房屋財產交易所得稅的計算方式

by Vince
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在還沒有實施「房地合一所得稅」的年代,我們會把交易不動產的部分所得金額,列為「房屋交易所得」。許多人會把它和前幾年新上路的「房地合一所得稅」混淆,因為兩者名稱有點類似,以致於大家不知道該如何申報才是正確的。


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為了釐清這個問題,我們可以用時間點來做劃分。

在2015年12月31日以前取得,且持有超過兩年的房屋,就是所謂的舊制房屋,它們屬於「財產交易所得稅」的課稅範圍。

在2016年1月1日以後取得的不動產,皆屬於新制的「房地合一所得稅」課稅範圍。


適用「財產交易所得稅」的舊制房屋,其特色是:

(1)房屋及土地採分離課稅。

(2)土地部分的所得會課徵土地增值稅,不納入「財產交易所得稅」的課稅範圍。

(3)所以只針對房屋部分的所得來課稅。

(4)不動產的賣方要在出售的隔年度,將「房屋交易所得」併入個人綜合所得來結算申報。

所以「財產交易所得稅」並不像「房地合一所得稅」,「房地合一所得稅」要在所有權移轉登記次日起算的30日內,向該管稽徵機關辦理申報,而且也不用併入個人的綜合所得總額。兩者在申報日期及方式都有很大的差異。

「房屋交易所得」的計算方式,有下列三種:

(1)依照「房屋評定現值」和「所得額標準率」來計算,

其計算式為:「房屋交易所得 」= 房屋評定現值  *  各縣市財產交易所得額標準率(各縣市比例不同)

使用此法計算的前提是,當房屋交易時,之前房屋購入的成本已經不可考,這時就以房屋評定現值來做為稅基。

例如:房子在多年前買入,已經不知道當初的買價,出售當年度的房屋評定現值是100萬,財產交易所得額標準率為10%。這時就依照房屋評定現值的100萬,乘上10%之後,所求出的10萬就是「房屋交易所得」。


(2) 依照實際成本來計算

計算式為:「房屋交易所得」 = 以該不動產交易的總金額,減掉原始取得成本及相關必要費用之後,先求出整體的「房地交易所得」。接下來,再按出售時之「房屋評定現值」  占 「公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例,區分出「房屋交易所得」。

在已知實際購屋成本的情形下,我們就不能只用評定現值乘上所得額標準率來申報所得了,否則有可能會讓稅捐單位主動來要求補稅… , 正確的做法應是,我們要先算出「房地交易所得」。

例如:房子以1000萬賣出,當初是以600萬買入,相關必要費用為50萬,出售當年度的公告土地現值是300萬,房屋評定現值是100萬,財產交易所得額標準率為10%。

所以「房地交易所得」 = 1000萬 – 600萬 – 50萬 = 350萬;

接下來再區分出「房屋交易所得 」的部分  =  350萬 x  (100萬 / (300萬+100萬))  =  350萬 x 25%  =  87.5萬。最後用87.5萬納入個人綜所稅申報。


(3)出售「高總價房屋」時,納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本時

上述所謂的「高總價房屋」,在台北市為七千萬以上,新北市為六千萬以上,其他縣市則為四千萬以上的不動產。財政部規定這些「高總價房屋」的出售人,在即便未能舉證取得成本的前提下,仍須以房地出售的實價,乘上出售時之「房屋評定現值」 占「 公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例,區分出「房屋」部分的交易價格,再依照15%的稅率去計算「房屋交易所得」,並按5%~40%的所得稅率繳納個人綜所稅。

例如:房子以1億賣出,納稅義務人未舉證買進成本,出售當年度的公告土地現值是3,000萬,房屋評定現值是1,000萬。我們要先計算出房屋部分的交易價格 = 1億  x  (1,000萬 / (3,000萬 + 1,000萬))  =  1億  x  25%  =  2,500萬;接下來再依照15%計算「房屋交易所得」  =  2,500萬 x 15%  =  375萬。最後將375萬納入個人綜所稅申報。

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