如何釐清你的買房需求?跳級找房是個好主意!

by Vince
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買房子是件大事,我們務必要量力而為,否則你朝思暮想的成家美夢,當你繳不起貸款時,搞不好會變成一場惡夢。

既然買房子要量力而為,那我為何還要建議你往上跳級來找房呢? 

我所謂的「跳級找房」,並不是要你打腫臉充胖子去買豪宅,這樣就太不實際了。我的建議是以高出約20%~30%的預算幅度,先請你往高總價的物件來找房,再慢慢往低總價的範圍去找,進而挑選出適合你的房子。這個方法的好處是,讓你藉由擴大看屋的範圍,在具有差異性的許多房子中,能進一步釐清或發現你的真正需求



接下來我再把「跳級找房」的策略,分成四個步驟來逐一說明:

一、先訂出預算範圍和找房範圍

每個人買房子會碰到的第一個問題是,「你的預算是多少?」

我google了一下,目前大部分的房貸金額建議,約是每月償還金額在每月收入的3成到5成左右,最好不要超過這個範圍,以免會影響到生活品質。

這個建議是有道理的,我們總不能為了買房子,搞到沒錢吃飯吧?但是每個人的收入有高有低,你可以選擇自己存,也可以夫妻兩個人一起來存錢,而且支出的金額項目也有很大的差異性,所以你也不必硬生生的一體適用這個標準。


我覺得有幾個可行的做法:

  1. 先彙整每個月的必要花費。

你可以參考每個月的信用卡帳單,或是藉由記帳來完成此事,這樣會有比較準確的結果。你最好要記錄下來,不要只靠想像的,因為想像往往和現實之間有一大段的差距。透過以上的彙整動作,你可能會意外地發現許多不經意的日常支出,那麼就趁現在,趕快把這些荷包漏洞給補起來吧!

  1. 列出大金額的單筆支出項目。

例如保險費、旅遊費、進修或補習費、汽車保養費、孝親費、天外飛來一筆的紅色炸彈…等等,都屬於是一次性的大筆支出,這些花費的金額通常會比較高,若是你一個疏忽沒列入預算,都可能會打亂你的買房計畫。

  1. 預留裝潢費。

這點還蠻有趣的,只顧著買了房子卻無法住進去? 入新房最基本的櫥櫃、家具、家電冷氣…,算一算大概要個幾十萬吧,這是大部分人可能會遺漏的重大花費。

  1. 再加上一點準備金,因應緊急性的花費。

扣除了上述的幾項支出,還能夠存下來的錢,再外加年終獎金 (如果有的話),這就是你買房的主要資金來源。


每個月存下來的錢,可用在每個月必須還的房貸,而不定期發放的績效或年終獎金,就可用在償還一次性的較大金額房貸。看著每個月逐漸變少的貸款餘額,其實也算是一種小確幸,至少我是這樣看待它的。


好的,回歸正題。假設你試算出來,你或你家每個月可以存下四萬元。

以貸款八成,二十年期的房貸,利息低於2%,先不去討論房貸寬限期的空間,每個月都要攤還本息。在這樣的條件下,你買房子的「預算範圍」,大約會是在1,000萬元的水準。

我們把這個1,000萬的買房預算,再大膽往上提高到1,200 ~ 1,300萬的水準,作為你的「找房範圍」上限,就以這個標準來開始你的找房之旅吧!


二、列出你的必要需求清單

買房子需要多作功課。我常聽到一些勤勞的買屋者談到,他們是在看過了幾十間,或甚至是數倍以上的房子之後,才會作出買房的決定。這沒有一定的好壞,但凡是走過必留下痕跡,你花的這些功夫和時間,都不會是白費的。藉由累積下來的看房經驗及討論過程,所培養出來的看房感,將會幫助你作出最好的決定。 

因為可以挑選的房子太多了,而且永遠都有新的房子拿出來賣,但是你的時間和精力卻是有限的。因此你的需求愈清楚,愈有助於你後續的好房挑選動作。

我們先談一下必要的需求,也就是絕對要滿足的條件,你能夠愈具體的提出來就愈理想。像是所在的區域、交通、生活機能、學區或醫院考量、公園綠地、通勤時間、車位數或是有無電梯、房間數、坪數大小…等等,這些都是大多數人的可能考量項目。

想要有效率的找房子,你就要先列出你的必要需求,以便初步過濾出符合條件的候選名單,而不是亂槍打鳥式的隨意找房,你的時間精力要集中花在後續的候選名單挑選。


三、執行由上到下的跳級找房策略

當你準備執行「跳級找房」的策略,假設你的預算是1,000萬,你就自行提高30%的標準,先從1,300萬的房子開始看起,後續再慢慢地往更低總價的房子去挑選。

我之所以會有如此的建議,是出自於我親身的經驗。

多年前我想要買一間大一點的新房子,希望接爸媽來一起住,我先務實地把我當時的收入和存款,仔細地試算了一遍,得出我可以負擔的預算範圍,然後就以這個「預算範圍」,我就開始去看屋。

過了一段時間之後,也陸續地挑選出符合條件的幾間房子。於是滿心歡喜的帶爸媽去看屋,在一輪看下來的結果,竟然是被頻頻打槍,沒有一間滿意的。

當時除了有點惱怒以外,我也同時發現到,我並沒有完全考慮到父母的需求,例如他們比較偏好的透天厝,或是想要設置神明廳的空間需求。

我事後反省,之所以會發生這樣的疏漏,主要是受限於整體預算的考量,我也自行限制了我的「找房範圍」,以至於忽略一些更好的潛在標的,這個限制使得我挑選出來的房子,有著同質性太高的缺點。

你要知道,在必要需求都已經被滿足的情況下,若是某一個案的房價比別人高出了20%~30%的價格,這個差距算是很大的,理當是它有很好的市場賣點,去支撐比較高的定價。

這個賣點有可能是更大的坪數、更便利的生活機能、國際級水準的設計團隊、更好的建材工法、公園水岸第一排有永久的棟距…等等,你需要把他們找出來,徹底去了解這些房子的價值,他們可以比別人貴的理由是什麼。


有可能你會問,就算你知道了答案,你也不一定能買得起。

這也沒錯!你有可能還是買不起,但更重要的是,你對於每個物件的差異點,已經了然於心,並且能作出綜合性的評估判斷,再從中找出先前沒有想到的需求點,逐步勾勒出你的理想標的

或許你也會發現到,經過「跳級看屋」之後,在這些較高總價的房子裡面,有著你渴望的需求或功能,但它需要以超出預算的價格才能買到。

對於陷入兩難的你,我並不建議你毫無節制地,勉強的去提高預算把它買下來。我會鼓勵你把可能高出預算的金額,和可以被滿足的需求點,在兩者之間作一個性能與價格的比較取捨。

不論結果是什麼,這都是你仔細考慮後的決定,畢竟買房子是長期性的決定,我寧可多看之後決定不買,也不要匆忙買下之後再來後悔

若不想事後才來後悔,你就需要事前多去看好的房子,把你的眼界打開一點,看遠一點,不要受限在你「預算範圍」中的房子。若你拉長時間來看,假設一輩子只能買一間房,多安排去看房的這一點功課,就算不上什麼了,收穫應該會遠遠大於付出。


四、在最後決定前,找你信任的人再看一次房子

當你感覺到,該看的房子都看了,該談的條件也都談了,那是不是就要做決定了呢?

這時候我建議再踩一下煞車,而且記住,有關於不動產的決定,都一定要謹慎以對,不要被建商或房仲的話術,或是銷售技巧而衝動的下決定。

因為你不小心手一滑,就有可能是上百萬元起跳的差距,你是要上多久的班,才有辦法賺的回來這些錢?

現在網路上有很多的討論區,你有空都可以去爬爬文,多了解一下大家的想法和考量點是什麼?找找有沒有你以前忽略掉,或是值得重新考慮的地方?我覺得這是個不錯的檢視方法。

我更會建議你,在作出最後決定之前,找幾位自己信的過的人,像是未來會同住的家人、肯說真話的老朋友、或是有豐富買房經驗的專家,和你一起再來看一次房子

因為這些人和你沒有利害衝突,他們會站在使用者的角度來幫你設想,或許這時的一個意外發現,就會讓你改變決定。而且對於他們的意見,你也比較聽得進去,會更具有參考性,避免你只聽到一面倒的勸敗建議,或是有沒有建議都沒差別的好人意見。


以上的四個步驟,主要是出自於我的經驗分享,不一定對每個人都有幫助,大家也可以多去參考其他人的看法。

我主要想表達的觀點是,你在決定買房之前,務必要多去看房並多作比較,因為每一間房子都是獨一無二的,這世上沒有兩間房子是完全相同的,各有其優缺點,你需要多一點的觀察力和思考力,去找出最適合你的房子。

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