不動產委託銷售契約就快要到期了,我們可以等到期滿後再私底下成交,省下一筆仲介費嗎?

by Vince
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我們找房仲幫忙賣房子,按照規定都會先簽一份「不動產委託銷售契約書」。有關於「不動產委託銷售契約書」的問題還蠻多的,除了還沒簽好委託契約,就已經開始賣房子的偷跑問題以外,消費者委託房仲賣房子還會有「私下成交」和「仲介費認定時機」的後續問題,這些都是常發生的傷腦筋代誌。


一、私下成交

仲介業者使用之委託契約有兩種,分為「專任委託」及「一般委託」。「專任委託」的規定是在委託期間內,禁止屋主自行出售,不得私下成交,這部分的定義應該沒有問題。然而「一般委託」就沒有這種規定,但是大部分都會再加上「禁止私下成交」的條款。

不過我查過網路上各方的說法,都沒有一個標準答案,只知道法院在判這類的案子時,普遍是對仲介公司「從嚴解釋」。我也查了內政部公布的「不動產委託銷售契約書」版本(這裡指的是專任委託),其相關的規定如下:



「委託人如有下列情形之一者,視為受託人已完成仲介之義務,委託人仍應支付第五條約定之服務報酬,並應全額一次付予受託人:

(一)委託期間內,委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。

(二)簽立書面買賣契約後,因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。

(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料,而委託人於委託期間屆滿後二個月內,逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者,不在此限。


我想,主要的爭議會在第三點,屬於買賣雙方是在委託期滿之後才成交的情況。

我們要注意的是,不僅僅只是在專任委託期間內,賣方不能自行去找別人賣房子;在委託期滿之後的某個特定期間內 (多久的期間要視個別契約條款而定),賣方也不能去找「經過這個房仲介紹的客戶」自行成交,除非你是透過其他的房仲公司成交,才不會有違約的問題。

之所以會發生爭議的原因是,少數客戶經過房仲的居中媒介,買賣雙方得以認識,但又因為某些原因 (我猜大部分就是想省仲介費啦…),就私底下聯繫成交了。我是覺得如此的作法,是否有做人的誠信問題,這有待商榷,若是被仲介公司發現,他們也可以依法要求賠償。但是靜下心想想,真的有必要把事情弄的這麼複雜嗎?


我只想說,房仲要賺你這筆服務費,他們要做的工作也是很多啊,不只是你表面上看到的,隨便兩三下就可以成交了,若真的有那麼容易賺,為什麼仲介人員的流動性那麼大?大家要將心比心。

再來,你付服務費是買到人家的專業,也避開了很多麻煩和風險,若是覺得服務費太高,可以坐下來好好談,大家合意之後再來賣房子,你情我願。你若覺得找的房仲,既沒有專業也沒有服務,那就去認真找其他房仲來幫你忙。但是,你既要房仲的服務,又不想付給人家服務費,這就不知道該怎麼說了。

在這個不動產的交易中,買賣雙方才是真正當事人,他們的權益影響最大,房仲最多只是摸摸鼻子,沒賺到錢而已,這裡面的權衡得失,你可是要想的透徹啊,不要只想著要省下服務費,自己又不去多了解不動產買賣的相關常識,到時候真的發生問題時,看看有誰要來幫你?這世間還是有正常運行的機制,沒有那種方法就是穩贏的。


二、仲介費認定時機

因為房仲公司的服務,主要是協助買賣雙方完成不動產的交易,並媒介雙方訂立買賣或租賃契約,因此仲介業務屬於民法規定的居間契約。


民法第565條對於居間的定義:

「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」

有關於居間的法院判例說明如下:
「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形,一為報告訂約機會之報告居間,一為訂約之媒介居間。
所謂報告居間,不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要,僅以為他方報告訂約之機會為已足而居間人之報酬,於雙方當事人因居間而成立契約時,應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間,而僅為報告即已有效果時,亦應許居間人得請求報酬之支付。」


經由上述的規定或判例,可以清楚說明,當買賣雙方合意簽訂了買賣契約之後,在這個時間點的當下,房仲就可以請求服務費,並不會因為後續雙方改變心意,就可以不付服務費了。

其實這類型的糾紛也是很多的,我最常聽到的就是買賣方在簽了約之後,回家一想,究竟會不會買太貴,或是賣的太便宜了??? 有些人會嚴重到睡不著覺,或是血壓持續飆高,這時如果親人在旁邊多念個幾句,在壓力接近破表的狀況下,隔天馬上決定反悔的大有人在。有時候還有一些客戶會把責任推給房仲,一口咬定就是房仲沒說清楚或誤導他們,房仲對此也只能無言以對。

和各行各業一樣,房仲人員一定是有好有壞,絕對還有很大的進步空間;但是消費者也是一樣的情況啊,既然是自己做的決定,就要自己負責。

我們要謹記在心的,還是本著一個基本原則,不動產的買賣是件大事,所牽涉的問題層面很多,一定要謹慎以對,事先做好功課,多看多比較,讓整個交易能夠圓滿完成,才是我們期待的最好結果。

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