買房的價格是高還是低，要如何判斷呢？

相信大家都看過最近的一個房仲廣告，它主打買方買到一間高於市價幾百萬的被騙案例，先不管到底誰對或誰錯，我個人覺得房仲的形象又被踩到地板上，實在是很不甘心，畢竟很多房仲人員，也都是誠實努力的工作賺錢，不值得被這樣對待。

Vince先問大家一個問題，你長這麼大買過這麼多東西，有那一個商品，會老老實實的公布成本出來給你知道的？二手車/二手包/還是二手家具？這些商品都沒有，只有不動產才會揭露出來，雖然它也還有一些人為刻意誤導，或是價格太過極端的特殊案件，這些情況的確會讓人產生誤解，不過大部分的成交價格，還是有其參考性的。

那你們說廣告上的被騙案例，到底是怎麼發生的？除了〝真的〞是百分百相信房仲之外，我覺得買方事前做的基本功課不足，更是值得我們去正視的，因為我們這輩子都有機會去買房子。內政部的實價登錄制度，已經推行了超過十年以上，而且現在都是揭露到詳細地址，沒有掩飾或狡辯的空間。而且各類型的不動產廣告平台，也都有提供實價登錄的查詢服務，你說想要買間幾百萬或是幾千萬的房子，你們都不去查詢一下，房子附近的成交行情大概是多少錢？這樣子實在說不過去吧？！

我們先不去討論建商新成屋，為了維持一定的房價水準，可能會有的「上有政策下有對策」作法，有關於中古屋的實價登錄部分，我覺得比較會有認知差異的原因，可能是發生在「車位的坪數大小」。因為實價登錄的房子坪數，原則上都是設定以「包含車位坪數」的算法，其實各個不動產廣告平台，也都是這樣的算法。這種包含車位坪數的算法，和絕大多數人對於房子價格的算法是不一樣的，也就是因為這樣，很多的誤會就發生了。

在某一個特定區域內，假設它們的屋齡/建材/位置都差不多，那麼房子的每坪單價，應該會是接近的。但是，我們一旦把車位坪數，納入每坪單價來計算的話，對於車位坪數小的房子，你所計算出來的每坪銷售單價，就會比較高；反之，就會比較低。所以我們在比較實價登錄的房子價格時，一定要把車位的坪數排除在外，這樣子的比較才會站在同一個基礎上，這樣子的比較也才有意義啊。

關於車位坪數的算法，其實也是有學問的，因為車位的價格是另外計算的，它不算在房子本身裡面，所以有些建商，會刻意把車位的面積少算一點，然後再把少算的面積放到公設裡面，間接地拉高了公設比和可銷售的坪數，這部分也是你多付給建商的錢。

一個標準停車位，是以2.5公尺(寬度) x 5.5公尺(長度) = 13.75平方公尺（約4.2坪）來計算的，而且車道的面積，通常也會被算在車位內，所以停車位的登記坪數，會從6~7坪，一直到13~16坪的都有。

若是很不幸地，你的車位面積，只有算入標準車位的4坪多或高出一些，那麼車道的面積，很有可能就被建商放到公設面積去計算了！

換一種方式來解釋，就同一個案來說：

當車位登記的坪數愈小，被少算的面積可能會被放到公設裡面，連帶的公設比就會比較高，而建商就可以多賣一些坪數；相反地，若車位坪數愈大，公設比就相對較低，對買方會比較有利。

依我的觀察，車位面積落在8~12坪左右的，算是正常水準，若是低於這個水準可能要自求多福了；若是高於這個水準，甚至是超過15坪以上的，算是這個建商有佛心來著，要記上嘉獎一次。