房子的坪數要如何計算? 教你看懂公共設施及公設比

by Vince
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許多人存了好久的錢,好不容易湊足了頭期款,準備要一圓買房的夢想。但在看房之前,你知道房子的坪數要如何計算嗎? 面對林林總總的公共設施,又該如何看出門道呢?


一、房子坪數的算法

首先我們要了解,房子可分為「專有部分」和「共有部分」。

・「專有部分」:包含「 主建物」及「附屬建物」,專門給特定住戶使用的空間。

・「共有部分」:所有住戶共同使用的空間,例如公共設施。

你可以從建物所有權狀,或是謄本來了解,某間房子的正確面積是多少。

當你在看權狀或謄本的時候會發現到,無論是主建物、附屬建物或共有部分的內容,其登記的面積單位都是以「平方公尺」來標示的,它和我們常用的「坪」不一樣。

此時你就記住:1平方公尺 = 0.3025坪

假設權狀登記的是100平方公尺,乘上0.3025,就可以算出30.25的坪數。

我們可以從權狀或是謄本中,透過下列三個部分的面積求得總坪數。

・第一部分:「主建物」

你實際會用到的客廳、餐廳、房間、和衛浴的室內使用面積。

・第二部分:「附屬建物」

例如:陽台(上方有遮蔽物)、露台(上方無遮蔽物)、雨遮…等等。

・第三部分:「共用部分」

建物謄本裡,公共設施是登記在「建物標示部」的「共有部分」。

有時候公共設施不一定只登記一筆,有可能會登記了好幾筆,所以每一筆都要加進來。但請記得,務必要各別乘上權狀或謄本標註的「權利範圍」比例,因為這些登記面積不全都是你的,而是大樓或社區的共用公設部分。


主建物 + 附屬建物 + 共用部分 = 總坪數 

透過上方算式,將三個部分的坪數加總起來,這就是房子的總坪數!



二、什麼是「附屬建物」?

附屬建物:主要是陽台、露台和雨遮的統稱
我把這部分較為複雜的內容,整理如下:

・陽台可以登記為附屬建物

・露台則是在1996年6月以後取得建照的住宅,就不能登記露台坪數了

市場上有露台的房屋買賣案件還是不少,這種案件僅能買到使用權,不包括所有權。露台大部分以房屋市價的1/3 至 1/2來定價,依情況而異,而建商大多會透過約定專用的方式,讓該露台約定給某住戶專用,避免日後使用爭議。

・比較有爭議的是雨遮

雨遮:指的是建物窗戶或開口的上方,距離窗戶或開口上緣50公分內的構造物,它本來是用來遮陽避雨的,但雨遮同時也“曾經”是建商的金雞母(你想想,假設能夠多登記一坪的雨遮,建商就多了幾十萬或更多收入,這比起蓋雨遮的成本,會出現不成比例的誇張利潤。)


隨著不同年代演進,現在同時存在著三種不同的雨遮登記及算法。

【2018年前】

第一種:原先是計坪計價

第二種:後來修改為計坪不計價

【2018年後】

第三種:最新的規定是不計坪也不計價(for申請建照的建案,其預售買賣時)

這三種不同的登記及算法,沒有一個標準,的確是一個大亂源。當然站在買方的立場,不管你是買那一個年代的房子,建議你比照目前最新規定,也就是堅持雨遮不能計價,盡可能去減少被賣方多加坪數的空間,若能少付一點錢,就算是你多賺的!


三、什麼是「共用部分」?

一般來說,共用部分主要就是公共設施,而公共設施又會以「大公」和「小公」來歸類。

・大公

指由全體住戶共同使用及分擔的公共設施,它包含了頂樓水塔水箱、空調室、管理室,交誼廳、運動室、配電室、機械房…等等。

・小公

指由部分住戶(例如:大樓某一層樓的全部住戶)共同使用及分擔空間,例如:電梯間、樓梯間、走廊、通道、門廳…等等。

但像是露天中庭或露天花園,常被人誤會是公共施設的一部分,其實他們被歸類為法定空間,通常以沒有頂蓋做為區別 (有頂蓋的是公設,沒頂蓋的是法定空間),這部分面積就不會被登記在權狀內,也不會被納入公設比作計算。

另外,除了少數有獨立產權的停車位,大多數的停車位都會被登記在「共有部分」,而這部分的持分,就不是整個社區大樓所共有的,因此在計算公設比時,必須先扣除該車位的面積才是對的!


四、「公設比」該如何計算?

綜合以上的說明,公設比的計算公式如下:

(共用部分 - 車位面積) ÷ {(主建物 + 附屬建物 +(共用部分-車位面積)}

舉個例子:

房子的主建物是40坪,附屬建物是5坪,共用部分是25坪,車位登記是8坪。

所以這間房子的公設比是,大家可以一起套入公式算算看!

(25 – 8) ÷ (40 + 5 + (25-8))  =  17 ÷ 62  =  27.4% 。

是不是很簡單呢?


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