違章建築可以拿來買賣嗎?

by Vince
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我們在台灣買房子,尤其是碰到年代比較久遠的老房子,蠻大比例都有違章建築的,這也算是一種歷史共業。常見的違建樣式,有「頂樓加蓋」、「陽台或露台外推」、「騎樓外推」或是「夾層樓中樓」,樣式千奇百怪,充分展現了台灣人的「彈性和創意」。

既然叫作違建,是不合法的,那就有可能會被別人舉報拆除,它依照每個縣市政府的執行力和態度,面臨著不同程度的風險。



那麼,對於這類型的不合法建築物,我們還可以拿來買賣嗎?

我的答案是,違章建築可以作為買賣的標的物,簽訂的買賣契約仍然有效。


依照民法第758條的規定,

「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者,非經登記,不生效力。」

違章建築不能符合政府的法規要求,以至於不能辦理建物登記,因此賣方就沒有辦法拿到建物的所有權,所以後續也不可能再辦理過戶登記,將所有權移轉給買方。

因為不能辦理過戶,後續它會影響到的是,這個建築物在法律上的所有權,不發生效力。然而,這個所謂的「不發生效力」,僅止於地政機關的土地登記層面,也就是說,買方最後拿到的建物權狀,它的內容是不包含違建部份的。儘管如此,賣方仍是要負擔交付整筆不動產給買方的義務,它包括了違建部分,讓買方可以有權使用整筆不動產。


在這裡,你可能會問到另一個延伸性的問題,如果違建沒有辦理過戶,因此買方沒有違建部分的所有權;那麼會不會那一天,突然跑出一個人主張說,這個違建部分是屬於他的?

依照民法第962條的規定,

「占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。」

這條規定可以解釋為,買方因為買賣契約的關係,「有權占有」這筆不動產。雖然買方沒辦法透過土地登記的程序,在法律上取得違建的所有權,但是他仍有權利,主張他是占有人的身分,

請求予以排除或防止這些不速之客,對於他的權利所產生的侵奪或妨害。這也使得違建的買方,雖然無法取得所有權,但還是可以取得違建的事實上處分權,買方仍然可以對違建進行占有、使用、收益、或事實上處分的行為。

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