比附近建案便宜好多錢的地上權住宅,是有什麼玄機在裡面嗎?

by Vince
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在房價高漲的今天,購屋者都在尋找更便宜的房子,如果這時候有一個建案,它開出的價格比區域行情低了三成以上,你會不會動心?

當然,我會鼓勵你多去了解,多看多比較。但如果發現這是一個地上權住宅,在決定之前,一定要先了解其中的眉角,不要只顧著省錢,匆忙地買到一個你期望以外的房子,那就不妙了。



地上權住宅在台灣很少聽到,但在香港、新加坡或是中國大陸,這種產品卻是主流,有可能是他們的房價,一山還有一山高吧!


我們的民法第832條有規定,

稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。

從以上的定義可以得知,地上權是一種使用權,並不是所有權。

台灣人買房子,都習慣要買到所有權,我們打從心裡的感覺,覺得這樣子才有保障,買來的房子想怎麼用就怎麼用,既可以世代傳承下去,也可以享受不動產長期增值的利益;相對地,台灣人不習慣購買地上權產品,而且是只能在某一段期間使用不動產的權利。

在2012年以後,台灣立法規定,大面積的國有及公有土地禁止標售,因此政府就這些土地設定地上權給建商,設定年限約在50~70年不等,等到年限期滿後,土地就要歸還給政府。



一、你買的地上權住宅,可以使用多久?

地上權住宅的價格低,這點的確是很吸引人,但是我們也要換一個思維來看待它,地上權是有期限的,你不能永久擁有它,所以它的價值是會隨著時間而遞減的,這和我們以往買房子會保值,甚至是增值,剛剛好是相反的邏輯。

假如一個地上權的設定期限是50年,這個50年期限,是從建商標到土地的那個時間點開始計算的,你要把建商花在興建和銷售的期間扣除掉,才會是你真正可以使用的期間,關於這點一定要問個清楚。


二、在地上權住宅的使用期間內,你額外要付的地租是多少?

根據國有財產署的設定地上權規定,地上權人雖然不用繳「地價稅」,但是要額外繳交,土地申報地價年息1%至5%的「地租」。而我們一般的自用住宅地價稅,則是以申報地價的0.2%課徵。

這樣子作比較,兩者不就是差了5倍到25倍的稅費嗎?

所以買地上權住宅的人,似乎並沒有省到稅費的錢喔!通常地上權住宅所在的區域,都是位於比較熱鬧精華的地段,其公告地價應該有一定的水準,當然算出來的「地租」也不會低到那裡。所以,地上權「地租」的收取比例,也是另一個要弄清楚的地方。


三、可不可以拿到權狀和過戶移轉?

地上權建案在土地登記上,分成兩種:

  1. 可分割過戶:買方可以取得登記為買方名字的建物權狀,可以辦過戶。
  1. 不可分割過戶:房子是登記建商的名字,買方拿不到建物權狀,也不可以分割過戶,買方只能拿到建商發的購買憑證。這有點像是跟建商長期租房子的概念,買方只有使用權,若是你想要賣掉,還要透過建商來協助處理。

以上的兩種登記方式,在後續產權的處理難易度上就差很多喔。


四、貸款成數比較低,你要準備多一點的自備款

如我先前提到的,地上權住宅的價值,和我們以往的不動產保值概念,剛好是相反的,時間過得愈久,愈接近到期期限,地上權住宅價值就會變的更低。

那麼,看在銀行的眼裡,這個抵押品的價值並不是太理想,因此承作貸款的意願也比較低,核貸的成數及利率條件都會比較差。

提醒一些考慮要買地上權住宅的購屋者,先要有心理準備,雖然它的總價是低了幾成,但是自備款的成數要調高一些,因此整個算下來,自備款的總額可能少不了多少,這個算盤要打的精一點。


五、因為保值性比較差,後續的長期維護堪慮

這一點是有可能會發生,但是我們也要等到將來,才會知道答案。

我只是單純站在人性的觀點來想,如果是一個即將在幾年後就不用的東西,你還會花一大筆錢去維護愛惜它嗎?這會不會影響到長期居住的品質呢?這一點你也可以列入參考。



看完以上幾點,我很像是站在地上權住宅的對立面???

這倒也未必,會買單的大有人在,只是要等待地上權的觀念日趨成熟。


有什麼人適合,或是會去考慮買這一類的產品呢?

(1)自備款不足的購屋者:很想住在某個區域,但是房價太高買不起,於是轉為購買地上權住宅,作為退而求其次的選項。

(2)頂客族:沒小孩也沒其他太多牽掛,把享受生活當作優先考量。

(3)銀髮族:年紀大的長者不方便開車,又希望住的地方生活機能好,或是要靠近醫院,也或是基於年長者租屋不方便的考量,地上權住宅就會是個好選擇。


這樣子分析下來,這幾個族群也是社會未來變遷的主流啊!

真的是青菜蘿蔔各有支持者,它沒有好壞,只有適不適合你的問題。

先了解清楚再下手,才是不變的明智之舉。










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