我們找房仲幫忙賣房子，按照規定都會先簽一份「不動產委託銷售契約書」。有關於「不動產委託銷售契約書」的問題還蠻多的，除了還沒簽好委託契約，就已經開始賣房子的偷跑問題以外，消費者委託房仲賣房子還會有「私下成交」和「仲介費認定時機」的後續問題，這些都是常發生的傷腦筋代誌。
一、私下成交
仲介業者使用之委託契約有兩種，分為「專任委託」及「一般委託」。「專任委託」的規定是在委託期間內，禁止屋主自行出售，不得私下成交，這部分的定義應該沒有問題。然而「一般委託」就沒有這種規定，但是大部分都會再加上「禁止私下成交」的條款。
不過我查過網路上各方的說法，都沒有一個標準答案，只知道法院在判這類的案子時，普遍是對仲介公司「從嚴解釋」。我也查了內政部公布的「不動產委託銷售契約書」版本(這裡指的是專任委託)，其相關的規定如下：
「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：
（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。
（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。
（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」
我想，主要的爭議會在第三點，屬於買賣雙方是在委託期滿之後才成交的情況。
我們要注意的是，不僅僅只是在專任委託期間內，賣方不能自行去找別人賣房子；在委託期滿之後的某個特定期間內 (多久的期間要視個別契約條款而定)，賣方也不能去找「經過這個房仲介紹的客戶」自行成交，除非你是透過其他的房仲公司成交，才不會有違約的問題。
之所以會發生爭議的原因是，少數客戶經過房仲的居中媒介，買賣雙方得以認識，但又因為某些原因 (我猜大部分就是想省仲介費啦…)，就私底下聯繫成交了。我是覺得如此的作法，是否有做人的誠信問題，這有待商榷，若是被仲介公司發現，他們也可以依法要求賠償。但是靜下心想想，真的有必要把事情弄的這麼複雜嗎？
我只想說，房仲要賺你這筆服務費，他們要做的工作也是很多啊，不只是你表面上看到的，隨便兩三下就可以成交了，若真的有那麼容易賺，為什麼仲介人員的流動性那麼大？大家要將心比心。
再來，你付服務費是買到人家的專業，也避開了很多麻煩和風險，若是覺得服務費太高，可以坐下來好好談，大家合意之後再來賣房子，你情我願。你若覺得找的房仲，既沒有專業也沒有服務，那就去認真找其他房仲來幫你忙。但是，你既要房仲的服務，又不想付給人家服務費，這就不知道該怎麼說了。
在這個不動產的交易中，買賣雙方才是真正當事人，他們的權益影響最大，房仲最多只是摸摸鼻子，沒賺到錢而已，這裡面的權衡得失，你可是要想的透徹啊，不要只想著要省下服務費，自己又不去多了解不動產買賣的相關常識，到時候真的發生問題時，看看有誰要來幫你？這世間還是有正常運行的機制，沒有那種方法就是穩贏的。
二、仲介費認定時機
因為房仲公司的服務，主要是協助買賣雙方完成不動產的交易，並媒介雙方訂立買賣或租賃契約，因此仲介業務屬於民法規定的居間契約。
民法第565條對於居間的定義：
「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」
有關於居間的法院判例說明如下：
「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」
經由上述的規定或判例，可以清楚說明，當買賣雙方合意簽訂了買賣契約之後，在這個時間點的當下，房仲就可以請求服務費，並不會因為後續雙方改變心意，就可以不付服務費了。
其實這類型的糾紛也是很多的，我最常聽到的就是買賣方在簽了約之後，回家一想，究竟會不會買太貴，或是賣的太便宜了??? 有些人會嚴重到睡不著覺，或是血壓持續飆高，這時如果親人在旁邊多念個幾句，在壓力接近破表的狀況下，隔天馬上決定反悔的大有人在。有時候還有一些客戶會把責任推給房仲，一口咬定就是房仲沒說清楚或誤導他們，房仲對此也只能無言以對。
和各行各業一樣，房仲人員一定是有好有壞，絕對還有很大的進步空間；但是消費者也是一樣的情況啊，既然是自己做的決定，就要自己負責。
我們要謹記在心的，還是本著一個基本原則，不動產的買賣是件大事，所牽涉的問題層面很多，一定要謹慎以對，事先做好功課，多看多比較，讓整個交易能夠圓滿完成，才是我們期待的最好結果。
