教你簡單看懂不動產權狀

by Vince
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在處理不動產的事情時,大家經常會提到土地權狀,或是建物權狀。你知道權狀裡面有什麼內容嗎?而權狀和謄本的差別又是什麼呢?就請大家往下看吧!

首先,我們要有一個基本觀念,我們的土地登記制度,是採用「登記生效」的原則,也就是說不動產的物權,要經過地政機關登記之後,才會有效力,而這個效力的發生,就以地政機關的登記簿資料為準。

上述的不動產物權,經過地政機關登記完畢之後,就會發給權利人「所有權狀」或「他項權利證明書」作為憑證,這就是我們一般所說的「權狀」。

那麼,既然已經有了權狀當作憑證,我們為什麼還需要謄本呢?

因為「權狀」只記載著地政機關在登記完畢的那一刻,該筆不動產的所有權人、面積、持分、地號、門牌號…等基本資料,並且權狀就交給權利人保管了,每個權利就只會發放一份權狀。

但是,如果你想了解,這筆不動產後續的任何登記異動,例如它是否有被設定新的貸款,或是被法院查封…等等,這些部分的變更內容,在原來發給的權狀上面,是不會有記載的。所以,我們就必須向地政機關查詢它的最新資料,這份資料就是「謄本」,「謄本」可以隨時被他人查閱或列印,也不會有份數的限制。


我們在本篇文章中,先從土地權狀開始介紹,大家可以參考下面的圖例。土地權狀的全名叫作「土地所有權狀」,它是由該筆土地所屬的地政事務所核發,我們可以從權狀上看到地政事務所的印信,和其首長的職銜簽字章。


土地權狀.jpg

(圖片來源:台北市政府地政局)


土地權狀的主要內容,有以下幾項:

一、所有權人及統一編號:

二、土地標示:
(1) 坐落 / 地號:這裡記載著土地所在的段別和地號,每一筆土地就會有一張權狀,有些建物所坐落的土地有好幾筆,所以該筆建物就會有幾張的土地權狀。
(2) 面積:該建物所坐落土地的總面積。


三、權利範圍:

表示所有權人所持分的土地面積。


接下來我們看一下建物權狀,它的全名是「建物所有權狀」。


建物權狀.jpg

(圖片來源:台北市政府地政局)



很顯然地,建物權狀的項目及內容,比起土地權狀增加了許多。

建物權狀的主要內容,有以下幾項:

一、所有權人及統一編號:

二、建物標示:

(1) 坐落 / 建號:記載著建物所在的段別和建號。
(2) 門牌號:它指的是這筆建物門牌號碼,和屋主的戶籍地址或通訊地址都沒關係喔。
(3) 建築完成日期:我們可以用它來判斷此建物的屋齡。
(4) 主要建材:最常見的就是鋼筋混凝土,也有建物是採用新式的鋼骨結構,或是年代久遠一些的磚造。

(5) 主要用途:主要分為商業用或住家用…等等,這會影響到該建物的使用限制。

(6) 建物層數 / 層次:這部分常會被混淆,「層數」的意思是建物的總樓層,而「層次」則是所有權人所持有的那一個樓層。
(7) 面積:指的是主建物的面積,它不包含「附屬建物」或「共有部分」的面積,這兩個部份的面積會在權狀的其他地方,單獨被記載出來。

(8) 附屬建物:這裡會記錄著陽台、雨遮或露臺的面積。


三、權利範圍:

表示所有權人所持分的建物比例。若是「1分之1」,那就代表是一個人單獨持有;若不是,則是與別人共有的狀態。


四、建物坐落地號:

它是指建物所在的基地及持分,應該會與土地權狀的資料一致。一筆建物可能會同時坐落在多筆土地上,像上圖所示,這筆建物是蓋在地號361和361-1的兩筆土地上。這個情況在權狀下方的「權狀註記事項」中,也被同時記載著。


五、共有部分:

這裡登記了公共設施的建號、面積和持分,另外也把停車位的車號及持分也標示出來。


看完以上的說明,相信你對於「權狀」的內容,應該很清楚了吧,後續我們會在另一篇文章,進一步介紹如何看懂「謄本」。

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