房子的建蔽率和容積率該如何計算呢?

by Vince
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當我們在談論房子的事,你應該常會聽到「建蔽率」和「容積率」的用語吧?在這裡我將為你說明,這兩個既帶著熟悉感,但你卻可能不太清楚的專有名詞,其實道理是蠻簡單的喔!


一、「建蔽率」就是建築物的投影面積,占了整塊土地的面積比例。

假設一塊土地是 100 坪,建築物每層樓蓋60 坪,留下了空地40坪,那這棟建築物的建蔽率 = 60坪 ÷ 100坪 = 60%。

這裡算出來的建蔽率60%是上限,並不代表你一定要蓋到60%滿滿的,你也可以選擇縮小只蓋40%,然後再搭配該地的容積率規定,改以拉高建築物樓層的做法,來完成整體建物的設計。

為什麼要規定「建蔽率」呢? 其中有很多的考量原因,像是:

*防止基地太過於密集使用,維護城市的景觀。

*保持各建物之間的棟距,保留隱私感,也減少空間的壓迫性。

*提升建物的採光通風。

*消防地震時的安全性。

建蔽率愈低,周圍就可以留下的空地就會愈大,而這些空地會被作為建物退縮、植栽或是中庭花園…等等的用途。



二、「容積率」就是建築物的樓地板面積總和,占了整塊土地的面積比例。

假設一塊土地是 100 坪,建築物每層樓蓋60 坪,總共蓋了5層樓,加總起來300坪,那麼這棟建築物的容積率 = 300坪 ÷ 100坪 = 300%。

實施容積率管制的目的,是有效地控制都市建物及人口密度的問題,使建設發展與都市計畫能密切配合。藉由限制每塊土地可蓋的樓地板面積,使得建地的供給量趨於穩定,也避免大家一窩蜂地,在精華區蓋起密密麻麻的高樓,但反觀其他的區域,卻只是稀疏地蓋低矮建物的失衡景觀。

但像是屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸及停車空間之地下室,就不計入法定容積率的空間裡面,因此也就可以興建出額外的的樓地板面積。


雖然容積率有其管制的規定,但既然有規定,通常也就有例外。

當你發現有些大樓,蓋的就是比鄰近建物來的更高大,它有可能就是透過合法增加容積來達成的。主要的方式有


1、「獎勵容積」

簡單的說,「獎勵容積」就是讓原本可蓋房子的室內面積變多。像是「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」的規定,危老重建案可依據原容積大於基準容積、危險程度、退縮建築、綠建築等級、智慧建築、耐震設計、無障礙環境、協助取得開闢公設等八個面向,分別取得2%至10%的容積獎勵,最高有30%的容積獎勵,又加上符合時程內申請的案子再給10%獎勵,最高就可獲得 40%的容積獎勵。

也就是本來只有1,000坪的容積,但只要能符合獎勵容積的規定,就多出了400坪可蓋房子的面積,變成了1,400坪。


2、「容積移轉」

「容積移轉」就是一塊土地將它用不到的可建築容積,移轉到其他可建築土地的建物使用。例如A空地的容積不作使用,換到B地的精華區域去蓋大樓。

透過容積移轉的實施,可以讓一些需要進行保存維護的古蹟,或是因為都市計劃預先劃設的公共設施保留地,這些發展受到限制的土地地主權益,能夠獲得保障與補償。當然,這也連帶地讓政府不用準備一大筆錢來徵收這些土地,以紓解龐大的財政壓力。

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