不動產傳承的節稅作法 — 買賣篇

by Vince
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在房地合一稅實施之後,不論你用「贈與」或「繼承」的方式,當接手的人想要處理這筆不動產時,因為稅法規定以「評定價值」作為取得成本的認定基礎,兩種方式都會面臨到取得成本偏低的問題,也就需要支付更多的房地合一稅。如果不想讓後代子孫碰到這個難題,此時我們可以考慮用「買賣」的作法。



再看一下,以「買賣」取得不動產的「房地交易所得」計算公式:

若是出價取得不動產,

「房地交易所得」 =交易時之成交價額 - 原始取得成本 - 因取得、改良及移轉而支付之費用。


以「買賣」的方式取得不動產,未來當你出售時的成本,是以你當初買進時的原始取得成本來認列,它比起評定價值要高的多了,這樣可以省下很多的房地合一稅。但是這個原始取得成本,不能只是你嘴巴說說,還必須要有真實的資金流向去佐證。

還記得之前談到「贈與」時的「擬制贈與」規定嗎?

二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

若想要符合以上的規定,那麼購買這筆不動產的錢,就不能是由出賣人借給購買人,或是由出賣人提供擔保去借來的,否則還是會被國稅局認定是贈與,要課徵贈與稅。

我們要如何準備好資金呢?在此建議大家,可以善用贈與免稅額的規定。

由於每個人每年度有220萬的贈與免稅額,那麼父母親兩人每年就有合計440萬的額度。你可採取計劃性的贈與子女現金,然後子女再以受贈的現金,向父母購買該筆不動產,這就是不動產買賣移轉的節稅做法。若想要更快的達成移轉目的,還可以搭配房屋貸款,讓財產移轉的時間更加縮短一些。


若選擇以「買賣」的方式來傳承財富,除了能省下房地合一稅之外,我再整理出兩個以「買賣」取代「贈與」來移轉不動產時,需要列入考慮的點:


(1)「買賣」自用住宅可適用10%的土增稅優惠稅率,而「贈與」不能適用。

根據統計結果發現,近年來有蠻多住宅的個案,以低於市場行情的價格成交,並備註「親友特殊交易」的關係人交易。 這裡面就是有玄機了。

房產以「買賣」來取代「贈與」,有機會能適用自用住宅用地的10%土增稅優惠稅率,但若是你用「贈與」的方式,就不能適用了。尤其是已經持有多年的不動產,一般來說要繳的土增稅都很多,這時就可以透過「買賣」的方式省下不少稅,而且以親友的名義交易,比較不會被認定有洗錢的嫌疑。

但也請注意,當你們未來要轉賣時,可能會因為當初的買價偏低,而需要繳更多的房地合一所得稅。


(2)「贈與」沒有婚後財產分配的問題,但是以「買賣」的方式「可能」會有。

我會談到這一點,也算是配合現今社會變化的趨勢,那就是居高不下的離婚率,這個因素在財富傳承的考量中,千萬不可輕忽。

我國的民法規定,夫妻財產制共分為「法定財產制」或「共同財產制」或「分別財產制」三種,如果夫妻沒有約定,就會直接以「法定財產制」作為雙方的夫妻財產制,也就必須遵守民法有關「配偶剩餘財產差額分配請求權」的規定。

另外民法也有規定:

法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。

但下列財產不在此限:一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。」。

所以,若是來自繼承,或其他無償取得(例如是父母贈與)的財產,都不列入個人的剩餘財產計算範圍。也就是說,你們在婚後用買賣方式取得的不動產,就會被列為差額分配請求權的請求範圍內。

假設子女的婚姻狀況並不理想,甚至已經吵到要離婚的狀況,若父母一時不察,就用買賣的方式把房子賣給子女,萬一後續子女真的離婚了,那麼這筆子女買來的房產,就有可能被他(她)離婚的另一方,請求一半權利了。


我們依序介紹了贈與、繼承、和買賣,三種不動產財富傳承的主要作法。雖然都有其相關的明確規定,但彼此間也有錯縱複雜的關係,它會依照每個人的各自考量及優先程度,而有著截然不同的決定,無法一概而論。因此,平日多去吸收一些相關的資訊,輔以及時諮詢第三方的專業意見,相信未來可以提高做出正確決定的機率。

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