升息時代去買房子，這決定好嗎？停看聽，量力而為才是上策！

最近開始升息了，銀行每升一次利息，全台灣數以百萬計的房貸族就要心痛一次。身處於這個無法避免的大趨勢下，包含我在內的房貸族，未來恐怕還要痛好幾次才會停止，請大家務必要撐住啊…

有房貸的人要多繳利息，一定會心痛；但是不買房只租房的人，就可以裝作沒事的置身事外嗎？我看是未必，萬物皆漲是比較有可能的結局！

問一個每個人的人生必考題，「買房好，還是租房好？」

首先，我們可以用一個簡單的數學邏輯來思考：

若是買房的每月總負擔成本，「低」於每月租房的成本，那你就應該「買房」。

若是買房的每月總負擔成本，「高」於每月租房的成本，那你就應該「租房」。

這個道理還蠻簡單的，因為租房的成本很容易算出來，所以我們的重點在釐清買房的總負擔成本會是多少。當你仔細地列出買房的成本項目時，或許你會意外地發現，這裡面有很多的隱形成本，就連屋主本人都可能會漏掉的。所以最後計算出來的金額，可能會是超乎你想像的多，不只是每個月繳的房貸利息和管理費而已！

我大致整理出來，擁有一間房子的的總負擔成本有以下幾項：

1. 房貸利息：請注意，這裡指的是利息，並「不」包含你償還的本金。舉個例子，你每個月繳房貸一萬元，它可能是還了本金九千元，再加上利息一千元。所以這一項成本，你應該是算一千元的利息，而不是一萬元的本金加利息。
2. 管理費：若是社區或大樓型態的不動產，大部分都要繳管理費。
3. 保險費：若是你有房貸，每年就會有火險及地震險的帳單要付。
4. 地價稅和房屋稅：每年度依照政府的公告地價及房屋現值來課稅。
5. 養護費用：像是屋頂防漏/水塔清潔/電梯或冷氣養護/外牆清潔…費用。
6. 交易費用：像是仲介費、代書費、價金履保費、政府收的契稅…等等。
7. 房屋折舊：東西用久了，原則上，價值就會有一定程度的減損。
8. 土地增值稅和房地合一稅：根據在不同時間買進的不動產，政府會依其持有的期間長短，並搭配其他條件的計算，向賣方收取土增稅及房地合一稅。

因為這裡面有許多的項目是一次性費用，它並不是每月支付的，要記得先除以你預計使用房子期間的總月數，這樣會比較容易和每個月支付的租金作比較。

若是你加總了上述1-8項的總負擔成本，結果是低於我們每月要付的租金，那我們應該就是買房比較划算；反之，則是租房會比較划得來。

這是很簡單的道理吧? 但我覺得會有差異的部分，是一些大家容易遺漏的隱形成本項目，像是房屋折舊或各類的稅費…等等，以至於會低估了持有房產期間的成本。

接下來，就是考慮房貸的問題。在之前超低利率的時代，這也是吸引大家由租轉買的一大誘因。但是，現在已經轉為升息的趨勢，絕對不要輕忽利息增加的負擔，心態上應該要小心謹慎才好。

房貸是可以幫助你一圓美夢的強力工具，卻也可能會因為繳不出房貸而被斷頭拍賣，反而變成是你惡夢的開始。所以，究竟會是美夢或是惡夢，其中一個重要的關鍵，就是你要「量力而為」。

如我先前的建議，大家不但要把買房當作長期性的目標去積極看待，而且要先求有再求好，不要奢求一步到位。因為不動產會隨著人生不同階段，而有不同的需求，也可以依需求來做適度的調整，比如說小屋換大屋，透天換成大樓，或是從城市搬到鄉下…，它是可以活化變現的資產，只是不動產的處分需要較長的時間，這部分要有心理準備。

如果你準備要購置人生的第一間房子，你現在優先要作的，並不是要你超出能力去貸款，硬是買下蛋黃區的大新房，反而主要是找尋符合需求的較小坪數+低單價物件，二手房也無所謂；如果可以忍受更長的通勤時間，蛋白區或蛋殼區會有更多的選擇。將貸款金額控制在你可以負擔的範圍之內，腳踏實地開始你的人生換屋計畫。

這一間房可能離你理想中的夢想屋，還有一大段距離，也可能需要你熬過一段節衣縮食，拚命繳貸款的痛苦期間，但是它也有可能，讓你未來的人生朝著更好的方向邁進。

這主要在於你的挑選眼光，像是你的住房需求有沒有被滿足，房子本身是否具有增值性，或是對自己財務資金的管控能力，都會影響最後的成敗。

最後，我還想討論一點，很多人說你一旦決定買房，因為有繳房貸的壓力，這樣就會相對犧牲了生活品質，變成背了一身房貸的屋奴…等等。

我不是很認同這種說法，因為你究竟會不會變成屋奴，主要取決於你的經濟條件，和你有沒有量力而為去貸款買房，彼此有著密切關係，這部分只有你自己最清楚，別人沒辦法幫你做決定，也沒辦法去一概而論。

因為你若是選擇租屋，的確是不用繳房貸或其他持有成本，但是你要繳租金，這就要去比較兩者開支的多寡，而且房貸繳完，房子是自己的，但是房租繳完，房子還是房東的。

再來，因為不用繳房貸，你就理當會有比較好的生活品質嗎？這是有可能性，但它的可能性建立在你把省下來的錢，好好的存下來，並且持續投資在比房產有更高報酬的用途之下，它才會成立，這個做法是有難度的。更值得擔心的是，若你的生活品質是建立在把省下來的錢，去享受消費性的商品或服務，這種看似活在當下的及時行樂作法，我只能祝福你們能一直的持續下去。

你現在沒錢，不代表未來也會沒錢，所以不要這樣子就輕易放棄買房了，就像我之前提到的，買房是一個需要長期規劃的事情，這是一個人生大決定，務必要謹慎以對。而且，不管你現在決定是要買房或租房，你都要開始存錢，你一旦有了錢，你就更有能力去面對未來的不確定變化，說不定那一天你忽然決定要買房了，最怕到那時還是兩個口袋空空，這些年來賺的錢，都不知道花在那裡？！若真的是這樣，那是一件蠻悲慘的事。

建議您買房要停看聽，量力而為才是上策！也祝福大家，順利度過這個沒人知道結局的大動盪時代！