不動產傳承的節稅作法 — 贈與篇

by Vince
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不動產屬於高總價的資產,也應該是許多人的財產組合裡面,金額占比最高的一種。它既能夠滿足我們生活上的必要需求,也可以作為投資理財工具,同時不動產在財產傳承的規劃中,更是一個有效而且穩健的選項。

常見的不動產傳承,以「贈與」和「繼承」,還有「買賣」的三種作法為主

本篇我先從「贈與」開始說明。遺贈稅法所稱的「贈與」,指的是財產所有人以自己的財產無償送給別人,而別人也同意接受的部分。而這裡指的「財產」包括了不動產、動產及其他一切有財產價值的權利,我們這裡單純以不動產,作為說明的主軸。


那要如何利用不動產的「贈與」,來進行財產的移轉,並能達成節稅目的呢?


一、利用不動產「市價」與「評定價值」的落差

在「遺產稅」及「贈與稅」的內容中曾經提到,依照遺贈稅法的規定,對於遺產或贈與財產的價值認定標準,是以被繼承人死亡,或贈與人贈與時的「時價」為準。

這個「時價」對於不動產來說,並不是我們平常會用的市場價格,而是它的土地公告現值,和房屋評定現值之兩者總和。

由於不動產的市價,和政府使用的土地公告現值和房屋評定現值,兩者之間存在著相當大的落差,往往市價會高出這些評定價值蠻多的。

所以,我們可以先用市價買進不動產,再以評定價值來認定遺產或贈與財產,藉由兩邊價格上的落差,有效降低了課稅財產的價值,進而達成降低遺產稅及贈與稅的目的。舉個例子來說,先由父母出錢購買,再贈與給子女的不動產,市價為1,000萬元,而其評定現值是600萬元,這兩者之間的400萬差額,就是我們可以用來節稅的空間。

除了一般的不動產以外,還有人會選擇去買農地,因為農地的贈與可以不計入贈與總額,也就是說,贈與農地不用支付贈與稅,當然節稅效果也會更強。

但是,農地贈與要符合一個先決條件,那就是受贈人在五年內,仍然必須要繼續作為農業使用,若受贈人違反了此項規定而被國稅局查獲的話,就必須繳回原先免支付的贈與稅。


二、利用分年贈與的免稅額

贈與稅計算式提到的免稅額,就是每位納稅義務人,每一年有220萬元的免稅額度。

因此,在完成不動產的贈與之後,若是該筆不動產有辦理房貸,父母還可以藉由每年計畫性的贈與資金220萬給子女(父母二人每年就有440萬的免稅額),讓子女在未來的時間內,能更順利地把房貸給還清,而這樣子的節稅效果也更加明顯。

其實,除了每人每年220萬的免稅額以外,遺贈稅法在不計入贈與總額的規定中,父母還可以在子女婚嫁的時候,各自贈與100萬元,無論是贈與現金或財物都可以,共計有200萬的額度。

有關於婚嫁贈與時間點的認定,是以子女登記結婚前後六個月內的贈與,都可認定為婚嫁贈與。有了這個200萬額度,再加上父母兩個人的一年440萬元免稅額,也就是當子女結婚時,父母就有最高640萬的額度可作為贈與之用。


三、附有負擔之贈與

按照遺贈稅法的規定,贈與「附有負擔」者,並由受贈人負擔的部分,應自贈與總額中扣除,這也就是贈與稅的扣除額。

什麼是「附有負擔」? 不動產最常見的「附有負擔」,就是贈與人連同房屋貸款,一併贈與給受贈人,由受贈人繼續支付未還完的貸款。除了房貸外,「附有負擔」也可以是贈與時,由受贈人負擔的土地增值稅或契稅。

我們再以前面舉過的例子,繼續延伸來說明。不動產的市價1,000萬元,其評定現值是600萬元,若是父母購買時自備款620萬元,再加上房屋貸款380萬元,這時將不動產連同貸款,一併贈與給子女的話,那麼贈與淨額就會是0,也就不用繳納贈與稅,進而達成免稅的節稅結果。

我的計算式如下所示:(假設「不計入贈與總額」是 0 )

「贈與稅」稅基   =  「贈與淨額」 

                              =  贈與財產 – 不計入贈與總額 – 免稅額 – 扣除額 

                              =  600萬(不是用市價的1000萬喔!)  –  0  –  220萬  –  380萬  

                              =  0


大家有沒有發現?

一間市價價值1,000萬的房子,只要贈與人利用三個動作

(1)市價和評定價值的落差400萬

(2)每年度免稅額220萬

(3)贈與附有負擔,也就是房貸的380萬

就可以在免付贈與稅的狀況下,移轉給受贈人。

然而,以連同房貸的「附有負擔」來節省贈與稅,還要注意到受贈人必須有能力負擔房貸,而且也確實會由受贈人來還房貸的後續問題。關於這一點,我們可以善用分年贈與的免稅額額度,讓受贈人更有能力來順利償還房貸。


寫到目前為止,我先就不動產贈與的部分,做個簡單的結論。

我們可以透過以下的幾種作法,利用不動產的移轉,把價值可觀的財產移轉給受贈方,並盡可能降低或免除應繳的稅額,讓節稅的效果發揮得更好。

  1. 利用不動產市價與評定價值之間的落差。
  2. 善用分年贈與,每人每年220萬的贈與免稅額。
  3. 將不動產連同房貸來進行贈與,使其適用附有負擔的規定。


後記:

一、房地合一稅制度下的省思和調整

在以前的年代,不動產贈與都是主要的節稅作法之一。然而,在房地合一稅實施後的今天,整個規劃思維就不太一樣了。若是沒弄清楚就輕舉妄動,恐怕會讓你要付的房地合一稅,比辛苦省下來的贈與稅還高出一截,那就只能欲哭無淚了。

我們還是先把房地合一稅的相關規定,再溫習一下。

(1)2016年1月1日以後取得的不動產,都是屬於「房地合一所得稅」的課稅範圍。

(2)要計算出房地合一稅,首先要先計算「房地交易所得」。

我把其中「經由繼承或受贈取得不動產」的「房地交易所得」計算式,特別標示出來:


「房地交易所得」 = 

交易時之成交價額  -  (繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值)  -  因取得、改良及移轉而支付之費用。


計算式中的括號內容,代表著不動產的取得成本,它是以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值,按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。

目前的房屋評定現值和公告土地現值,比起市價來說,普遍上都是偏低,而這個認定方式,連帶地讓你的「房地交易所得」無形地變多,最後要繳的房地合一稅也就變多了。 

(3)房地合一稅的適用稅率為何?

         1.持有期間在2年以內:45%。

         2.持有期間超過2年,未逾5年:35%。

         3.持有期間超過5年,未逾10年:20%。

         4.持有期間超過10年:15%。

         5.若是適用自住房地免稅優惠,要同時符合以下三個條件:

             (a)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年

             (b)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

             (c)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠。

             課稅所得小於400萬元的部分:免稅。

             課稅所得超過400萬元的部分:10%。


所以,如果你的不動產是在2016年以後才取得的,那它就適用房地合一稅的規定。又如果你是經由繼承或是受贈的方式取得不動產的,政府將會依照你當初繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值,並按消費者物價指數調整後之價值,來認定不動產的成本,並不是用一般人以為的市價來認定成本。

換句話說,在2016年以後,你因為繼承或受贈取得的不動產,或許當初取得時是省了不少稅;但如果說你現在想要賣掉它,你要有心理準備,可能會繳納更多的房地合一稅。

因為這關乎你的權益甚大,我繼續用前面的例子來作說明。子女在取得父母贈與的不動產當下,不動產的市價是1,000萬元,而評定現值是600萬元。父母親也妥善利用了

(a)不動產市價與評定現值的落差(400萬),

(b)贈與附有負擔(380萬),以及

(c)贈與稅的免稅額(220萬)的規定,

三管齊下的結果,就是父母親不用繳任何的贈與稅,總共省下了78萬贈與稅  ((1000萬 – 220萬) * 10%)。


但是,假設子女在取得不動產之後,當年度隨即就把它變賣,售價為1,000萬。依照房地合一稅的規定,受贈不動產的取得成本,就是以房地評定現值的600萬來計算,而不是市價的1,000萬來認定。

房地合一稅的計算式 : 

房地交易所得 : 1,000萬 – 600萬 = 400萬

房地合一稅     :400萬 * 45% = 180萬

如此一來,子女就要繳180萬的房地合一稅。這樣子一來一回,當初父母親贈與不動產的節稅初衷,不但無法實現,現在整體加總起來,反而需要多繳102萬的稅  (180萬 – 78萬 = 102萬) 給政府

從以上的舉例我們可以發現,在符合房地合一稅的課徵條件下,若是想以贈與不動產的方式來節稅,這時我們所要考慮的層面,就不能只是贈與者可以省下來的贈與稅而已,有關於受贈者的想法,和他們取得不動產之後又再出售的房地合一稅,也要事先規劃清楚。不然,贈與人和受贈人在沒有取得默契的狀況下就貿然行事,原本的一件好事,轉眼間就功虧一簣了。


二、夫妻間贈與的節稅效果仍明顯

自從房地合一稅上路後,因為在整體稅負的考量下,土地的一般贈與件數就呈現下滑的態勢。但特別的是,夫妻間的土地贈與,卻沒有受到太大的影響。

這是為什麼呢? 因為根據財政部的解釋令,若夫妻之一方在2015年12月31日以前購入不動產,先贈與給配偶,在2016年實施房地合一稅之後,再由配偶出售給他人,若夫妻的持有時間合併計算已滿兩年以上才出售,那就可以放寬為適用舊制,沒有房地合一稅的問題,土地交易也就不用課資本利得稅。

另外,配偶之間的財產贈與,本來就不計入贈與總額,免課徵贈與稅。若能利用配偶未使用過一生一次土地增值稅的優惠,再搭配著大地坪且持有較久時間的透天或公寓產品,所產生的節稅效果就會很明顯。

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