價是2,208萬,建物加上車位的面積是56.62坪,若直接去計算出的每坪單價,大約在39萬左右。

但是,單獨一個停車位是賣160萬,卻占了11.12坪,若直接計算的停車位每坪單價才14.4萬,它明顯的低於總平均單價39萬。

換句話說,若是把停車位的面積,放在建物的面積裡面,合併來計算建物的每坪單價時,就是變相拉低了不包含停車位的房屋每坪單價。

所以,一如上圖所列出的計算式,我們同時把停車位的價格160萬,和停車位的坪數11.12坪,兩者都排除在外,重新再來計算一次建物的每坪單價,這時的建物每坪單價,馬上就會由原先的39萬,一下子提高到45萬,前後兩者的每坪六萬塊差別,是不是差很大呢?

如果沒搞清楚這一點,你就可能被有心人呼嚨過去,最後去買到或賣到一個吃大虧的價格了,這點很重要,務必要非常小心。



10. 當你按下左下角的「歷次移轉明細」按鈕時,會出現這間房子過去的移轉紀錄

例如下列圖示中的建物,在實價登錄之後已經移轉了兩次,而你再按下其中的某一筆紀錄,就會出現該次移轉的買賣資料



以上就是實價登錄的主要功能介紹,希望能幫助你找到需要的不動產成交資料。

雖然時有耳聞,某些有心人士利用一些暗黑的手法,針對實價登錄制度或系統的一些缺陷,刻意去扭曲價格,以達成其牟取利益的目的,但是這仍無礙「實價登錄系統」所發揮的正面功能。

只要我們能用心的多加查詢及比較,並將交易條件特殊的案件予以排除,所留下大多數正常交易的案件資訊,仍然可以有效地,幫助我們做出明智的決定。

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