教你看懂不動產謄本的私房筆記

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當你清楚了不動產謄本的三種分類，以及各類謄本顯示的內容差異之後，在這篇文章中，我就逐項的來說明謄本內容，

■「土地謄本」：

一、謄本類型

不動產的「謄本」和「權狀」一樣，也是分作「土地」和「建物」兩種，然後各自再細分為「土地登記第X類謄本」和「建物登記第X類謄本」的名稱。

你有沒有注意到，在謄本名稱旁邊的括號？ 它裡面的內容是什麼意思？

當我們去申請謄本時，你可以依照個人的需求，去設定你所要申請的條件，所以每個人申請出來的謄本內容都不盡相同。若你看到的謄本名稱顯示著：

1. 「全部」：是指該筆土地或建物的「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」，全部的內容都列印出來。 例如說，你想要知道某筆土地的全部共有情形，就要申請「全部」。

2. 「個人全部」：是將某一特定所有權人，他所持有土地或建物的「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」資料列印出來。若是某筆土地是多人共有的，而你只需要查到某一特定人的登記資料時，你就可以選擇「個人全部」即可。

3. 你也可以只申請「標示部」、「所有權部」或「他項權利部」的節本，例如是申請「標示部」和「所有權部」，不申請「他項權利部」，就會顯示「土地標示及所有權部」。

(圖片來源：台北市政府地政局)

二、段別地號 / 建號

這份謄本所登記的是那一個「地號」或「建號」內容。

三、列印時間

因為地籍登記的資料會保持在最新的更新狀態，如果你看到的列印時間，距離現在已經有一段期間，那就可能它的資料已經變更了，並不是最正確的。

四、資料管轄機關 / 謄本核發機關

因為你在各地的地政事務所，就可以申請到全國的登記謄本，所以「資料管轄機關」，和「謄本核發機關」兩者不一定是相同的。

五、標示部 / 所有權部 / 他項權利部

不管是「土地」或「建物」，謄本的內容都有三個主要部份：「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」，這也是根據地政機關的登記簿內容而得來的。

1. 「標示部」是對於土地或建物的基本資料描述。 
2. 「所有權部」是記載土地或建物所有權人的權利資料。
3. 「他項權利部」是記載土地或建物所有權人把自己的權利，設定給第三人的情形。
   
   

六、登記日期 / 登記原因 (標示部)

記載這筆土地或建物，是在那一個時間點和什麼原因，而去辦理登記的。

登記日期，是指地政事務所實際完成登記的日期。

七、使用分區 / 使用地類別

1. 如果這兩個欄位有資料者，就表示這筆土地是屬於非都市土地，例如是「一般農業區」的「丁種建築用地」。

2. 但如果這兩個欄位是空白的話，那這塊地就屬於都市土地，你需要再向土地所在地的鄉鎮市區公所申請「土地使用分區證明書」，才可以確定它的使用用途。

八、公告土地現值

政府會在每年的1月1日公告土地現值，作為我們當年度在土地移轉及設定典權時，申報及計算土地增值稅的依據。 

九、地上建物建號

記載在這筆土地上的建物建號，其中包括了公共設施的部分。你在申請謄本時，可以選擇是否要列印出地上建物資料。

那麼，如果此欄位的棟數顯示是0，是否就代表著這塊土地上是沒有建物的嗎？

依照我們的土地登記規定，建物並沒有強制要作登記，所以不是所有的建物，都有申請建物第一次登記，有可能是土地上已經蓋了建物，但是卻沒有去登記，所以會查不到建物的登記資料。

十、其他登記事項

記載著這筆土地的一些註記資料，像是分割或合併前後的地號，或是已經被公告徵收的事項。

十一、登記日期 / 登記原因 / 原因發生日期 (所有權部)

在這裡，你是否會有一個疑問，為什麼「所有權部」的登記日期和登記原因，和「標示部」的內容不一樣呢？

「標示部」的內容，是表示這筆土地第一次登記時的日期及原因，而「所有權部」則是表示最近一次的所有權異動日期及原因，兩者是代表在不一樣時間點的登記內容。

至於原因發生日期，它是指訂定契約或該登記事項發生的日期。

依上面的圖例所示，10/29是雙方因為買賣而訂定公契的日期，這個是原因發生日期；12/17是地政事務所完成登記的日期，這個是登記日期。

十二、所有權人身分資料

這裡記載的是所有權人的姓名、統一編號及地址。請注意，這裡的地址是戶籍地址，並不是通訊地址。

十三、權利範圍

如果權利範圍顯示為「1分之1」，表示為單獨持有；

若是顯示「幾分之幾」時，就表示該筆土地是由幾個人共同持有的。

十四、當期申報地價

這個欄位是記載著土地所有權人申報地價的資料。「申報地價」是課徵地價稅及計算土地登記費的依據。 

十五、前次移轉現值或原規定地價

這個欄位是記載著這筆土地前一次移轉的日期及移轉時的現值，如果這筆土地從未移轉過，則是會顯示原規定地價。「前次移轉現值或原規定地價」是用來計算土地增值稅的依據。

十六、相關他項權利登記次序

這部分是記載這筆土地已經設定的抵押權，或其它他項權利。

十七、其他登記事項

這個欄位若有顯示預告登記、假扣押、假處分、或是查封的限制登記時，就表示這筆土地被禁止移轉過戶了，要特別留意。

十八、權利種類

是指已設定他項權利的種類，常見的有普通抵押權或最高限額抵押權。它也可能是普通地上權、區分地上權、農育權或不動產役權。

十九、債權額比例

是指他項權利人擁有他項權利的權利範圍，如果只有一個權利人時，債權額的比例就會是1分之1。

二十、擔保債權總金額

這欄位記載著債權設定之總金額。

請注意，若這裡設定的是「最高限額扺押權」，這時謄本中所顯示的「擔保債權總金額」，指的是債務人可以向債權人借款的最高上限，通常它會高於實際的借款金額，並不是真正借款的金額，而真正借款的金額隨著借出或償還的動作，會有所變動的。

■「建物謄本」：

(圖片來源：台北市政府地政局)

二十一、建物門牌

記載建物登記的門牌號碼，並不是所有權人的戶籍地址或通訊地址。

二十二、主要用途

記載建物使用執照上記載的用途，例如住家、工廠…等等。

二十三、層數

是指建物的總樓層。

二十四、層次

是指這間房子是在建物中的第幾層。 

二十五、總面積 / 層次面積

這裡的面積指的是主建物面積，它不包含「附屬建物」或「共有部分」的面積，這兩個部份的面積，會在謄本的其他地方，單獨被顯示出來。

二十六、附屬建物用途

記載附屬建物的用途及面積，常見的有陽台或雨遮。 

二十七、共有部分 / 權利範圍

記載共有部分(也就是公設)的建號、面積、和持分。

共有部分是指公寓大廈裡面，屬於全體住戶共有的部分，並不屬於某一人專有，它會以持分比例的方式，來顯示其權利範圍。

所以每個所有權人持有的共有部分，要以共有部分的面積，乘上各自的權利範圍，所得出來的面積才是正確的。

另外，大部分的停車位是屬於「法定停車位」， 這種停車位沒有獨立的權狀，它是以登記在公設的持分來給所有權人的。而這種停車位必須隨著主建物，一併移轉或設定負擔，它也只能賣給同一棟公寓大廈的其他所有權人，不可以賣給外部的其他人。

最後，在每頁謄本的右上角會註明「頁次」，在謄本最後一頁會出現「本謄本列印完畢」的 字樣，我們可利用這兩個部分，來確定謄本頁數的順序及完整性。

相信在看完本文之後，你會發現到，謄本所記載的範圍，既廣泛又詳細，它的內容比起權狀來說，是更加豐富且即時的。若比喻權狀是不動產的身分證，我會覺得謄本就像是不動產的履歷表，它能讓我們更深入了解不動產的過去與現在，絕對是購屋者必看的參考資料。