不動產傳承的節稅作法 — 買賣篇

在房地合一稅實施之後，不論你用「贈與」或「繼承」的方式，當接手的人想要處理這筆不動產時，因為稅法規定以「評定價值」作為取得成本的認定基礎，兩種方式都會面臨到取得成本偏低的問題，也就需要支付更多的房地合一稅。如果不想讓後代子孫碰到這個難題，此時我們可以考慮用「買賣」的作法。

再看一下，以「買賣」取得不動產的「房地交易所得」計算公式：

若是出價取得不動產，

「房地交易所得」 ＝交易時之成交價額 － 原始取得成本 － 因取得、改良及移轉而支付之費用。

以「買賣」的方式取得不動產，未來當你出售時的成本，是以你當初買進時的原始取得成本來認列，它比起評定價值要高的多了，這樣可以省下很多的房地合一稅。但是這個原始取得成本，不能只是你嘴巴說說，還必須要有真實的資金流向去佐證。

還記得之前談到「贈與」時的「擬制贈與」規定嗎？

二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

若想要符合以上的規定，那麼購買這筆不動產的錢，就不能是由出賣人借給購買人，或是由出賣人提供擔保去借來的，否則還是會被國稅局認定是贈與，要課徵贈與稅。

我們要如何準備好資金呢？在此建議大家，可以善用贈與免稅額的規定。

由於每個人每年度有220萬的贈與免稅額，那麼父母親兩人每年就有合計440萬的額度。你可採取計劃性的贈與子女現金，然後子女再以受贈的現金，向父母購買該筆不動產，這就是不動產買賣移轉的節稅做法。若想要更快的達成移轉目的，還可以搭配房屋貸款，讓財產移轉的時間更加縮短一些。

若選擇以「買賣」的方式來傳承財富，除了能省下房地合一稅之外，我再整理出兩個以「買賣」取代「贈與」來移轉不動產時，需要列入考慮的點：

(1)「買賣」自用住宅可適用10%的土增稅優惠稅率，而「贈與」不能適用。

根據統計結果發現，近年來有蠻多住宅的個案，以低於市場行情的價格成交，並備註「親友特殊交易」的關係人交易。 這裡面就是有玄機了。

房產以「買賣」來取代「贈與」，有機會能適用自用住宅用地的10%土增稅優惠稅率，但若是你用「贈與」的方式，就不能適用了。尤其是已經持有多年的不動產，一般來說要繳的土增稅都很多，這時就可以透過「買賣」的方式省下不少稅，而且以親友的名義交易，比較不會被認定有洗錢的嫌疑。

但也請注意，當你們未來要轉賣時，可能會因為當初的買價偏低，而需要繳更多的房地合一所得稅。

(2)「贈與」沒有婚後財產分配的問題，但是以「買賣」的方式「可能」會有。

我會談到這一點，也算是配合現今社會變化的趨勢，那就是居高不下的離婚率，這個因素在財富傳承的考量中，千萬不可輕忽。

我國的民法規定，夫妻財產制共分為「法定財產制」或「共同財產制」或「分別財產制」三種，如果夫妻沒有約定，就會直接以「法定財產制」作為雙方的夫妻財產制，也就必須遵守民法有關「配偶剩餘財產差額分配請求權」的規定。

另外民法也有規定：

「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。

但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。」。

所以，若是來自繼承，或其他無償取得（例如是父母贈與）的財產，都不列入個人的剩餘財產計算範圍。也就是說，你們在婚後用買賣方式取得的不動產，就會被列為差額分配請求權的請求範圍內。

假設子女的婚姻狀況並不理想，甚至已經吵到要離婚的狀況，若父母一時不察，就用買賣的方式把房子賣給子女，萬一後續子女真的離婚了，那麼這筆子女買來的房產，就有可能被他(她)離婚的另一方，請求一半權利了。

我們依序介紹了贈與、繼承、和買賣，三種不動產財富傳承的主要作法。雖然都有其相關的明確規定，但彼此間也有錯縱複雜的關係，它會依照每個人的各自考量及優先程度，而有著截然不同的決定，無法一概而論。因此，平日多去吸收一些相關的資訊，輔以及時諮詢第三方的專業意見，相信未來可以提高做出正確決定的機率。