辦理房屋貸款的流程是如何進行的?

by Vince
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因為不動產是高總價的資產,一般人光是存個頭期款就很費力了,更何況是一次全額付清。所以大部分的人買房子時,都會選擇辦理房屋貸款。

辦理房屋貸款的過程有些複雜,我們可以分成下列的幾個階段:


一、挑選貸款銀行 

辦理房屋貸款的第一步是,你要先挑選配合貸款的銀行。

建議大家最好在買房簽約之前,你就先去了解,銀行預估的可核貸條件是什麼,這也有利你對於買房簽約之後馬上要付的自備款,可先做好準備。

(在美國,有部分的購屋者,會事先取得銀行核准的貸款額度 (pre-approval letter) 後才來買房,屋主也對於有拿到核准額度的準買方,比較有意願來洽商。)

若是等到簽約之後,你才來考慮貸款的事,萬一這時候有個閃失,貸不到你要的條件,而你又沒有其他的替代方案,以至於交易進度有所延誤或中斷,對買賣雙方都是不好的結果。


了解銀行貸款方案的管道很多,主要有以下的三種:

  1. 自己找:建議你先從自己長期配合的銀行來找。比如說你是大金額的存款戶、薪資戶或理財客戶,這會讓你在房貸條件的談判上面,比較有籌碼。
  1. 透過房仲介紹:若是透過房仲買屋,他們大多數會提供配合銀行的房貸方案。
  1. 透過代書介紹:由於業務的關係,代書會與多家銀行有合作的關係,能給你的選擇性比較多。


但是,請你記住,不管你聽到的貸款方案有多麼的優惠,沒有人能「保證」你一定可以貸到多少錢,因為決定房屋貸款最重要的關鍵是,你要有穩定的收入和良好信用才行。



二、申請貸款及審核

在挑選了貸款銀行之後,我們就填寫相關的申請文件,提供給銀行他們要求的財力證明文件,例如是薪資轉帳證明或扣繳憑單…等等,讓銀行評估你的財力無虞,並且願意貸款給你。 

因為每家銀行的評估結果不盡相同,對此你可以有所取捨,事先安排2~3家銀行來送件,再視各家銀行的條件作出最後的決定。但是切記,不要「同時」向好幾家銀行申請貸款,這將會造成銀行對你這個人的負面看法,認為你的財務狀況可能不佳,急著要借錢。

所以,建議你先送一家銀行審核完畢之後,若不滿意才再送另外一家,這會是比較好的做法。

銀行在收到你的申請文件之後,會去聯徵中心調閱你的聯徵紀錄和信用評分,像是你的個人信用、收入能力、銀行往來歷史紀錄、或是否有跳票或信用卡遲繳等不良記錄,作為他們是否核貸、與核定利率及額度的參考依據。


上述所談的內容,都是有關於申請人資格的審核,接下來是抵押物價值的審核。

在房屋價值的鑑定方面,銀行主要是以房子所處的地段、生活機能、屋況、和附近環境設施,再輔以銀行內部建置的房價資料庫,來進行估價的工作。大部分的銀行都會派人到實地去勘查,有些比較嚴謹的,還會要求到房子內部查看屋況、裝潢及拍照,作為放款審核的依據。


三、照會

當銀行審核通過你的貸款申請之後,銀行的審核人員會打電話給你,進行詢問及確認的動作,他們大多會詢問你的個人資料、房子地址、服務公司名稱、貸款金額、或使用用途…等等。

這個動作的主要目的是要確認,是否是當事人親自申請的貸款,並查證有無欺瞞不實的情形,而這個流程就是「照會」。


四、對保

照會完成之後,接下來就是到銀行進行「對保」的程序。「對保」就是當你的貸款申請被核准之後,借款人和保證人到銀行簽訂貸款契約書、借據或相關表單。

在簽約過程中,當事人也會再次確認貸款金額、利率年限、有無寬限期或違約金的內容,而銀行承辦人員也要同時核對,在這些文件上面的簽章,都是當事人所為的動作。


五、設定

當你完成了銀行對保之後,銀行就會請代書去辦理抵押權的設定登記,而抵押權的登記內容,會在土地及建物謄本的「他項權利部」顯示出來。

這個設定登記,代表著銀行對你有債權的請求權,通常設定金額會是你實際借款金額的1.2倍,比如說你貸款1,000萬,在謄本上看到的抵押權設定金額,將會是1,200萬。


六、撥款

銀行在抵押權設定完成之後,才會進行撥款。若是你買的是中古屋,原屋主可能會有尚未償還的房貸餘額,這時你的貸款銀行會將預計撥款的金額,部分用來償還原屋主的未償還房貸,這個動作就是「代償」。

在完成了「代償」之後,表示原屋主欠銀行的房貸已經還清了,緊接著你的貸款銀行會請代書,把原屋主貸款銀行設定的抵押權作塗銷動作,讓你的貸款銀行抵押權順位沒有問題,以確保銀行的債權行使權利,這就是所謂的「塗銷」。

以上的動作都完成了之後,銀行就會撥款到你指定的戶頭,若是你有承作履約保證,那就會撥款到履保專戶,讓履保公司來處理後續的結案事宜。


以上我整理出來的申請房貸流程,在實際執行上需要花費蠻長的一段時間,為了縮短整個不動產交易的時間,我們通常會在不動產交易流程的第二階段,也就是「用印款」付清之後,就會開始進行房屋貸款的申辦流程。

因此再次提醒在買房之前,先把申請銀行貸款的相關準備動作做好,會讓你更有餘裕的,從容完成你的人生大代誌。

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