教你看懂不動產謄本的私房筆記

by Vince
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當你清楚了不動產謄本的三種分類,以及各類謄本顯示的內容差異之後,在這篇文章中,我就逐項的來說明謄本內容,


■「土地謄本」:

一、謄本類型

不動產的「謄本」和「權狀」一樣,也是分作「土地」和「建物」兩種,然後各自再細分為「土地登記第X類謄本」和「建物登記第X類謄本」的名稱。

你有沒有注意到,在謄本名稱旁邊的括號? 它裡面的內容是什麼意思?

當我們去申請謄本時,你可以依照個人的需求,去設定你所要申請的條件,所以每個人申請出來的謄本內容都不盡相同。若你看到的謄本名稱顯示著:

  1. 「全部」:是指該筆土地或建物的「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」,全部的內容都列印出來。 例如說,你想要知道某筆土地的全部共有情形,就要申請「全部」。
  1. 個人全部」:是將某一特定所有權人,他所持有土地或建物的「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」資料列印出來。若是某筆土地是多人共有的,而你只需要查到某一特定人的登記資料時,你就可以選擇「個人全部」即可。
  1. 你也可以只申請「標示部」、「所有權部」或「他項權利部」的節本,例如是申請「標示部」和「所有權部」,不申請「他項權利部」,就會顯示「土地標示及所有權部」。


土地謄本.jpg

(圖片來源:台北市政府地政局)


二、段別地號 / 建號

這份謄本所登記的是那一個「地號」或「建號」內容。


三、列印時間

因為地籍登記的資料會保持在最新的更新狀態,如果你看到的列印時間,距離現在已經有一段期間,那就可能它的資料已經變更了,並不是最正確的。


四、資料管轄機關 / 謄本核發機關

因為你在各地的地政事務所,就可以申請到全國的登記謄本,所以「資料管轄機關」,和「謄本核發機關」兩者不一定是相同的。


五、標示部 / 所有權部 / 他項權利部

不管是「土地」或「建物」,謄本的內容都有三個主要部份:「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」,這也是根據地政機關的登記簿內容而得來的。

  1. 標示部」是對於土地或建物的基本資料描述。 
  2. 「所有權部」是記載土地或建物所有權人的權利資料。
  3. 「他項權利部」是記載土地或建物所有權人把自己的權利,設定給第三人的情形。

六、登記日期 / 登記原因 (標示部)

記載這筆土地或建物,是在那一個時間點和什麼原因,而去辦理登記的。

登記日期,是指地政事務所實際完成登記的日期。


七、使用分區 / 使用地類別

  1. 如果這兩個欄位有資料者,就表示這筆土地是屬於非都市土地,例如是「一般農業區」的「丁種建築用地」。
  1. 但如果這兩個欄位是空白的話,那這塊地就屬於都市土地,你需要再向土地所在地的鄉鎮市區公所申請「土地使用分區證明書」,才可以確定它的使用用途。


八、公告土地現值

政府會在每年的1月1日公告土地現值,作為我們當年度在土地移轉及設定典權時,申報及計算土地增值稅的依據。 


九、地上建物建號

記載在這筆土地上的建物建號,其中包括了公共設施的部分。你在申請謄本時,可以選擇是否要列印出地上建物資料。

那麼,如果此欄位的棟數顯示是0,是否就代表著這塊土地上是沒有建物的嗎?

依照我們的土地登記規定,建物並沒有強制要作登記,所以不是所有的建物,都有申請建物第一次登記,有可能是土地上已經蓋了建物,但是卻沒有去登記,所以會查不到建物的登記資料。


十、其他登記事項

記載著這筆土地的一些註記資料,像是分割或合併前後的地號,或是已經被公告徵收的事項。


十一、登記日期 / 登記原因 / 原因發生日期 (所有權部)

在這裡,你是否會有一個疑問,為什麼「所有權部」的登記日期和登記原因,和「標示部」的內容不一樣呢?

「標示部」的內容,是表示這筆土地第一次登記時的日期及原因,而「所有權部」則是表示最近一次的所有權異動日期及原因,兩者是代表在不一樣時間點的登記內容。

至於原因發生日期,它是指訂定契約或該登記事項發生的日期。

依上面的圖例所示,10/29是雙方因為買賣而訂定公契的日期,這個是原因發生日期;12/17是地政事務所完成登記的日期,這個是登記日期。


十二、所有權人身分資料

這裡記載的是所有權人的姓名、統一編號及地址。請注意,這裡的地址是戶籍地址,並不是通訊地址。


十三、權利範圍

如果權利範圍顯示為「1分之1」,表示為單獨持有;

若是顯示「幾分之幾」時,就表示該筆土地是由幾個人共同持有的。


十四、當期申報地價

這個欄位是記載著土地所有權人申報地價的資料。「申報地價」是課徵地價稅及計算土地登記費的依據。 


十五、前次移轉現值或原規定地價

這個欄位是記載著這筆土地前一次移轉的日期及移轉時的現值,如果這筆土地從未移轉過,則是會顯示原規定地價。「前次移轉現值或原規定地價」是用來計算土地增值稅的依據。


十六、相關他項權利登記次序

這部分是記載這筆土地已經設定的抵押權,或其它他項權利。


十七、其他登記事項

這個欄位若有顯示預告登記、假扣押、假處分、或是查封的限制登記時,就表示這筆土地被禁止移轉過戶了,要特別留意。


十八、權利種類

是指已設定他項權利的種類,常見的有普通抵押權或最高限額抵押權。它也可能是普通地上權、區分地上權、農育權或不動產役權。


十九、債權額比例

是指他項權利人擁有他項權利的權利範圍,如果只有一個權利人時,債權額的比例就會是1分之1。


二十、擔保債權總金額

這欄位記載著債權設定之總金額。

請注意,若這裡設定的是「最高限額扺押權」,這時謄本中所顯示的「擔保債權總金額」,指的是債務人可以向債權人借款的最高上限,通常它會高於實際的借款金額,並不是真正借款的金額,而真正借款的金額隨著借出或償還的動作,會有所變動的。



■「建物謄本」:


建物謄本.jpg

(圖片來源:台北市政府地政局)


二十一、建物門牌

記載建物登記的門牌號碼,並不是所有權人的戶籍地址或通訊地址。


二十二、主要用途

記載建物使用執照上記載的用途,例如住家、工廠…等等。


二十三、層數

是指建物的總樓層。


二十四、層次

是指這間房子是在建物中的第幾層。 


二十五、總面積 / 層次面積

這裡的面積指的是主建物面積,它不包含「附屬建物」或「共有部分」的面積,這兩個部份的面積,會在謄本的其他地方,單獨被顯示出來。


二十六、附屬建物用途

記載附屬建物的用途及面積,常見的有陽台或雨遮。 


二十七、共有部分 / 權利範圍

記載共有部分(也就是公設)的建號、面積、和持分。

共有部分是指公寓大廈裡面,屬於全體住戶共有的部分,並不屬於某一人專有,它會以持分比例的方式,來顯示其權利範圍。

所以每個所有權人持有的共有部分,要以共有部分的面積,乘上各自的權利範圍,所得出來的面積才是正確的。

另外,大部分的停車位是屬於「法定停車位」, 這種停車位沒有獨立的權狀,它是以登記在公設的持分來給所有權人的。而這種停車位必須隨著主建物,一併移轉或設定負擔,它也只能賣給同一棟公寓大廈的其他所有權人,不可以賣給外部的其他人。

最後,在每頁謄本的右上角會註明「頁次」,在謄本最後一頁會出現「本謄本列印完畢」的 字樣,我們可利用這兩個部分,來確定謄本頁數的順序及完整性。


相信在看完本文之後,你會發現到,謄本所記載的範圍,既廣泛又詳細,它的內容比起權狀來說,是更加豐富且即時的。若比喻權狀是不動產的身分證,我會覺得謄本就像是不動產的履歷表,它能讓我們更深入了解不動產的過去與現在,絕對是購屋者必看的參考資料。


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