大樓的空地、露臺、屋頂平台共有部分，可以約定為買方專用嗎？

在寸土寸金的都市裡生活，家家戶戶為了能有更多的使用空間，不管是頂樓加蓋，或是陽台外推的情況，大家應該是看的習以為常了吧！

我們先不去討論透天厝的部分，畢竟它是獨立的產權，處理起來比較單純；但如果是公寓大廈裡面的住戶，他們也來個便宜行事，把自己住家旁邊的空地、露臺、或是屋頂平台，自行加蓋一個鐵皮屋，或是搭個棚架來停車，這樣的作法對於其他的住戶，勢必會造成不便，或是居住權益上的受損。

到底我們的法律，是如何認定公寓大樓的共有產權和使用權呢？

民法第799條有規定：

「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物…」。

所謂的「專有部分」，就是指我們的住家內部，由所有權人單獨所有的空間；

至於「共有部分」就是專有部分以外的空間，像是空地、露臺或是屋頂平台，除非另外有約定，否則就是由全體共有人共同管理之。如果其中的一個住戶，未經過全體住戶同意，就自行將共有空間占為己用，這時候該如何處理呢？

很簡單，這棟大樓的其他住戶，可以基於對共有物的所有權，為了全體共有人的利益，請求這位住戶將占用的空間清空，並歸還給大家。

那麼，換一個角度來思考，有什麼方法可以將「共有部分」，提供給個別的住戶使用嗎？

第一種方法是，住戶以簽訂分管契約，另行約定共有部分的使用方式。

第二種方法是，在建商開始銷售房子時，就分別和各住戶簽訂了共有空間的專用約定，這種「約定專用」，就是為了杜絕日後住戶搬入後的使用爭議，也是現行普遍的作法。

對於這些取得使用權的住戶，雖然可以合法的使用這些共有空間，但是它的用途，只能限於這些空間的原本使用性質，如果超出了限制範圍，恐怕還是有問題的。

值得一提的是，如果某一住戶賣掉房子，對於新接手的住戶來說，不論是分管契約，或是約定專用，在已知或可得知，有分管契約或約定專用的存在時，新住戶不可以藉口說他不知情，而拒絕接受這個約定的約束效力。