房地合一所得稅怎麼算?

by Vince
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如我前面提到的,在2016年1月1日以後取得的不動產,都是屬於新制的「房地合一所得稅」課稅範圍。

「房地合一所得稅」在房地出售時,是依照資本利得的「實價」,作為課稅基礎來課徵所得稅。它和我們之前介紹的幾種不動產稅負,像是房屋稅、地價稅、契稅、或是土地增值稅,他們都是以房屋評定現值、土地公告現值、或是公告地價…之「評定價值」來計算的課稅基礎,兩者有著最大的不同之處。


另一個明顯的不同之處,是「房地合一所得稅」的課徵範圍。

它的課徵範圍包括了

  1. 房屋(包含地上權及預售屋)、
  2. 房屋及其坐落基地、或
  3. 依法得核發建照的土地,

它不像舊制的「財產交易所得稅」僅針對房屋的本身課稅,土地的部分並不用課稅。



一、「房地合一所得稅」之計算

我們要計算出「房地合一所得稅」,第一步要先計算「房地交易所得」。

(1)若你是出價取得:

「房地交易所得」= 交易時之成交價額 - 原始取得成本 - 因取得、改良及移轉而支付之費用。

(2)若你是繼承或受贈取得:

「房地交易所得」 = 交易時之成交價額 - 繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值 - 因取得、改良及移轉而支付之費用。


在以上的計算公式中,因取得、改良及移轉房地而支付的費用,如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用,我們可以提示證明文件以減除之;若未提示費用證明文件,或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者,你可直接按成交價額的3%來認定,但這個費用上限金額為30萬元。

另外,房地交易時所繳的土地增值稅, 或是使用土地房屋期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等,就不得列為費用減除。

值得注意的是,土地增值稅雖然不能列為費用減除,但是計算土地增值稅的稅基,也就是土地漲價總數額,卻可以從房地合一稅的稅基中扣除,會這樣做的用意,就是為了避免重複課稅。

按照上述的內容所計算出來的「房地交易所得」,這還不是「房地合一所得稅」的稅基喔。

我們還需要把本次交易之計算土地增值稅的「土地漲價總數額」扣除之後,才是「房地合一所得稅」的稅基。最後我們可以得出「房地合一所得稅」的稅基如下:


「房地合一所得稅」稅基  = 「房地交易所得」 - 「土地漲價總數額」。

但是請注意,為了要防止有人利用「土地增值稅」與「房地合一稅」稅率之間的差異,擬以自行申報高於公告土地現值的土地移轉現值方式來規避所得稅負,所以房地合一稅2.0版本明定,得減除的土地漲價總數額,以【交易當年度公告土地現值】 減除 【前次移轉現值所計算的土地漲價總數額】為限,超過的部分就不得減除,但其屬超過部分土地漲價總數額來計算繳納之土地增值稅,得以費用列支。

二、「房地合一所得稅」適用稅率

(A)中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率:


(1)持有期間在2年以內                        :45%。

(2)持有期間超過2年,未逾5年            :35%。

(3)持有期間超過5年,未逾10年          :20%。

(4)持有期間超過10年                             :15%。

(5)因財政部公告之調職或非自願離職,交易持有期間在2年以下之房屋土地          :20%。

(6)以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地  :20%。

(7)適用自住房地免稅優惠,且課稅所得超過自住房地免稅額400萬元的部分        :10%。


(B)非中華民國境內居住之個人適用稅率:


(1)持有期間在2年以內                          :45%。

(2)持有期間超過2年                              :35%。


三、「房地合一所得稅」自住房地之租稅優惠

個人交易自住房地並符合以下條件者,課稅所得400萬元以內者,免納所得稅。

超過400萬元者,就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

適用條件:

(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內,無出租、 供營業或執行業務使用。

(3)個人與其配偶及未成年子女,於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。


四、「房地合一所得稅」自住房地之重購退稅

(1)無論是先買後賣,或是先賣後買,只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準),差距在2年以內,且符合自住房地之相關稅法規定,即可申請重購退稅。

(2)個人出售並重購自住房地者,得申請按重購價額占出售價額之比例,退還其依規定繳納之稅額。

(3)前項重購之自住房地,於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時,則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。


五、「房地合一所得稅」申報期限 

(1)個人交易房地如屬「房地合一所得稅」的課稅範圍,不論有無應納稅額,都要在所有權移轉登記次日起算的30日內,向該管稽徵機關辦理申報,不併計個人之綜合所得總額。

(2)個人未依前條規定申報,或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者,稽徵機關得依時價或查得資料,核定其成交價額;

(3)個人未提示原始取得成本之證明文件者,稽徵機關得依查得資料核定其成本。若無查得之資料,得依原始取得時之房屋評定現值及公告土地現值,並按政府發布之消費者物價指數調整後,核定其成本。

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