不動產傳承的節稅作法 — 繼承篇

在家庭財富的傳承問題上，為人父母的會想得很多，因為茲事體大，但也確實應該要謹慎為之。如果你擔心太早贈與財產給子女，煩惱他們會守不住財產，而不想去冒這個險的，那就乾脆把它留到繼承時再來處理，這也是個可行的方式。

若決定以繼承的方式處理財產，在時間上，就是要等到被繼承人百年之後，才能處理財產了，這一點要有心理準備。但相對地，繼承在不動產的稅務考量會比較簡單，因為繼承就沒有原先規劃贈與時，要繳贈與稅和土地增值稅的問題了，這兩種稅在繼承時都不用繳納。

若是以「繼承」的方式來規劃財富傳承，我們要考量的重點有那些呢？

一、房地合一稅的適用時機：

繼承要不要繳納房地合一稅？  這要看該筆不動產的原始取得和繼承日期而定。

大致可分為三種情形：

1. 在104年12月31日以前，原始取得且繼承取得者

為了讓房地合一稅實施之前，已經持有不動產的人，其權益不受影響，並考量繼承人取得的時點及原因並非其能控制，因此仍適用舊制。

2. 在105年1月1日以後，原始取得且繼承取得者

如該房地係被繼承人於105年1月1日以後取得，則應適用新制。

3. 在104年12月31日以前原始取得，在105年1月1日以後繼承取得者

原則上適用舊制規定。但是，因為房地合一新制實施之後，出售自住的房地交易所得，減除依土地稅法規定計算的土地漲價總數額後餘額，可享有400萬元的免稅優惠，如果餘額超過400萬元者，超過部分可享有稅率10%的優惠。

自住房地的適用條件有三點：

(A)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(B)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。

(C)個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

如果符合新制規定之自住房地，就可以在新舊的兩種制度之間，擇優適用。

我們接下來以舉例說明，希望有助你更加了解。

A先生在取得某一筆不動產之後去世，由B小姐來繼承，

B小姐在房地合一新制實施以後，出售該筆不動產。

下列分別就不同的時間點，來作新制或舊制稅制的適用分析：

二、遺產的妥善分配

前一段的內容是著眼於稅的部分，但是在實務上，遺產的妥善分配也是個重點。否則留下財產讓後代子孫吵成一團，破壞了維繫不易的家庭情感，應該不會是我們想要的結果。

當我們打算以繼承的方式去安排財產傳承，就應該同時把「應繼分」和「特留分」的規定，一併考慮進去。畢竟繼承並不等同於贈與，贈與是你可以自由決定贈與的內容，但若是繼承的話，在法律上還是有規定要去遵守的。

因為根據民法的規定，被繼承人的遺產在正常的狀況下，應該要按照「應繼分」的規定比例，去分配給繼承人。若是你不想依照「應繼分」的比例去分配財產，那你可以選擇在生前以立遺囑的方式，在不違反「特留分」的前提下，將「特留分」留給法律所保障的繼承人，而至於「特留分」以外的財產，你才可以憑著自己的自由意志去分配。

三、有關於「歸扣」的部分

民法第1173條規定：

「繼承人中有在繼承開始前，因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。

但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。

前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額依贈與時之價值計算。」

這一條「歸扣」規定的主要目的，就是在維護各個繼承人之間的公平。

因為歸扣的標的，限於因結婚、分居或營業等原因而受贈的財產 (也被稱為是特種贈與)，其效力是將該贈與價額於遺產分割時，由該繼承人的應繼分中扣除。

可是被繼承人生前為贈與時，若有反對的意思，也就是說被繼承人曾表示這筆贈與不用歸扣，基於尊重被繼承人的意思，所以該筆贈與也不用歸扣。

這就是被繼承人需要事先說清楚講明白的部分，否則後續的變數恐怕會很大。