房子的坪數要如何計算？ 教你看懂公共設施及公設比

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許多人存了好久的錢，好不容易湊足了頭期款，準備要一圓買房的夢想。但在看房之前，你知道房子的坪數要如何計算嗎？ 面對林林總總的公共設施，又該如何看出門道呢？

一、房子坪數的算法

首先我們要了解，房子可分為「專有部分」和「共有部分」。

・「專有部分」：包含「 主建物」及「附屬建物」，專門給特定住戶使用的空間。

・「共有部分」：所有住戶共同使用的空間，例如公共設施。

你可以從建物所有權狀，或是謄本來了解，某間房子的正確面積是多少。

當你在看權狀或謄本的時候會發現到，無論是主建物、附屬建物或共有部分的內容，其登記的面積單位都是以「平方公尺」來標示的，它和我們常用的「坪」不一樣。

此時你就記住：1平方公尺 = 0.3025坪

假設權狀登記的是100平方公尺，乘上0.3025，就可以算出30.25的坪數。

我們可以從權狀或是謄本中，透過下列三個部分的面積求得總坪數。

・第一部分：「主建物」

你實際會用到的客廳、餐廳、房間、和衛浴的室內使用面積。

・第二部分：「附屬建物」

例如：陽台（上方有遮蔽物）、露台（上方無遮蔽物）、雨遮…等等。

・第三部分：「共用部分」

建物謄本裡，公共設施是登記在「建物標示部」的「共有部分」。

有時候公共設施不一定只登記一筆，有可能會登記了好幾筆，所以每一筆都要加進來。但請記得，務必要各別乘上權狀或謄本標註的「權利範圍」比例，因為這些登記面積不全都是你的，而是大樓或社區的共用公設部分。

主建物 + 附屬建物 + 共用部分 = 總坪數 

透過上方算式，將三個部分的坪數加總起來，這就是房子的總坪數！

二、什麼是「附屬建物」？

附屬建物：主要是陽台、露台和雨遮的統稱
我把這部分較為複雜的內容，整理如下：

・陽台可以登記為附屬建物

・露台則是在1996年6月以後取得建照的住宅，就不能登記露台坪數了

市場上有露台的房屋買賣案件還是不少，這種案件僅能買到使用權，不包括所有權。露台大部分以房屋市價的1/3 至 1/2來定價，依情況而異，而建商大多會透過約定專用的方式，讓該露台約定給某住戶專用，避免日後使用爭議。

・比較有爭議的是雨遮

雨遮：指的是建物窗戶或開口的上方，距離窗戶或開口上緣50公分內的構造物，它本來是用來遮陽避雨的，但雨遮同時也“曾經”是建商的金雞母（你想想，假設能夠多登記一坪的雨遮，建商就多了幾十萬或更多收入，這比起蓋雨遮的成本，會出現不成比例的誇張利潤。）

隨著不同年代演進，現在同時存在著三種不同的雨遮登記及算法。

【2018年前】

第一種：原先是計坪計價

第二種：後來修改為計坪不計價

【2018年後】

第三種：最新的規定是不計坪也不計價（for申請建照的建案，其預售買賣時）

這三種不同的登記及算法，沒有一個標準，的確是一個大亂源。當然站在買方的立場，不管你是買那一個年代的房子，建議你比照目前最新規定，也就是堅持雨遮不能計價，盡可能去減少被賣方多加坪數的空間，若能少付一點錢，就算是你多賺的！

三、什麼是「共用部分」？

一般來說，共用部分主要就是公共設施，而公共設施又會以「大公」和「小公」來歸類。

・大公

指由全體住戶共同使用及分擔的公共設施，它包含了頂樓水塔水箱、空調室、管理室，交誼廳、運動室、配電室、機械房…等等。

・小公

指由部分住戶（例如：大樓某一層樓的全部住戶）共同使用及分擔空間，例如：電梯間、樓梯間、走廊、通道、門廳…等等。

但像是露天中庭或露天花園，常被人誤會是公共施設的一部分，其實他們被歸類為法定空間，通常以沒有頂蓋做為區別 （有頂蓋的是公設，沒頂蓋的是法定空間），這部分面積就不會被登記在權狀內，也不會被納入公設比作計算。

另外，除了少數有獨立產權的停車位，大多數的停車位都會被登記在「共有部分」，而這部分的持分，就不是整個社區大樓所共有的，因此在計算公設比時，必須先扣除該車位的面積才是對的！

四、「公設比」該如何計算？

綜合以上的說明，公設比的計算公式如下：

(共用部分 － 車位面積) ÷ {(主建物 + 附屬建物 +（共用部分－車位面積）}

舉個例子：

房子的主建物是40坪，附屬建物是5坪，共用部分是25坪，車位登記是8坪。

所以這間房子的公設比是，大家可以一起套入公式算算看！

(25 – 8) ÷ (40 + 5 + (25-8))  =  17 ÷ 62  =  27.4% 。

是不是很簡單呢？

建議你把上述內容搞懂之後再去看屋，再適時提出幾點的個人意見，這樣的對談會讓銷售人員對你刮目相看，不敢隨便呼嚨你喔！有機會的話你可以試試看。