不動產傳承的節稅作法 — 贈與、繼承、和買賣之綜合比較篇

by Vince
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我先前寫了幾篇文章分別來說明,以贈與、繼承、和買賣的方式,進行不動產的傳承方案。其中所牽涉的稅法有些複雜,而且每種方式都有各自的優缺點,並沒有一個絕對完勝的作法。因此,我將這三種方式的重點整理如下,希望能讓你更容易有所收穫。


                                              不動產贈與、繼承、和買賣方式之比較

 方式稅負優點缺點
贈與
「贈與稅 」 = 贈與淨額  *  (10% ~ 20%稅率)


「土地增值稅」 = 土地漲價總數額  * (20% ~ 40%稅率)


「契稅」 = 房屋評定現值 * 6%稅率

(1)妥善利用不動產市價和房地評定價值的落差,作為節稅工具。

(2)每年度有220萬免稅額可運用,逐年降低未來發生的遺產稅稅基。

(3)可事先完成長期規劃,並按照本人意志去分配財產。

(1)該筆不動產受贈者未來要出售時,計算房地合一稅將用較低的評定價值來認定成本,此舉間接提高了房地合一稅。受贈者若有短期內出售的打算,務必要三思而行。

(2)以贈與方式移轉土地,不得按自用住宅用地的10%優惠稅率,課徵土地增值稅。

(3)若贈與處理不當,恐會引起家庭不睦或影響老年生活品質。
繼承
「遺產稅 」= 遺產淨額  *  (10% ~ 20%稅率)

(1)免繳土地增值稅和契稅。

(2)稅務較為簡單,只需繳遺產稅,而且有多種免稅額及扣除額額度可用,對大多數人來說已經足夠。

(3)避免發生因過早分產,子孫無法守財的憾事。

(4)在104年12月31日以前原始取得,且在105年1月1日以後繼承取得者,原則上適用舊制規定,如果又能符合房地合一稅之自住房地免稅規定,就可以在新舊的兩種制度之間,擇優適用。

(1)該筆不動產繼承人未來要出售時,計算房地合一稅將用較低的評定價值來認定成本,此舉間接提高了房地合一稅。繼承人若有短期內出售的打算,務必要三思而行。

(2)被繼承人若要依本人意志去分配財產,需先考慮應繼分、特留分、歸扣及遺囑的法律規定,事先的準備較為複雜。

(3)財產的分配要等被繼承人百年之後,才可進行。
買賣
「土地增值稅」 = 土地漲價總數額  * (20% ~ 40%稅率)
     自用住宅用地優惠稅率:     10%


「契稅」  = 房屋評定現值 * 6%稅率

(1)房地合一稅認定以買進價格為成本,可以有效降低稅負。

(2)和贈與相比,以買賣方式移轉土地,可以按自用住宅用地的10%優惠稅率,來課徵土地增值稅。
對已經長期持有房產且未使用過「一生一次」土增稅優惠的人,較為有利。

(1)買賣的資金流程要能清楚交代,子女也要事先準備資金。

(2)可能需要較長的期間,才能順利移轉財產。

(3)在婚後用買賣方式取得的不動產,對於婚姻關係不佳的子女來說,未來若是離婚,有可能被已離婚的配偶,將其列為婚後財產差額分配請求權的請求範圍內。

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