五分鐘了解房屋稅及地價稅

by Vince
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大家在持有或買賣不動產的時候,都需要繳納許多名目的稅費,若不用心思去釐清他們,你很容易會眼花撩亂的。我把這些不動產的相關稅費,分為「持有稅」、「交易稅費」、和「交易利得稅」等三個大類,再依序的來逐一說明。

不動產稅費中的「持有稅」,就是當你在持有該不動產的期間內,政府定期依法課徵的賦稅。

針對這個「持有稅」,我們可以再細分為「房屋稅」和「地價稅」


一、「房屋稅」

房屋稅計算方式 : 房屋稅 = 房屋評定現值  ×  稅率

房屋稅是在每年5月1日起至5月31日課徵。

房屋稅的稅基是「房屋評定現值」,

而「房屋評定現值」的金額,主要是根據房屋的建造材料等級、折舊標準、以及不同地段,每三年重新評定一次之後,再由政府公告。


房屋稅的稅率是:

(1) 自住及公益出租人之住家用房屋是 1.2% 

凡是(a)所有權人、配偶及未成年子女持有住家用房屋,全國合計三戶內 (b)沒有出租 (c)並且是本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」者,就可以申請按1.2%的自住之住家用房屋稅率,來課徵房屋稅。

上述所謂的「實際居住使用」,並沒有強制要求你設戶籍在裡面,實務上也很難認定你有沒有實際的使用。

(2)  其他住家用房屋是1.5~3.6% 

(3)  營業用房屋是3~5% 

(4)  非住家非營業用則是1.5~2.5%。


有些人的家,會同時作為「住家」及「非住家」使用者,這時候應該以實際的使用面積,分別按「住家用」及「非住家用」稅率,來課徵房屋稅。但非住家使用的課稅面積,最低不得少於全部面積的六分之一。

關於房屋稅有一點要特別留意的,它的課徵對象是以附著於土地之各種房屋,和有關增加該房屋使用價值之建築物

從以上的定義你可以看出,在這個範圍內的房屋或建築物 (包括了增加該房屋價值的電梯、游泳池…等設施),都要履行繳納房屋稅的義務。但不會因為你繳了房屋稅之後,本來屬於是違章的房屋,就會變成合法的建物了,這是一般人常有的誤解。

所以違章建築還是要繳納房屋稅,而有繳房屋稅的房子,不一定就是合法的房屋喔




二、「地價稅」

地價稅計算方式 : 地價稅 = 土地所有權人在每一直轄市或縣市轄區內之「地價總額」 × 稅率

地價稅是在每年11月1日起至11月30日課徵。

地價稅的稅基是按照每一土地所有權人,在每一直轄市或縣市轄區內之「地價總額」計徵之而「地價總額」又是從每一土地所有權人,依法定程序申報地價的總額得之


你可能會問,什麼是「申報地價」?我並沒有去申報什麼地價啊?沒錯!絕大多數人都會有這樣的問題。那麼請你先了解政府的相關法令說明。

政府每 2 年舉辦規定地價或重新規定地價時,應於公告地價之次日起 30 日內,受理土地所有權人申報地價,以作為課徵地價稅之依據。土地所有權人得參考公告地價,增減百分之二十以內申報地價,申報之地價超過公告地價百分之一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價;如未申報地價者,則按公告地價百分之八十為其申報地價。

也就是說,政府會定期公告土地的公告地價,土地所有權人可以在公告後的一個月內,主動向政府申報你認為的地價,但是你申報的地價,又只能在政府公告地價的上下20%範圍內,不能超過這個範圍。

因為絕大多數人都沒有去申報地價,所以就是以公告地價的80%,作為你的申報地價了。


地價稅是採取累進稅率課徵,基本的稅率是千分之十。當「地價總額」超過了「累進起點地價」之後,政府就是以超過「累進起點地價」的部份,開始去課徵千分之十五的地價稅,每當你的「地價總額」超過「累進起點地價」的愈多,就會被課徵愈多的地價稅,一直到千分之五十五的稅率為止。

好康的是,對於適用「自用住宅用地」的地價稅課徵,政府則給予千分之二的優惠稅率。這個稅率比起基本稅率的千分之十,可以少繳很多的地價稅(只有原來的⅕),這是你應享有的權益,千萬不要忘記去申請了。

那什麼是「自用住宅用地」呢? 

它指的是(a)土地所有權人或其配偶、直系親屬,(b)於該地辦竣戶籍,(c)且無出租或營業用之住宅用地,(d)而土地上的房子也是屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬的,只要符合以上條件的土地所有權人,就可以去申請。


另外,「自用住宅用地」還有其他的兩個條件限制:

第一個是面積上的限制。在都市土地未超過三公畝(約90.75坪),非都市土地未超過七公畝(約211.75坪)的部分才能適用。

第二個限制條件是,土地所有權人、配偶及未成年之受扶養親屬,只能有一處適用。

所以,如果你有兩間以上的自用住宅 ,你可以將你的直系親屬戶籍,像是成年子女、父母、或祖父母,遷到第二間以上的自用住宅,這樣就可以繼續享受優惠稅率的好處,不會受到只能一處適用的限制。

請注意!適用以上條件的土地所有權人,應於每期地價稅開徵的40日前(也就是9月22日以前),要向稅捐稽徵機關申請核定之。若是逾期申請者,就只能從下一期才能開始適用。已經核定且用途沒有改變的,就只要申請一次就好,以後可以不用每年再申請。


感謝你保持耐心的看到這裡,你有沒有覺得我們的稅法,真的是很「不簡單」啊??!!

目前有關於房屋稅和地價稅的課徵方式,都不是用市價作為課稅基礎,而是使用政府另行評定的價格,這些評定價格都偏離了市價很多,所以一直有傳出要改革稅制的意見,但這牽一髮動全身,尤其是動到人民和政府兩邊的荷包,看起來還有得等了。


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