房地合一稅自用住宅優惠的適用條件

如果你賣了房子，而這間房子適用房地合一稅的自用住宅優惠，它必須要滿足以下的三個要件。

(一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(二) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

房地合一稅和土地增值稅是兩種不同的稅，計算方法不一樣，它們適用的條件也不一樣。

我們容易把這兩種稅的適用條件混為一談，最常發生誤解的地方有兩個，一是房地合一稅自住優惠的適用對象僅限於「屋主本人或其配偶或未成年子女」，另一個是你要有「實際居住的事實」，不是只有把戶籍遷入就好了。

首先，土地增值稅的適用條件是土地及地上房屋是土地「所有權人本人或其配偶、直系親屬」所有，並且在該地上房屋「辦竣戶籍登記」。這邊提到的直系親屬包括了你的已成年子女、父母親或祖父母，所以適用對象的範圍比較廣。

但是房地合一稅必須是本人或其配偶、「未成年子女」，在該房地辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，適用的範圍比較嚴格。如果你只是把「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，這樣子還是不符合房地合一稅的規定，那就無法適用它自住房地租稅優惠了。

再來是實際居住的事實。土地增值稅規定是只要把戶籍遷進去就好了，人不一定要實際住進去，但是房地合一稅要求你有實際居住的事實，否則可能就會被認定不適用租稅優惠的條件。

什麼又是實際居住的事實呢？目前似乎沒有明定的標準，稅捐單位通常會派人去實地勘察，像是實際的用水用電量、房子現場的裝修或家具擺設、或是提出其他可以認定有實際居住的證明，都會是你爭取符合優惠稅率的方式。