「不動產營業員」、 「不動產經紀人」、 和 「地政士」的工作分別是什麼呢?

by Vince
3.8k views

這個年頭你想要買賣房子,大概十個人裡面,有七、八個人會直接找房仲吧?!

主要的原因不外乎是,一般人都欠缺買賣房子的經驗,而不動產的金額龐大,經不起一個閃失,為了慎重起見,還是找「專業人員」來處理比較妥當。

另外,買賣房子不像是去超商,你拿了東西,只要記得付錢就好。

從決定要買賣房子的那一刻開始,約看房子、帶看解說、買賣條件的溝通協商、簽約議價、過戶登記、各期款項支付、辦理貸款、交屋驗收、到後續可能會發生的瑕疵或法律糾紛,你要面對的大小事情,算起來還真是煩人啊!

大家的時間都寶貴,若想要省時又省力,把不動產的事交給「專業人員」來處理,也是很合情合理的選擇。

不動產的「專業人員」有那些?

我們最常聽到的三種職務有:「不動產營業員」、「不動產經紀人」和「地政士」。

雖然是常常聽到,但是大多數人對他們個別的工作職責,卻不是很清楚。就讓我來為大家一一說明吧!

一、「不動產營業員」

「不動產營業員」是大家最常會碰到的,大多數的房仲人員都是屬於這一類的。

「不動產營業員」的工作是,協助「不動產經紀人」執行仲介或代銷業務。

依照政府的規定,從2013年8月開始,「不動產營業員」除了完成30小時專業訓練時數外,還須經過測驗及格之後,才可以取得「不動產經紀營業員」資格,合法的執行業務。

現在改成除了要去上課之外,還要通過考試的規定,比起以前只要人到就可以拿到資格的作法,已經是嚴謹很多了。但是我相信,只要你都有去上課,也有把老師上課的重點用心了解,要取得這個資格是不會太難的。


二、「不動產經紀人」

「不動產經紀人」的英文是稱為Real Estate Broker,和我們上面介紹的「不動產營業員」,他們的英文是Real Estate Agent,兩者是不一樣的角色。

你可以想像「不動產經紀人」是一家不動產公司的經營核心,而「不動產營業員」就是協助其不動產業務的推動人,在完成一筆不動產的買賣之後,大家再按照彼此談定的佣金拆分方式,來共享公司的收入,可以說是魚幫水,水幫魚的合作互惠關係。

「不動產經紀人」的主要職責,就是不動產買賣交易的把關人,並適時提供買賣雙方之間的溝通協商。在台灣,你在路上能看到的房屋仲介與代銷公司,都必須要有一張「不動產經紀人」的證照,他們才能合法的營業。

「不動產經紀人」要確保在不動產交易的過程中,關於簽訂的各項契約內容、銷售廣告、或是說明,都與實際的狀況相符,藉此讓雙方信任並加快交易的速度,以避免發生不必要的糾紛。


 依照「不動產經紀業管理條例」第22條的規定:

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:

1.不動產出租、出售委託書。(經營代銷業務者不適用)

2.不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務者不適用)

3.定金收據。

4.不動產廣告稿。

5.不動產說明書。

6.動產租賃、買賣契約書。

也就是說,這些文件都是需要「不動產經紀人」簽章後,才具有法律效益的喔!


因為之前的工作,經常要看別人的履歷,我發現蠻多只有「不動產營業員」資格的人,作了短短一年不到的房仲工作,就在求職履歷上自稱是「不動產經紀人」??? 

要搞清楚,這兩個是不一樣的證照,雖然名字是有那麼一點像,不過這個吃人豆腐,未免也吃得太過頭了吧?「不動產經紀人」的證照不算很難考,但每年錄取也只有幾百個人而已,不然為什麼大多數的房仲都沒有這個證照,還要去跟別人租牌才能來開店呢?

我只能說,人必自重而後人重之,不動產仲介人員的專業意識還不夠強,需要同行的夥伴們用心去提升了,我們一起加油!


三、「地政士」

「地政士」就是我們俗稱的「代書」,在民國90年通過了「地政士法」之後,「代書」就改稱為「地政士」。聽說只有在日本和台灣才有這個特別行業,其他國家應該都是由律師來處理這一類的業務。


「地政士」的主要業務,依照「地政士法」第16條的規定:

地政士得執行下列業務:

一、代理申請土地登記事項。

二、代理申請土地測量事項。

三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。

四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。

五、代理申請土地法規規定之提存事項。

六、代理撰擬不動產契約或協議事項。

七、不動產契約或協議之簽證。

八、代理其他與地政業務有關事項。

所以,因買賣、贈與、或繼承土地和建物時,其相關的登記、測量、稅務、公證或認證、撰擬不動產契約、或協議之簽證事項,都包括在「地政士」的業務範圍內


看起來地政士的工作蠻專業的,收入應該不錯吧?!

其實要考到地政士,要花費蠻多的工夫去念書的,它歷年來的錄取率都在10%以下,不算是容易取得的證照。但因為地政士的業務,在不動產市場的生物鏈中,屬於比較下游的,隨著房仲品牌主導中古屋市場的趨勢愈來愈明顯,形勢比人強,地政士需要與房仲打好關係,配合度要高,像是隨時stand-by的簽約時間,或是提供房仲很好的成交回饋金方案,才比較有機會能生存下來。

但很有可能,整個算下來,代書真正能拿到手的收入並不多,但是要承擔的責任有一大堆,肉都被仲介吃了,代書就只有喝湯的份,收入和付出不成正比。

所以,山不轉路轉,有些代書就不走房仲特約代書的路,他們專精在某塊特別的領域,像是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等等,這些比較複雜的產權協調處理業務,或是不動產開發,或是提供整合性服務的多元化經營模式,慢慢地自己走出另外的一條路。


四、總結

不動產市場最常見的三種角色:「不動產營業員」、「不動產經紀人」和「地政士」。

三者彼此的關係是:

  1. 每家經營房屋仲介或代銷業務的不動產公司,都要有一個合格的「不動產經紀人」證照,由其負責不動產買賣交易的文件簽章及流程把關,這樣子才能夠合法營業。
  1. 每家不動產公司都有許多的「不動產營業員」,他們負責在第一線面對客戶,協助「不動產經紀人」執行不動產買賣的仲介工作,兩者合作完成不動產的交易。
  1. 不動產交易完成之後,就會交由「地政士」處理後續的產權登記事務,辦理不動產過戶、相關的房貸申請、和申辦買賣價金的履約保證服務。

你也許也會喜歡以下文章 :

留言