比附近建案便宜好多錢的地上權住宅，是有什麼玄機在裡面嗎？

在房價高漲的今天，購屋者都在尋找更便宜的房子，如果這時候有一個建案，它開出的價格比區域行情低了三成以上，你會不會動心？

當然，我會鼓勵你多去了解，多看多比較。但如果發現這是一個地上權住宅，在決定之前，一定要先了解其中的眉角，不要只顧著省錢，匆忙地買到一個你期望以外的房子，那就不妙了。

地上權住宅在台灣很少聽到，但在香港、新加坡或是中國大陸，這種產品卻是主流，有可能是他們的房價，一山還有一山高吧！

我們的民法第832條有規定，

「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」

從以上的定義可以得知，地上權是一種使用權，並不是所有權。

台灣人買房子，都習慣要買到所有權，我們打從心裡的感覺，覺得這樣子才有保障，買來的房子想怎麼用就怎麼用，既可以世代傳承下去，也可以享受不動產長期增值的利益；相對地，台灣人不習慣購買地上權產品，而且是只能在某一段期間使用不動產的權利。

在2012年以後，台灣立法規定，大面積的國有及公有土地禁止標售，因此政府就這些土地設定地上權給建商，設定年限約在50~70年不等，等到年限期滿後，土地就要歸還給政府。

一、你買的地上權住宅，可以使用多久？

地上權住宅的價格低，這點的確是很吸引人，但是我們也要換一個思維來看待它，地上權是有期限的，你不能永久擁有它，所以它的價值是會隨著時間而遞減的，這和我們以往買房子會保值，甚至是增值，剛剛好是相反的邏輯。

假如一個地上權的設定期限是50年，這個50年期限，是從建商標到土地的那個時間點開始計算的，你要把建商花在興建和銷售的期間扣除掉，才會是你真正可以使用的期間，關於這點一定要問個清楚。

二、在地上權住宅的使用期間內，你額外要付的地租是多少？

根據國有財產署的設定地上權規定，地上權人雖然不用繳「地價稅」，但是要額外繳交，土地申報地價年息1％至5％的「地租」。而我們一般的自用住宅地價稅，則是以申報地價的0.2%課徵。

這樣子作比較，兩者不就是差了5倍到25倍的稅費嗎？

所以買地上權住宅的人，似乎並沒有省到稅費的錢喔！通常地上權住宅所在的區域，都是位於比較熱鬧精華的地段，其公告地價應該有一定的水準，當然算出來的「地租」也不會低到那裡。所以，地上權「地租」的收取比例，也是另一個要弄清楚的地方。

三、可不可以拿到權狀和過戶移轉？

地上權建案在土地登記上，分成兩種：

不可分割過戶：房子是登記建商的名字，買方拿不到建物權狀，也不可以分割過戶，買方只能拿到建商發的購買憑證。這有點像是跟建商長期租房子的概念，買方只有使用權，若是你想要賣掉，還要透過建商來協助處理。

以上的兩種登記方式，在後續產權的處理難易度上就差很多喔。

四、貸款成數比較低，你要準備多一點的自備款

如我先前提到的，地上權住宅的價值，和我們以往的不動產保值概念，剛好是相反的，時間過得愈久，愈接近到期期限，地上權住宅價值就會變的更低。

那麼，看在銀行的眼裡，這個抵押品的價值並不是太理想，因此承作貸款的意願也比較低，核貸的成數及利率條件都會比較差。

提醒一些考慮要買地上權住宅的購屋者，先要有心理準備，雖然它的總價是低了幾成，但是自備款的成數要調高一些，因此整個算下來，自備款的總額可能少不了多少，這個算盤要打的精一點。

五、因為保值性比較差，後續的長期維護堪慮

這一點是有可能會發生，但是我們也要等到將來，才會知道答案。

我只是單純站在人性的觀點來想，如果是一個即將在幾年後就不用的東西，你還會花一大筆錢去維護愛惜它嗎？這會不會影響到長期居住的品質呢？這一點你也可以列入參考。

看完以上幾點，我很像是站在地上權住宅的對立面???

這倒也未必，會買單的大有人在，只是要等待地上權的觀念日趨成熟。

有什麼人適合，或是會去考慮買這一類的產品呢？

(1)自備款不足的購屋者：很想住在某個區域，但是房價太高買不起，於是轉為購買地上權住宅，作為退而求其次的選項。

(2)頂客族：沒小孩也沒其他太多牽掛，把享受生活當作優先考量。

(3)銀髮族：年紀大的長者不方便開車，又希望住的地方生活機能好，或是要靠近醫院，也或是基於年長者租屋不方便的考量，地上權住宅就會是個好選擇。