土地增值稅之「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」規定

by Vince
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不動產稅費中的「交易利得稅」,就是當你處分交易了不動產之後,因為產生所得而必須繳交的稅。

我們可再將它細分為(1)「土地增值稅」(2)「房屋財產交易所得稅」( 3)「房地合一所得稅」等三種稅。因為這三種稅的內容都蠻複雜的,所以我會以三篇文章來分別做說明。

其中的「土地增值稅」就是政府按照土地所產生的自然增值,所課徵的稅負。

簡單的說,它是將土地漲價歸公,讓人民共享地利的實踐手段。

這裡提到的土地自然增值或是土地漲價,並不是實際土地市價的增加金額,它是依照每年度的政府土地公告現值,加入了物價指數調整之後,所計算出來的「土地漲價總數額」,它也就是土地增值稅的課稅稅基。




一、「土地增值稅」的計算

土地增值稅的稅率分為兩大類,

(1) 自用住宅用地 : 按照「土地漲價總數額」 x 10%稅率

(2) 一般土地 : 按照土地漲價的倍數,共分成 20% / 30% / 40% 三個級距的稅率累進課徵。

因為一般土地的土地增值稅,在計算上有些複雜,我簡化後的內容如下:

將 (a)該筆土地的「當年度公告現值」, 和  (b)該筆土地已按照物價指數調整後的 「原規定地價」 或 「前次移轉時核計土增稅之現值」,計算出兩者之間的差額 (也就是 (a) – (b) );再按照差額的倍數多寡,來決定土地增值稅的適用稅率,共分成三級,土地增值稅率由20%到40%不等。 


二、「一生一次」和「一生一屋」

對於「自用住宅用地」之土地增值稅課徵,政府給予10%的優惠稅率,每個人一輩子以申請一次為限, 這就是「一生一次」的規定。

「一生一次」適用的條件如下:

(1)出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

(2)地上建物須為土地所有人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦理戶籍登記。

(3)自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。 

(4)僅適用都市土地未超過3公畝(約90.75坪),或非都市土地未超過7公畝的部分(約211.75坪)的部分。


比起一般土地的適用稅率,「一生一次」的規定,可以讓你少繳了至少一半的土增稅,算是一個重要的節稅工具。聰明的你是否已經發現,去申請「自用住宅用地」的差別了?你不但每年度可以少繳了一大部分的地價稅 (稅率由千分之十降低至千分之二),未來若是再將該筆土地處分之後,還可以省下一大筆的土地增值稅 (稅率由20~40%降至10%),好處真的不少!


同時,為了照顧自用住宅民眾的換屋需求,如果土地所有權人已經用過了「一生一次」優惠,又要再次出售自用住宅用地,如果他也符合下列的幾項規定,那就不會受到只能享受一次優惠稅率的限制 (也就是說,本來的「一生一次」變成了適用「一生一屋」的規定),而且以後還可以重複的適用

「一生一屋」適用的條件如下:
(1)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分 (約45.38坪), 或非都市土地面積未超過3.5公畝部分 (約105.88坪)。(等於是「一生一次」規定的一半面積,其適用範圍比較小)
(2)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
(3)出售前持有該土地6年以上。
(4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
(5)出售前5年內,無供營業使用或出租。


三、「土地增值稅減徵

有關於土地增值稅的規定,還不僅只於以上所提的內容喔。

另外有鼓勵大家長期持有,而享有的土增稅稅率減徵,說明如下:

(1)持有土地超過20年以上者,就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分,減徵20%。

(2)持有土地超過30年以上者,就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分,減徵30%。

(3)持有土地超過40年以上者,就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分,減徵40%。 


四、「重購退稅」

為了避免納稅義務人,因為被課徵了土地增值稅,造成賣房子所得的錢不夠去買新房子,稅法特別規定了當我們重購自用住宅用地時,就可以申請退回先前因為賣出舊屋,所繳納的土增稅。

除了自用住宅用地以外,重購退稅也可以適用在自營工廠用地,和自耕農業用地的用途上。


想要適用土地增值稅的「重購退稅」規定,有幾個條件要注意:

(1)出售土地及新購土地的地上房屋,必須為土地所有權人、或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。出售土地在出售前一年內,未曾供營業或出租使用。

(2)新購土地與原出售土地的所有權人,必須是同一個人。即便是夫妻,若本人出售土地後,再以配偶名義新購土地,但因為土地所有權人不同,就無法申請重購退稅。

(3)必須在二年內完成移轉登記,不論是「先買後賣」或「先賣後買」,都可以享有重購退稅的優惠。

(4)新購買的土地地價,必須高於「原出售土地的地價」扣除「已繳納土增稅」之後的餘額,才能就已繳納土增稅的金額,申請退還不足以支付新購土地地價的部分。

(5)新購買的土地最大適用面積是,都市土地未超過3公畝(約90.75坪),非都市土地未超過7公畝的部分(約211.75坪)。至於出售的土地面積,則沒有相關的限制。

(6)取得重購退稅優惠之後,新買的土地在五年內,不能變更用途、出租或遷出戶籍,也不能再作移轉,否則將會被追繳原退還稅款。


由於土地是耐久財,一般人都是以長期使用的比例居多,也因為如此,往往算出來的應繳土增稅金額會相當高,對於個人的權益影響也很大。所以在土地增值稅的節稅規劃知識,值得我們去多加了解,並提早做好準備。

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