幾年前買的預售屋,交屋時才發現房子和當初講的不一樣,這時該怎麼辦才好?

by Vince
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2020年的預售屋市場,似乎又掀起了一陣旋風,搞得政府也要開始出手「打房」了,其成效不知道會如何,但是購買預售屋的風險,絕對是我們要事先了解的。

買預售屋最顯而易見的風險,就是我們每期付出去的錢,會不會被建商挪用,或是根本蓋不出來,變成爛尾樓呢?

就算是房子順利蓋好了,這時候也還不能掉以輕心。當初我們憑著,去過接待中心一兩次的印象,加上精美型錄、平面圖、建案模型、夢幻的樣品屋體驗…,就鼓起勇氣的買下一間房子。

在幾年之後,它會和當初銷售人員說的是同一個模樣嗎?你之前看到的一切,就是最後你能得到的嗎?你務必要事先做好準備。



一、建立專屬資料夾,保存所有相關資料

不要考驗你的記性,也不要嫌麻煩,尤其是等好幾年之後,才會交屋的買房大事。

建議你從一開始,就把所有建商提供的書面資料,例如廣告文宣、外觀示意圖、建材規格表、各類的平面規格圖、公設比資訊…,集中收在一個資料夾裡面,若它是照片或影片,那就存在某一個特定的檔案目錄內,作為未來確認或舉證的依據。

以上的這些文件或檔案,再加上你和建商簽訂的預售屋買賣契約,都會視為契約的一部分,你可以依照這些資料要求建商改善,或是採取法律動作。

有些建商可能會推說,這些資料都是「僅供參考」的,怎麼有可能最後蓋出來的房子,會和當初講的一模一樣?總是會有些落差的嘛???

你就記住,你所保存的建商提供資料,都算是預售屋買賣契約的一部分,建商想以註明「僅供參考」,或是在契約中加附排除條款來免除責任的方式,這些都是無效的約定。

如果建商仍是不理會你的改善請求,在法律上,你可以主張債務不履行,或物之瑕疵擔保責任,請求解除契約、減少價金,或是請求損害賠償。


二、簽約時務必要白紙黑字,一切以合約內容為依歸

除了最基本的資料,像是土地地段、地號、持分比、幾樓幾號、坪數和公設比的資訊,都要在買賣契約裡面寫清楚以外,

還有大家在確定買賣條件時,建設公司若有答應你會做到的一些服務,像是免費幫你做客變,換成更好的建材規格、或是要送什麼什麼的承諾,記得都把他們寫在契約裡面,不要只是口頭保證而已,免得交屋時又成為雙方爭執的來源。


三、看清楚平面圖及格局圖,發揮想像力,化無形為有形

就以我個人來說,我不會考慮買預售屋,雖然預售屋絕對有它的好處。

為什麼我不會考慮買預售屋呢?主要是因為沒辦法眼見為憑,買得不安心。我挑選房子的重要標準是,通風、採光和室內格局,這些標準在成屋的判斷上面,會比較簡單,

但是放在預售屋,你就要有很好的想像力。在預售屋的短暫銷售過程中,你人坐在建商精心打造的接待中心裡面,此起彼落的賀成交聲,會讓你無來由的激動了起來,也不容易平心靜氣的作決定。

另外,買一間房子你想要了解的地方很多,銷售人員也有他們要訴求的賣點,兩方所關注的焦點,不一定會相同,在不經意間,你很有可能就會漏掉某個重要的面向,尤其是雙方在買賣一個還沒出現過的標的物。


所以,我會建議大家,要先把你拿到的平面圖和格局圖,好好的了解一番並且發揮想像力去想像它,避免讓你買到的,和最後交屋的房子,兩者是天差地遠的不同感覺。

一開始,就先從建物基地的座向,和四周臨路的大環境,作逐一的檢視。你要了解到東西南北的方向,想想會不會有西曬,或是採光被擋住的問題;那一條路會是未來的主要通行路線,想想會不會有塞車的疑慮;附近空地的規畫用途是什麼,想想要不要買高一點的樓層以保留視野;或是地下停車位的出入口規劃在那裡,想想會不會有噪音的干擾…等等,這時候的想像力很重要。

至於房子內部空間的格局及動線,也要發揮想像力。根據格局圖,你要開始想像走進房子裡的動線及視線,當你打開大門,會先看到的是客廳,還是餐廳,客廳會不會太小或面寬太窄,走到每個房間的動線是否流暢,陽台曬衣服的位置在那裏,或甚至考慮到風水,有沒有穿堂煞或是開門見灶的問題。這些條件都和你要選擇那一棟樓,那一個樓層,和那一間房,有著密切的關係,


你若是沒有看法,那就可能變成銷售人員來主導你要買那一間,我擔心你會買到大家都不想買的那一間房子。有人說,買預售屋就是用未來價,購買未來蓋好的房子,購屋者看好房價會繼續上漲,相信美夢會成真。

最近幾個月,我發現到我家附近的一些預售屋開價,比起中古屋的行情,已經呈現出不太合理的差距了,這就代表著愈來愈多人認同這個美夢,也想來分一杯羹了。還是想要提醒大家,買房子是一件需要長期規劃的事,務必量力而為,多看多比較,才能找到住起來讓你安心舒服的家。

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