土地增值稅之「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」規定

不動產稅費中的「交易利得稅」，就是當你處分交易了不動產之後，因為產生所得而必須繳交的稅。

我們可再將它細分為(1)「土地增值稅」(2)「房屋財產交易所得稅」( 3)「房地合一所得稅」等三種稅。因為這三種稅的內容都蠻複雜的，所以我會以三篇文章來分別做說明。

其中的「土地增值稅」就是政府按照土地所產生的自然增值，所課徵的稅負。

簡單的說，它是將土地漲價歸公，讓人民共享地利的實踐手段。

這裡提到的土地自然增值或是土地漲價，並不是實際土地市價的增加金額，它是依照每年度的政府土地公告現值，加入了物價指數調整之後，所計算出來的「土地漲價總數額」，它也就是土地增值稅的課稅稅基。

一、「土地增值稅」的計算

土地增值稅的稅率分為兩大類，

(1) 自用住宅用地 ： 按照「土地漲價總數額」 x 10％稅率

(2) 一般土地 ： 按照土地漲價的倍數，共分成 20% / 30% / 40% 三個級距的稅率累進課徵。

因為一般土地的土地增值稅，在計算上有些複雜，我簡化後的內容如下：

將 (a)該筆土地的「當年度公告現值」， 和  (b)該筆土地已按照物價指數調整後的 「原規定地價」 或 「前次移轉時核計土增稅之現值」，計算出兩者之間的差額 (也就是 (a) – (b) )；再按照差額的倍數多寡，來決定土地增值稅的適用稅率，共分成三級，土地增值稅率由20%到40%不等。 

二、「一生一次」和「一生一屋」

對於「自用住宅用地」之土地增值稅課徵，政府給予10%的優惠稅率，每個人一輩子以申請一次為限， 這就是「一生一次」的規定。

「一生一次」適用的條件如下：

(1)出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

(2)地上建物須為土地所有人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦理戶籍登記。

(3)自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。 

(4)僅適用都市土地未超過3公畝(約90.75坪)，或非都市土地未超過7公畝的部分(約211.75坪)的部分。

比起一般土地的適用稅率，「一生一次」的規定，可以讓你少繳了至少一半的土增稅，算是一個重要的節稅工具。聰明的你是否已經發現，去申請「自用住宅用地」的差別了？你不但每年度可以少繳了一大部分的地價稅 (稅率由千分之十降低至千分之二)，未來若是再將該筆土地處分之後，還可以省下一大筆的土地增值稅 (稅率由20~40%降至10%)，好處真的不少！

同時，為了照顧自用住宅民眾的換屋需求，如果土地所有權人已經用過了「一生一次」優惠，又要再次出售自用住宅用地，如果他也符合下列的幾項規定，那就不會受到只能享受一次優惠稅率的限制 (也就是說，本來的「一生一次」變成了適用「一生一屋」的規定)，而且以後還可以重複的適用。

「一生一屋」適用的條件如下：
(1)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分 (約45.38坪)， 或非都市土地面積未超過3.5公畝部分 (約105.88坪)。(等於是「一生一次」規定的一半面積，其適用範圍比較小)
(2)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
(3)出售前持有該土地6年以上。
(4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
(5)出售前5年內，無供營業使用或出租。

三、「土地增值稅減徵」

有關於土地增值稅的規定，還不僅只於以上所提的內容喔。

另外有鼓勵大家長期持有，而享有的土增稅稅率減徵，說明如下：

(1)持有土地超過20年以上者，就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分，減徵20%。

(2)持有土地超過30年以上者，就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分，減徵30%。

(3)持有土地超過40年以上者，就土地增值稅超過最低稅率(即20%)的部分，減徵40%。 

四、「重購退稅」

為了避免納稅義務人，因為被課徵了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠去買新房子，稅法特別規定了當我們重購自用住宅用地時，就可以申請退回先前因為賣出舊屋，所繳納的土增稅。

除了自用住宅用地以外，重購退稅也可以適用在自營工廠用地，和自耕農業用地的用途上。

想要適用土地增值稅的「重購退稅」規定，有幾個條件要注意：

(1)出售土地及新購土地的地上房屋，必須為土地所有權人、或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。出售土地在出售前一年內，未曾供營業或出租使用。

(2)新購土地與原出售土地的所有權人，必須是同一個人。即便是夫妻，若本人出售土地後，再以配偶名義新購土地，但因為土地所有權人不同，就無法申請重購退稅。

(3)必須在二年內完成移轉登記，不論是「先買後賣」或「先賣後買」，都可以享有重購退稅的優惠。

(4)新購買的土地地價，必須高於「原出售土地的地價」扣除「已繳納土增稅」之後的餘額，才能就已繳納土增稅的金額，申請退還不足以支付新購土地地價的部分。

(5)新購買的土地最大適用面積是，都市土地未超過3公畝(約90.75坪)，非都市土地未超過7公畝的部分(約211.75坪)。至於出售的土地面積，則沒有相關的限制。

(6)取得重購退稅優惠之後，新買的土地在五年內，不能變更用途、出租或遷出戶籍，也不能再作移轉，否則將會被追繳原退還稅款。

由於土地是耐久財，一般人都是以長期使用的比例居多，也因為如此，往往算出來的應繳土增稅金額會相當高，對於個人的權益影響也很大。所以在土地增值稅的節稅規劃知識，值得我們去多加了解，並提早做好準備。